【文章內容簡介】 照預收收入報稅。經(jīng)稅務稽查發(fā)現(xiàn)，開始辦理竣工備案時間在 2023年 12月，稅務機關因此認為應在 2023年度確認銷售收入，稅務機關判斷是否正確？China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ，三者之間有什么關系？q 國稅函 【 2023】 342號文q 國稅函 【 2023】 201號文q 案例：海南永生實業(yè)公司案q ？China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口?？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 三、未完工收入結轉完工收入的納稅申報q 1 1）毛利如何調整？ 2）稅金及附加如何調整？ 3）三項費用扣除基數(shù)如何確認？China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ：某房地產(chǎn)公司有三個項目，項目 1在以前年度已經(jīng)完工，尚有尾房；項目 2在今年完工；項目 3尚處在預售年度，假設三個項目收入都是 1000萬，能夠結轉的成本都是 600萬。三個項目在申報表中如何填列？China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ，如果當年度完工，是否允許在附表三 52行扣減計算的毛利？q ，本年度哪個季度結轉銷售收入比較合適？q 案例：某上市公司開發(fā)的 A項目， 2023年度 8月取得竣工備案證，年度末未結轉銷售收入， 2023年 4月匯算清繳時發(fā)現(xiàn)，該公司賬面未體現(xiàn)主營業(yè)務收入，全部通過以前年度損益調整科目調整到以前年度China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 5. 2023年同 2023年稅率差（ 8%）如何處理？q 案例：某房地產(chǎn)公司 2023年實現(xiàn)預售收入 1000萬元，當年度預繳所得稅 1000*15%*33%=，2023年度完工，確認銷售收入 1000萬元，銷售成本800萬元， 2023年度匯算清繳如何申報？q 國稅發(fā) 【 2023】 31號文第九條的爭議。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 四、銷售收入的確認q q 1） 國稅函 【 2023】 875號文 （普通法）q 國稅發(fā) 【 2023】 號文第六條 （特別法）q 2）收入在完工前取得時，按預計毛利率申報納稅q 收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。q ，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。如果企業(yè)采取企業(yè)會計制度，則稅收同會計無差異；如果采用會計準則，則存在會計同稅收的差異。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口?？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其 ① 首付款 應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)， ② 余款 在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。 應注意的問題： 1）按揭方式收入和成本的配比問題；China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 2）國稅發(fā) 【 2023】 31號文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金 (擔保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（與國稅函 【 2023】 1272號的關系）China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。q ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q （保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口?？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 案例：甲公司委托 A公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價 4500元，并由甲公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2023年 9月 A公司提交銷售清單時，銷售房屋 2023平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價 5000元。甲公司賬務處理如下：q 　　借：銀行存款　 900萬元（按保底價計算）　　q 　貸：銷售收入　 900萬元。q 　　正確的處理： A公司代理業(yè)務營業(yè)額為 20234500 ＋（ 5000－ 4500） 2023100% ＝ 1000（萬元），這里關鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（ 5000－ 4500） 202330% ＝ 30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q ，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 五、視同銷售的稅務處理q 【 2023】 31號文第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 ① 捐贈、 ② 贊助、 ③ 職工福利、 ④ 獎勵、 ⑤ 對外投資、 ⑥ 分配給股東或投資人、 ⑦ 抵償債務、 ⑧ 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：q （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；q （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；q 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q （ 有獎銷售、賣方贈送地下室等 ）q 國稅函 【 2023】 875號文、國稅函 【 2023】 828號文和財企 【 2023】 95號文規(guī)定q 案例：賣房子贈送家電、家俱，房屋銷售合同價款 100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為 10萬元，即其公允價值為 10萬元，房屋的公允價值可推定為 90萬元，成本 70萬。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 賬務處理：q 借：銀行存款 100萬元 貸：主營業(yè)務收入 – 開發(fā)產(chǎn)品 90萬 主營業(yè)務收入 — 汽車 10萬 借：主營業(yè)務成本 80萬 貸：庫存商品 汽車 10萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 70萬China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q q 國稅函 【 2023】 172號q 鄂地稅發(fā) 【 2023】 185號q 武地稅發(fā) 【 2023】 179號文China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q q 國稅發(fā) 【 2023】 31號文第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 ① 捐贈、 ② 贊助、 ③ 職工福利、 ④ 獎勵、 ⑤ 對外投資、 ⑥ 分配給股東或投資人、 ⑦ 抵償債務、 ⑧ 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ ?？诤？? ◎ ◎ 唐山唐山房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳q 無論主動還是被動以房屋抵債（法院判決）；無論是否辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，均屬于視同銷售繳納各種稅收。 營業(yè)稅： 《 營業(yè)稅問題解答 (之一 )》 （ 國稅函 [1995]156號文件 第 9條 《 國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 [1998]771號 ）q 《 關于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 [2023]1103號 ）China Taoism Consulting全國連鎖全國連鎖 ◎ 廣州廣州 ◎ ◎ 深圳深圳 ◎ ◎ 武漢武漢 ◎ ◎ 廈門廈門 ◎ ◎ 海口?？? ◎ ◎ 唐山唐