【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 真實(shí)性原則（新增） ?計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外， 各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用 不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品 稅收法定原則（新增） ?計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 及時性原則（新增） ?與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整 主要成本項(xiàng)目核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn) ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 ? 成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算 ? 應(yīng)付費(fèi)用 ? 維修費(fèi)用 ? 配套設(shè)施 ? 售房部（接待處）和樣板房 ? 保證金 ? 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? 利息 ? 土地閑臵費(fèi) ? 成本報廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn) ? 折舊 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本247。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可 成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算 ? 包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等 成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算 ? ? （ 1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì) ? （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā) 應(yīng)付費(fèi)用 ?開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另 維修費(fèi)用 ?開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 配套設(shè)施 ? 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、 （ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施 （ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 配套設(shè)施 ? ． 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下 （ 1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共 （ 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣 售房部（接待處）和樣板房 ?凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。 保證金 ?開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷 （ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除， 但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個納稅年度 。 內(nèi)資： 2023年 1月 1日起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在每一那年度的銷售收入 8%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。 外資：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)憑合法憑證在當(dāng)年列支，但應(yīng)由本期和以后各期分?jǐn)偟膹V告費(fèi)，應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，作為待攤費(fèi)用后遞延支出分期攤銷。 內(nèi)資：不超過其當(dāng)年銷售 收入 5‰ 范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分永遠(yuǎn)不得扣除。 外資：無相關(guān)規(guī)定 內(nèi)資 ：全年銷售（營業(yè)）收入凈額在 1500萬元及其以下的：不超過該部分銷售（營業(yè)）收入凈額 5‰ 全年銷售（營業(yè)）收入凈額超過 1500萬元的部分：不超過該部分銷售（營業(yè)）收入凈額 3‰ 在“管理費(fèi)用”中按標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支，不得預(yù)提。 外資 ：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的交際應(yīng)酬費(fèi)。應(yīng)當(dāng)有確實(shí)的記錄或單據(jù)，分別在以下限度內(nèi)準(zhǔn)予作為費(fèi)用列支： 1500萬元以下的：不超過該部分銷售貨凈額 5‰ ；全年銷貨凈額超過 1500萬元的部分：不超過該部分銷貨凈額 3‰ ； 500萬元以下的：不超過該部業(yè)務(wù)收入總額 10‰ ；全年業(yè)務(wù)收入總額超過 500萬元的部分：不超過該部業(yè)務(wù)收入總額 5‰ ； 利息 ? （ 1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。 （ 2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其 （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì) 外資雖未專門規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的扣除，但其應(yīng)遵循外資企業(yè)所得稅的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)應(yīng)景有關(guān)的合理借款利息，應(yīng)當(dāng)提供借款付息的證明文件，準(zhǔn)予列支。 土地閑臵費(fèi) ? 開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑臵費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 成本報廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn) ?成本對象在建造過程中如 單項(xiàng)或單位工程 發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如 成本對象整體 報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除 ?開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除 折舊 費(fèi)用。 折舊 內(nèi)資 ： ： 04年新購臵的為原價 5%， 04年前的按原價 5%以內(nèi) ：直線折舊法 (房屋建筑物 20年 ,火車、輪船、機(jī)器和其他生產(chǎn)設(shè)備 10年，電子設(shè)備和火車、輪船以外運(yùn)輸工具以及生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)器具、工具、家具為 5年） 外資 ： ,在計(jì)提折舊前其殘值統(tǒng)一為 10% :直線折舊法 :與內(nèi)資相同 關(guān)于征收管理問題 ?（一）開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料， 關(guān)于征收管理問題 ?（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范 ,同時按?中華人民共和國稅收征收管理法?等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收 、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬 、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬薄的； 關(guān)于征收管理問題 ? ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 ，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾 ，又無正當(dāng)理由的。 關(guān)于適用減免稅政策問題 ?根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題 ? 本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施辦法，并報國家稅務(wù)總 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知?（國稅發(fā)? 2023? 83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。 外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅解讀及其與會計(jì)差異分析 國稅發(fā) [2023]142號： 2023年 1月 1日起 國稅發(fā) [2023]142號 ?應(yīng)納稅額計(jì)算 ?當(dāng)期預(yù)征所得稅 ?房地產(chǎn)銷售開始 ?計(jì)稅收入確認(rèn)的時間 ?成本費(fèi)用確定 ?分配開發(fā)產(chǎn)品 ?執(zhí)行時間及銜接 應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納所得稅額 =應(yīng)納稅所得額適用稅率－ 已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅 +當(dāng)期預(yù)征所得稅 當(dāng)期預(yù)征所得稅 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。 ? —— ?國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知