【文章內(nèi)容簡介】 款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 （營業(yè)稅細(xì)則第 25條） ? 預(yù)收款，包括 預(yù)收定金 。預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 （國稅函【 1995】 156號(hào)）因此， 對(duì)于收取的定金應(yīng)繳納營業(yè)稅 。 ? 關(guān)于訂金： ? 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定 向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。 ? 而訂金、誠意金等均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款 收入的稅務(wù)處理 ? 性質(zhì)，因此， 不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。 ? 關(guān)于退款的處理 ? 納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 （營業(yè)稅細(xì)則第 14條） ? 注： 房地產(chǎn)公司收取的定金違約金。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營業(yè)稅（ 沒有提供應(yīng)稅勞務(wù) ），如果已經(jīng)征收營業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。 ? （五）土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? ： ? 除 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均應(yīng) 收入的稅務(wù)處理 ? 按規(guī)定實(shí)行預(yù)征。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)） ? 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的 ，免征土地增值稅。 （土地增值稅條例第 8條） ? 關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： ? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由 政府指定的 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)） ? “普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 國辦發(fā)【 2023】 26號(hào) 制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的 收入的稅務(wù)處理 ? 范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 （財(cái)稅【 2023】 141號(hào)） ? 關(guān)于普通住宅的認(rèn)定： ? 條例第 8條中“ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ”和 財(cái)稅【 1999】 210號(hào) 中“ 普通住宅 ”的認(rèn)定，一律按 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)） ? 關(guān)于“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn) ? 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： ? 住宅小區(qū)建筑容積率在１ .0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許 單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例 收入的稅務(wù)處理 ? 不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 （國辦發(fā)【 2023】 26號(hào)） ? 注： 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 不分別核算 增值額或 不能準(zhǔn)確核算 增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第 8條第 1項(xiàng)的免稅規(guī)定。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)） ? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （國稅發(fā)【 2023】 187號(hào)） ? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)： ? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。 采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價(jià)款作為土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。 （ 應(yīng)和營業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)一致 ） 收入的稅務(wù)處理 ? 土地增值稅的預(yù)征率： ? （ 1）普通住宅，按 1%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征； ? （ 2）營業(yè)房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征； ? （ 3）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又開發(fā)其他類型商品房，其銷售收入未分別核算的，按 2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。（ 揚(yáng)地稅發(fā)【 2023】 96號(hào) ） ? ： ? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料， 收入的稅務(wù)處理 ? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 （國稅發(fā)【 2023】 91號(hào)） ? 土地增值稅清算的條件： ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件（符合之一）： ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 注： 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形： ? （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建 收入的稅務(wù)處理 ? 筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的 比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 即， （已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積 +出租或自用可售建筑面積）247?？偪墒劢ㄖ娣e ≥85% 。 ? （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? （ 3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算） ? （ 4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù) 收入的稅務(wù)處理 ? 機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 ? 相關(guān)法律責(zé)任： ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。 ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間的確認(rèn)（辦法第 6條）： 銷售方式 具體情形 收入額的確定 銷售確認(rèn)時(shí)間 采取一次性全額收款方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利 )之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 付款日 付款方提前付款 在實(shí)際付款日確認(rèn) 采取銀行按揭方式銷售 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) 采取委托方式銷售 支付手續(xù)費(fèi)方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn) 視同買斷方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)； 合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià) 合同價(jià)低于買斷價(jià)； 受托方與購買方簽訂合同 按買斷價(jià) 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)（ 支付的分成額不得減除 ） ； 合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià) 受托方與購買方簽訂合同 基價(jià)＋分成額 包銷方式 包銷期內(nèi)完成銷售的 按上述 13項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 包銷期內(nèi)尚未出售的 按合同（協(xié)議）約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入 收入的稅務(wù)處理 ? 幾點(diǎn)說明： ? ： ? 需按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入，即企業(yè)無論是否實(shí)際收到價(jià)款，都要按照合同約定條款納稅。對(duì)于付款方提前付款的，企業(yè)要在實(shí)際付款日確認(rèn)收入。 ? ： ? 銀行按揭銷售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。其收入的實(shí)現(xiàn)實(shí)際是參照了分期付款的原則。 ? ： ? （ 1）“收支兩條線的原則”，企業(yè)不能在收取的價(jià)款中坐扣將來支付給受托方得價(jià)款。 收入的稅務(wù)處理 ? （ 2）企業(yè)即使沒有收到價(jià)款，也要按照委托協(xié)議確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （ 3）對(duì)于視同買斷方式收入的確認(rèn)，按合同協(xié)議價(jià)與實(shí)際收到價(jià)款采取孰高原則計(jì)稅。 ? （ 4） “超基價(jià)分成方式” 同“視同買斷方式”的原則相同，只是“超基價(jià)分成方式”的買斷價(jià)格是基價(jià)加分成而已。 ? （ 5）已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 關(guān)于包銷商： ? 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是 收入的稅務(wù)處理 ? 代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) — 代理業(yè)” 征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。（國稅函【 1996】 684號(hào) ） ? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn) ? （一）售后回購： ? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。 ? 銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的， 如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格 收入的稅務(wù)處理 ? 大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 （國稅函 【 2023】 875號(hào) ） ? 與會(huì)計(jì)處理的差異： ? 對(duì)于售后回購，會(huì)計(jì)一般不作為銷售處理；如果有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理一致。 ? 例 3： 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價(jià)為 900萬元。合同規(guī)定，２年后Ａ企業(yè)將這幢房產(chǎn)重新購回，回購價(jià)為 1000萬元。試析會(huì)計(jì)處理與稅收的差異。 ? 分析： ? 由于回購價(jià)已在合同中訂明，表明商品價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的 收入的稅務(wù)處理 ? 風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均歸賣方所有，與買方無關(guān)，且賣方仍對(duì)售出的商品實(shí)施控制。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售，而是一項(xiàng)融資協(xié)議，整個(gè)交易不確認(rèn)收入。 這種交易實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)作抵押，向乙企業(yè)借款 900萬元，借款期為２年，應(yīng)支付利息（ 1000－ 900＝ 100萬元）。 ? 稅務(wù)處理： ? ，所得稅 不需要 調(diào)增應(yīng)納稅所得額 50萬元 ， 但如果財(cái)務(wù)費(fèi)用超過同期銀行利率要調(diào)增。 ? 2. 2023年度 1月份和回購年度 2023年 1月份必須繳納營業(yè)稅。繳兩次稅。 ? （二）售后回租： 收入的稅務(wù)處理 ? 雖然稅收沒有明確規(guī)定售后回租的處理，但是如果售后回租形成融資租賃的情形，認(rèn)為企業(yè)對(duì)已售出的商品保留了通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，并實(shí)施了有效控制。 ? 因此不符合所得稅收入確認(rèn)條件，可以按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，不確認(rèn)收入。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(dòng)（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者 均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（ 國稅函【 1999】 144號(hào) ） ? （三）還本銷售 收入的稅務(wù)處理 ? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。由于稅法規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，在確認(rèn)收入額時(shí)，不得扣除還本支出。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 對(duì)以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。 （ 國稅函【 1995】 156號(hào) ） ? （四）商業(yè)折扣： ? 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除。 ? 商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的 收入的稅務(wù)處理 ? 金額確定銷售商品收入金額。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果 將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。（ 營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第 15條 ） ? 注： 盡管企業(yè)所得稅不再強(qiáng)調(diào)將折扣額開在同一發(fā)票上，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計(jì)算營業(yè)稅時(shí)不予扣除。 ? （五）現(xiàn)金折扣 ? 現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 收入的稅務(wù)處理 ? 實(shí)際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 ? 關(guān)于扣除憑據(jù)的問題： 現(xiàn)金折扣是沒有專用發(fā)票的，并且也不能開出收據(jù)（因?yàn)闆]有收到錢），所以只能根據(jù)當(dāng)時(shí)簽署的合同、具體收款的時(shí)間、以及企業(yè)內(nèi)部自制的審批單據(jù)作為依據(jù)了。 （真實(shí)性原則） ? （六）買一贈(zèng)一 ? 企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組