【文章內(nèi)容簡介】 件 （ 2） 國稅函【 2023】 635號文件 ：（四要素公式分析） 55 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題五：經(jīng)濟(jì)適用房的稅收優(yōu)惠 營業(yè)稅：經(jīng)濟(jì)適用房不再有任何的營業(yè)稅優(yōu)惠。 土地增值稅：土地增值稅沒有任何稅收優(yōu)惠，只是如果符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，而且增值率不超過 20%的，可以免稅。不是特性的稅收優(yōu)惠。有些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房土地增值稅預(yù)繳有優(yōu)惠的措施。 企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅沒有實(shí)體性優(yōu)惠，只是預(yù)計計稅毛利率比較低 3%。 當(dāng)?shù)卣兄Z的優(yōu)惠，只能通過財政返還的形式來進(jìn)行。 總結(jié)： 經(jīng)濟(jì)適用房在三大稅種沒有非常大的稅收優(yōu)惠政策。 56 二、完工產(chǎn)品收入 國稅發(fā) [2023]31第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的條件： 57 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理 ? 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 ? 之所以要區(qū)分完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品是因?yàn)椋和旯ら_發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計算方法不一致。完工開發(fā)產(chǎn)品按照實(shí)現(xiàn)的利潤計算繳納企業(yè)所得稅，未完工開發(fā)產(chǎn)品按照預(yù)計毛利潤繳納企業(yè)所得稅。 ? 國稅函【 2023】 342號 ， 國稅函【 2023】 201號 58 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? 銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （結(jié)合國稅函 [2023]875號文件） 商品銷售合同已經(jīng)簽訂 ，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入 ，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 59 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 分期收款方式 （新會計準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問題） 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， ① 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ② 付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 1） 注意收入同成本要配比。（收入分期，成本不能按全部） （ 2） 現(xiàn)實(shí)生活中有提前付款的情況么？ （ 3）新 所得稅法的規(guī)定（ 實(shí)施條例第 23條第一款），沒有提到提前付款的情形如何處理。 實(shí)施條例 23條： 以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 如果企業(yè)采取企業(yè)會計制度，則稅收同會計無差異；如果采用會計準(zhǔn)則，則存在會計同稅收的差異。 60 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 （新會計準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問題） 某企業(yè)采取分期收款方式銷售商品，商品價值為 250萬元，對方可以分 3年交付價款，每年 100萬元。 則： 借：長期應(yīng)收款 300萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 250萬 未實(shí)現(xiàn)融資收益 50萬 借：主營業(yè)務(wù)成本 210萬 貸：庫存商品 210萬 借：未實(shí)現(xiàn)融資收益 20萬 貸：財務(wù)費(fèi)用 20萬 61 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 此時第一年應(yīng)當(dāng)調(diào)整如下： 第 5行 ，調(diào)減收入 150萬 (只確認(rèn)收入 100萬元） ，第 40行 調(diào)增 140萬元（即調(diào)減 140萬成本）， 第 36行 ，調(diào)減未確認(rèn)融資收益 20萬元。申報表中未涉及分期收款的成本問題。 3個步驟，就完成了調(diào)整。 62 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ?銀行按揭方式 （兩個條款） 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其 ①首付款 應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的 保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除 ，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。 63 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? （也存在會計同稅收的差異） (1)首付款和按揭款確認(rèn)收入時間的不一致，如何解決其銷售成本的分?jǐn)倖栴}？ (2)按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？ （次貸危機(jī)） 問題：假按揭在稅收上如何處理呢？ 稅收不區(qū)分合法收入與非法收入，一律納稅。 64 【 例 21】 北京西都房地產(chǎn)公司 2023年 8月投入 A項(xiàng)目開發(fā)，于2023年 8月竣工； 2023年 4月又同時開發(fā) B、 C兩個項(xiàng)目，截止到2023年底項(xiàng)目均未竣工。 2023年 12月采用一次性全額收款方式銷售房屋 A項(xiàng)目產(chǎn)品 1500平方米，收取房款 900萬元； B項(xiàng)目為一棟寫字樓，銷售初期與購房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從 2023年 9月15日起每隔三個月付款 1600萬元； C項(xiàng)目為一住宅小區(qū)，從 2023年10月項(xiàng)目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對外銷售， 2023年 12月收到首付款 500萬元計入“預(yù)收賬款”，當(dāng)月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2023萬元，計入“長期借款”。 計算 2023年 12月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 65 A項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入 900萬元； B項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入 1600萬元； C項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝ 500＋ 2023＝ 2500元 全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝ 900＋ 1600＋ 2500＝ 5000萬元 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 66 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? （ 財稅 [2023]29號文件 ） （ 1）必須是支付給具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人。 （ 2）必須同具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人 簽訂了代辦合同和協(xié)議。 （ 3）支付給單位的款項(xiàng)， 必須是通過銀行轉(zhuǎn)賬。 （ 4）無論支付給單位還是個人，其 支付金額均不得超過服務(wù)合同或協(xié)議金額的 5%。 （ 5）傭金和手續(xù)費(fèi)是支付給交易雙方以外的中介機(jī)構(gòu)或個人（第三方），而不包括交易雙方、代理人、代表人之間支付的款項(xiàng)，防止將返利、回扣混同手續(xù)費(fèi)和傭金。 67 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 （ 6） 強(qiáng)調(diào)收支兩條線的原則 ，做為銷售方支付的手續(xù)費(fèi)不能作扣服務(wù)金額；做為購買方支付的傭金和手續(xù)費(fèi)不能直接扣除，而是做為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。 （ 7） 依法取得合法真實(shí)憑證。 （ 8）文件執(zhí)行時間： 2023年 1月 1日。 68 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? （銷售方式） （ 1） 多支付傭金（隱瞞收入）；以傭金推算收入。詢問筆錄的技巧。 （ 2）不支付傭金（以房降價差價抵債） 體現(xiàn)原則：“收支兩條線”、“國家不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險” 問題：包銷方式的營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納？ 69 ：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ： ，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 ， 或企業(yè) 、 受托方 、 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 ， 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 70 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? 格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 71 換句話說： A、開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同： 按合銷售同價、買斷價孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。 B、受托方、購買方簽訂合同： 按買斷價格（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn) 。 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 72 采取基價 (保底價 )并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企 業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格 高于 基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中 約定的價格計算的價款 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企 業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除； 如果銷售合 ： （二）銷售收入的確認(rèn)原則 73 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? 同或協(xié)議約定的價格 低于 基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由 受托方與購買方直接簽訂銷售合同 的，則應(yīng)按 基價加上按規(guī)定取得的分成額 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 74 A、開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同： 按銷售合同價、基價（保底價）孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。 注：支付的超基價分成不得從收入中扣除。 B、受托方、購買方簽訂合同： 按基價加上分成額（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。 換句話說： （二）銷售收入的確認(rèn)原則 75 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ： 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議確認(rèn)購入。 76 【例 22】湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司 2023年開發(fā)一處遠(yuǎn)郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項(xiàng)目竣工兩年后仍積壓大量存量房。為了盡早將這些房出手，楚風(fēng)公司分別與江漢、漢興、揚(yáng)子、漢正四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。 江漢公司按銷售額 5%收取手續(xù)費(fèi)， 2023年 9月銷售房屋 400平方米，每平方米 2500元。將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款 95萬元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 95萬元 貸：銷售收入 95萬元（ 應(yīng)該是 100萬元 ） （ 二）銷售收入的確認(rèn)原則 77 漢興公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米 2300元，銷售時由委托方、受托方、買方共同簽訂協(xié)議。 2023年 9月將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交楚風(fēng)公司時，銷售房屋 500平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 125萬元，平均售價 2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 125萬元（按高于買斷價，按實(shí)際價格計算） 貸：銷售收入 125萬元 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 78 揚(yáng)子公司采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價 2200元，并由揚(yáng)子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。 2023年 9月提交銷售清單時，銷售房屋 600平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 150萬元，平均售價 2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 150萬元（按高于基價按實(shí)際價格計算） 貸：銷售收入 150萬元 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 79 漢正公司采取包銷方式。合同約定：漢正公司包銷楚風(fēng)公司1100平方米房屋，以每平方米銷售價 2350元向楚風(fēng)房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到 2023年 9月 15日銷售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起 10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到 2023年 9月底，漢正公司提交銷售清單時，當(dāng)月銷售房屋 800平方米，還有 300平方米未售出。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 188萬元 貸：銷售收入 188萬元 （ 800 2350） 要求：計算楚風(fēng)房地產(chǎn)公司上述項(xiàng)目 2023年 9月底應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 80 被江漢公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)