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正文內(nèi)容

年度匯繳培訓(xùn)資料之房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理(編輯修改稿)

2025-01-19 04:50 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 (營業(yè)稅細(xì)則第 25條) ? 預(yù)收款,包括 預(yù)收定金 。預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 (國稅函【 1995】 156號(hào))因此, 對(duì)于收取的定金應(yīng)繳納營業(yè)稅 。 ? 關(guān)于訂金: ? 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定 向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng),即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。 ? 而訂金、誠意金等均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款 收入的稅務(wù)處理 ? 性質(zhì),因此, 不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。 ? 關(guān)于退款的處理 ? 納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的,應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 (營業(yè)稅細(xì)則第 14條) ? 注: 房地產(chǎn)公司收取的定金違約金。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為,因此這部分定金是不需要營業(yè)稅( 沒有提供應(yīng)稅勞務(wù) ),如果已經(jīng)征收營業(yè)稅,可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。 ? (五)土地增值稅相關(guān)規(guī)定: ? : ? 除 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 不實(shí)行預(yù)征外,對(duì)其他各類商品房,均應(yīng) 收入的稅務(wù)處理 ? 按規(guī)定實(shí)行預(yù)征。 (蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)) ? 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的 ,免征土地增值稅。 (土地增值稅條例第 8條) ? 關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅: ? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由 政府指定的 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件,經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。 (蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)) ? “普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定,可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 國辦發(fā)【 2023】 26號(hào) 制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的 收入的稅務(wù)處理 ? 范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 (財(cái)稅【 2023】 141號(hào)) ? 關(guān)于普通住宅的認(rèn)定: ? 條例第 8條中“ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ”和 財(cái)稅【 1999】 210號(hào) 中“ 普通住宅 ”的認(rèn)定,一律按 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 (財(cái)稅【 2023】 21號(hào)) ? 關(guān)于“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn) ? 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件: ? 住宅小區(qū)建筑容積率在1 .0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許 單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例 收入的稅務(wù)處理 ? 不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。 (國辦發(fā)【 2023】 26號(hào)) ? 注: 納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。 不分別核算 增值額或 不能準(zhǔn)確核算 增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第 8條第 1項(xiàng)的免稅規(guī)定。 (財(cái)稅【 2023】 21號(hào)) ? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。 (國稅發(fā)【 2023】 187號(hào)) ? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù): ? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。 采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,以收到的預(yù)收價(jià)款作為土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。 ( 應(yīng)和營業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)一致 ) 收入的稅務(wù)處理 ? 土地增值稅的預(yù)征率: ? ( 1)普通住宅,按 1%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征; ? ( 2)營業(yè)房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等,按2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征; ? ( 3)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅,又開發(fā)其他類型商品房,其銷售收入未分別核算的,按 2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。( 揚(yáng)地稅發(fā)【 2023】 96號(hào) ) ? : ? 土地增值稅清算, 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料, 收入的稅務(wù)處理 ? 辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 (國稅發(fā)【 2023】 91號(hào)) ? 土地增值稅清算的條件: ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件(符合之一): ? ( 1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的; ? ( 2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的; ? ( 3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 注: 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形: ? ( 1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建 收入的稅務(wù)處理 ? 筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的 比例在 85%以上 ,或該比例雖未超過 85%, 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; ? 即, (已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積 +出租或自用可售建筑面積)247??偪墒劢ㄖ娣e ≥85% 。 ? ( 2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的; ? ( 3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算) ? ( 4)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 注: 納稅人符合以上條件之一的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目,由主管稅務(wù) 收入的稅務(wù)處理 ? 機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 ? 相關(guān)法律責(zé)任: ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人,在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。 ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間的確認(rèn)(辦法第 6條): 銷售方式 具體情形 收入額的確定 銷售確認(rèn)時(shí)間 采取一次性全額收款方式 合同(協(xié)議)約定的價(jià)款 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利 )之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 合同(協(xié)議)約定的價(jià)款 付款日 付款方提前付款 在實(shí)際付款日確認(rèn) 采取銀行按揭方式銷售 合同(協(xié)議)約定的價(jià)款 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn), 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) 采取委托方式銷售 支付手續(xù)費(fèi)方式 合同(協(xié)議)約定的價(jià)款 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn) 視同買斷方式 企業(yè)與購買方簽訂合同; 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià),按合同價(jià); 合同價(jià)低于基價(jià),按基價(jià) 合同價(jià)低于買斷價(jià); 受托方與購買方簽訂合同 按買斷價(jià) 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式 企業(yè)與購買方簽訂合同; 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià),按合同價(jià)( 支付的分成額不得減除 ) ; 合同價(jià)低于基價(jià),按基價(jià) 受托方與購買方簽訂合同 基價(jià)+分成額 包銷方式 包銷期內(nèi)完成銷售的 按上述 13項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 包銷期內(nèi)尚未出售的 按合同(協(xié)議)約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入 收入的稅務(wù)處理 ? 