【文章內容簡介】 款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 （營業(yè)稅細則第 25條） ? 預收款，包括 預收定金 。預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 （國稅函【 1995】 156號）因此， 對于收取的定金應繳納營業(yè)稅 。 ? 關于訂金： ? 新會計準則規(guī)定，預收賬款科目是指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定 向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。 ? 而訂金、誠意金等均不屬于建立在購房合同上的預收款 收入的稅務處理 ? 性質，因此， 不應作為預收賬款征收銷售不動產營業(yè)稅。 ? 關于退款的處理 ? 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。 （營業(yè)稅細則第 14條） ? 注： 房地產公司收取的定金違約金。房地產公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動產行為，因此這部分定金是不需要營業(yè)稅（ 沒有提供應稅勞務 ），如果已經征收營業(yè)稅，可以在當期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。 ? （五）土地增值稅相關規(guī)定： ? ： ? 除 普通標準住宅 不實行預征外，對其他各類商品房，均應 收入的稅務處理 ? 按規(guī)定實行預征。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號） ? 納稅人建造 普通標準住宅 出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的 ，免征土地增值稅。 （土地增值稅條例第 8條） ? 關于普通標準住宅： ? 普通標準住宅是指由 政府指定的 房地產開發(fā)公司開發(fā)、按照當地政府部門規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發(fā)公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號） ? “普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據 國辦發(fā)【 2023】 26號 制定的 “普通住房標準”的 收入的稅務處理 ? 范圍內從嚴掌握。 （財稅【 2023】 141號） ? 關于普通住宅的認定： ? 條例第 8條中“ 普通標準住宅 ”和 財稅【 1999】 210號 中“ 普通住宅 ”的認定，一律按 “ 中小套型、中低價位普通住房 ”的標準執(zhí)行。 （財稅【 2023】 21號） ? 關于“中小套型、中低價位普通住房”的標準 ? 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件： ? 住宅小區(qū)建筑容積率在１ .0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許 單套建筑面積和價格標準 適當浮動，但向上浮動的比例 收入的稅務處理 ? 不得超過上述標準的 20％。 （國辦發(fā)【 2023】 26號） ? 注： 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。 不分別核算 增值額或 不能準確核算 增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第 8條第 1項的免稅規(guī)定。 （財稅【 2023】 21號） ? 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 （國稅發(fā)【 2023】 187號） ? 土地增值稅預征的計稅依據： ? 土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。 采用預收價款方式轉讓房地產的，以收到的預收價款作為土地增值稅預征的計稅依據。 （ 應和營業(yè)稅申報計稅依據一致 ） 收入的稅務處理 ? 土地增值稅的預征率： ? （ 1）普通住宅，按 1%的預征率實行預征； ? （ 2）營業(yè)房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，按2%預征率實行預征； ? （ 3）對房地產開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又開發(fā)其他類型商品房，其銷售收入未分別核算的，按 2%預征率實行預征。（ 揚地稅發(fā)【 2023】 96號 ） ? ： ? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料， 收入的稅務處理 ? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 （國稅發(fā)【 2023】 91號） ? 土地增值稅清算的條件： ? 應進行土地增值稅清算的條件（符合之一）： ? （ 1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? （ 2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； ? （ 3）直接轉讓土地使用權的。 ? 注： 納稅人應當在滿足條件之日起 90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。 ? 稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形： ? （ 1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建 收入的稅務處理 ? 筑面積占整個項目可售建筑面積的 比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； ? 即， （已轉讓可售建筑面積 +出租或自用可售建筑面積）247?？偪墒劢ㄖ娣e ≥85% 。 ? （ 2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? （ 3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算） ? （ 4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。 ? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務 收入的稅務處理 ? 機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起 90日內辦理清算手續(xù)。 ? 相關法律責任： ? 應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。 ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時間的確認（辦法第 6條）： 銷售方式 具體情形 收入額的確定 銷售確認時間 采取一次性全額收款方式 合同（協(xié)議）約定的價款 實際收訖價款或取得索取價款憑據 (權利 )之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 合同（協(xié)議）約定的價款 付款日 付款方提前付款 在實際付款日確認 采取銀行按揭方式銷售 合同（協(xié)議）約定的價款 首付款 于實際收到日確認， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認 采取委托方式銷售 支付手續(xù)費方式 合同（協(xié)議）約定的價款 于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認 視同買斷方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價高于基價，按合同價； 合同價低于基價，按基價 合同價低于買斷價； 受托方與購買方簽訂合同 按買斷價 基價 (保底價 )并實行超基價雙方分成方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價高于基價，按合同價（ 支付的分成額不得減除 ） ； 合同價低于基價，按基價 受托方與購買方簽訂合同 基價＋分成額 包銷方式 包銷期內完成銷售的 按上述 13項的規(guī)定確認收入的實現 包銷期內尚未出售的 按合同（協(xié)議）約定的價款和付款方式確認收入 收入的稅務處理 ? 幾點說明： ? ： ? 需按合同約定的價款和付款日確認收入，即企業(yè)無論是否實際收到價款，都要按照合同約定條款納稅。對于付款方提前付款的，企業(yè)要在實際付款日確認收入。 ? ： ? 銀行按揭銷售方式實際是相當于有擔保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當于分期。其收入的實現實際是參照了分期付款的原則。 ? ： ? （ 1）“收支兩條線的原則”，企業(yè)不能在收取的價款中坐扣將來支付給受托方得價款。 收入的稅務處理 ? （ 2）企業(yè)即使沒有收到價款，也要按照委托協(xié)議確認收入的實現。 ? （ 3）對于視同買斷方式收入的確認，按合同協(xié)議價與實際收到價款采取孰高原則計稅。 ? （ 4） “超基價分成方式” 同“視同買斷方式”的原則相同，只是“超基價分成方式”的買斷價格是基價加分成而已。 ? （ 5）已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等項內容，應以月或季為結算期，定期進行結算。 ? 相關營業(yè)稅政策銜接： ? 關于包銷商： ? 在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是 收入的稅務處理 ? 代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按 “服務業(yè) — 代理業(yè)” 征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅； 包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。（國稅函【 1996】 684號 ） ? 五、特殊銷售方式收入的確認 ? （一）售后回購： ? 是指企業(yè)在銷售資產的同時又以合同的形式約定日后按一定價格重新購回該資產。 ? 銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。 有證據表明不符合銷售收入確認條件的， 如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格 收入的稅務處理 ? 大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。 （國稅函 【 2023】 875號 ） ? 與會計處理的差異： ? 對于售后回購，會計一般不作為銷售處理；如果有證據表明不符合銷售收入確認條件的，企業(yè)所得稅與會計準則處理一致。 ? 例 3： 某房地產企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產銷售給乙企業(yè)，售價為 900萬元。合同規(guī)定，２年后Ａ企業(yè)將這幢房產重新購回，回購價為 1000萬元。試析會計處理與稅收的差異。 ? 分析： ? 由于回購價已在合同中訂明，表明商品價格變動產生的 收入的稅務處理 ? 風險和報酬均歸賣方所有，與買方無關，且賣方仍對售出的商品實施控制。因此這種銷售回購本質上不是一種銷售，而是一項融資協(xié)議，整個交易不確認收入。 這種交易實際上是房地產企業(yè)將房產作抵押，向乙企業(yè)借款 900萬元，借款期為２年，應支付利息（ 1000－ 900＝ 100萬元）。 ? 稅務處理： ? ，所得稅 不需要 調增應納稅所得額 50萬元 ， 但如果財務費用超過同期銀行利率要調增。 ? 2. 2023年度 1月份和回購年度 2023年 1月份必須繳納營業(yè)稅。繳兩次稅。 ? （二）售后回租： 收入的稅務處理 ? 雖然稅收沒有明確規(guī)定售后回租的處理，但是如果售后回租形成融資租賃的情形，認為企業(yè)對已售出的商品保留了通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，并實施了有效控制。 ? 因此不符合所得稅收入確認條件，可以按照會計準則進行稅務處理，不確認收入。 ? 相關營業(yè)稅政策銜接： ? 房地產開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），對 房地產開發(fā)公司和購房者 均應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。（ 國稅函【 1999】 144號 ） ? （三）還本銷售 收入的稅務處理 ? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。由于稅法規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，在確認收入額時，不得扣除還本支出。 ? 相關營業(yè)稅政策銜接： ? 對以還本方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。 （ 國稅函【 1995】 156號 ） ? （四）商業(yè)折扣： ? 企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除。 ? 商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應當按照扣除商業(yè)折扣后的 收入的稅務處理 ? 金額確定銷售商品收入金額。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 納稅人發(fā)生應稅行為，如果 將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。（ 營業(yè)稅實施細則第 15條 ） ? 注： 盡管企業(yè)所得稅不再強調將折扣額開在同一發(fā)票上，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計算營業(yè)稅時不予扣除。 ? （五）現金折扣 ? 現金折扣是指債權人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除。 收入的稅務處理 ? 實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現金折扣。商業(yè)折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 ? 關于扣除憑據的問題： 現金折扣是沒有專用發(fā)票的，并且也不能開出收據（因為沒有收到錢），所以只能根據當時簽署的合同、具體收款的時間、以及企業(yè)內部自制的審批單據作為依據了。 （真實性原則） ? （六）買一贈一 ? 企業(yè)以買一贈一等方式組