幾點(diǎn)說明: ? : ? 需按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入,即企業(yè)無論是否實(shí)際收到價(jià)款,都要按照合同約定條款納稅。對(duì)于付款方提前付款的,企業(yè)要在實(shí)際付款日確認(rèn)收入。 ? : ? 銀行按揭銷售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式,首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。其收入的實(shí)現(xiàn)實(shí)際是參照了分期付款的原則。 ? : ? ( 1)“收支兩條線的原則”,企業(yè)不能在收取的價(jià)款中坐扣將來支付給受托方得價(jià)款。 收入的稅務(wù)處理 ? ( 2)企業(yè)即使沒有收到價(jià)款,也要按照委托協(xié)議確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ( 3)對(duì)于視同買斷方式收入的確認(rèn),按合同協(xié)議價(jià)與實(shí)際收到價(jià)款采取孰高原則計(jì)稅。 ? ( 4) “超基價(jià)分成方式” 同“視同買斷方式”的原則相同,只是“超基價(jià)分成方式”的買斷價(jià)格是基價(jià)加分成而已。 ? ( 5)已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容,應(yīng)以月或季為結(jié)算期,定期進(jìn)行結(jié)算。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接: ? 關(guān)于包銷商: ? 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,包銷商是 收入的稅務(wù)處理 ? 代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售,所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) — 代理業(yè)” 征收營業(yè)稅;在合同期滿后,房屋未售出,由包銷商進(jìn)行收購,其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅; 包銷商將房產(chǎn)再次銷售,對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。(國稅函【 1996】 684號(hào) ) ? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn) ? (一)售后回購: ? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。 ? 銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入,回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的, 如以銷售商品方式進(jìn)行融資,收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債,回購價(jià)格 收入的稅務(wù)處理 ? 大于原售價(jià)的,差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 (國稅函 【 2023】 875號(hào) ) ? 與會(huì)計(jì)處理的差異: ? 對(duì)于售后回購,會(huì)計(jì)一般不作為銷售處理;如果有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的,企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理一致。 ? 例 3: 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年1月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè),售價(jià)為 900萬元。合同規(guī)定,2年后A企業(yè)將這幢房產(chǎn)重新購回,回購價(jià)為 1000萬元。試析會(huì)計(jì)處理與稅收的差異。 ? 分析: ? 由于回購價(jià)已在合同中訂明,表明商品價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的 收入的稅務(wù)處理 ? 風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均歸賣方所有,與買方無關(guān),且賣方仍對(duì)售出的商品實(shí)施控制。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售,而是一項(xiàng)融資協(xié)議,整個(gè)交易不確認(rèn)收入。 這種交易實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)作抵押,向乙企業(yè)借款 900萬元,借款期為2年,應(yīng)支付利息( 1000- 900= 100萬元)。 ? 稅務(wù)處理: ? ,所得稅 不需要 調(diào)增應(yīng)納稅所得額 50萬元 , 但如果財(cái)務(wù)費(fèi)用超過同期銀行利率要調(diào)增。 ? 2. 2023年度 1月份和回購年度 2023年 1月份必須繳納營業(yè)稅。繳兩次稅。 ? (二)售后回租: 收入的稅務(wù)處理 ? 雖然稅收沒有明確規(guī)定售后回租的處理,但是如果售后回租形成融資租賃的情形,認(rèn)為企業(yè)對(duì)已售出的商品保留了通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),并實(shí)施了有效控制。 ? 因此不符合所得稅收入確認(rèn)條件,可以按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理,不確認(rèn)收入。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接: ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式,進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(dòng)(即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”,將商品房賣給購房者;同時(shí),根據(jù)合同約定的期限,在一定時(shí)期后,又將該商品房購回),對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者 均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。( 國稅函【 1999】 144號(hào) ) ? (三)還本銷售 收入的稅務(wù)處理 ? 以還本方式銷售建筑物,是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者,這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。由于稅法規(guī)定,企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入,為收入總額。因此,在確認(rèn)收入額時(shí),不得扣除還本支出。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接: ? 對(duì)以還本方式銷售建筑物的行為,應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅,不得減除所謂還本支出。 ( 國稅函【 1995】 156號(hào) ) ? (四)商業(yè)折扣: ? 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除。 ? 商品銷售涉及商業(yè)折扣的,應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的 收入的稅務(wù)處理 ? 金額確定銷售商品收入金額。 ? 營業(yè)稅規(guī)定: ? 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,如果 將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的,以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的,不論其在財(cái)務(wù)上如何處理,均不得從營業(yè)額中扣除。( 營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第 15條 ) ? 注: 盡管企業(yè)所得稅不再強(qiáng)調(diào)將折扣額開在同一發(fā)票上,但是,收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明,不然計(jì)算營業(yè)稅時(shí)不予扣除。 ? (五)現(xiàn)金折扣 ? 現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 收入的稅務(wù)處理 ? 實(shí)際工作中涉及的折扣的處理,主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?,一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同,開具發(fā)票。 ? 關(guān)于扣除憑據(jù)的問題: 現(xiàn)金折扣是沒有專用發(fā)票的,并且也不能開出收據(jù)(因?yàn)闆]有收到錢),所以只能根據(jù)當(dāng)時(shí)簽署的合同、具體收款的時(shí)間、以及企業(yè)內(nèi)部自制的審批單據(jù)作為依據(jù)了。 (真實(shí)性原則) ? (六)買一贈(zèng)一 ? 企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組
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