房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀(編輯修改稿)
2025-01-22 04:04 本頁面
【文章內容簡介】 ） 成本分配的一般方法 占地面積法 建筑面積法。 直接成本法 預算造價法。 （五） 成本分配的特殊方法 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 （六）非貨幣交易取得土地使用權的成本確定 （七） 預提（應付）費用的特殊規(guī)定 （八） 不合法票據(jù)的列支 ? 收入方面 主要表現(xiàn)為： ，采取各種手段隱瞞或轉移預收款收入，達到拖延納稅或不納稅的目的。 ，如對已辦妥移交手續(xù)，因購房者原因未及時收回房款的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認。 ，收入計算不準確，表現(xiàn)為低價開票，少計收入；提供虛假或不完整的銷售面積；以收抵支，如以商品房抵付施工單位工程款，以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，以商品房抵付回租租金、職工獎勵支出等；收取價外費用不計收入；利用關聯(lián)方交易進行利潤轉移；掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報納稅等。 ? 、真開發(fā)。這種偷稅方式實際是開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋所有權為代價，換取了部分土地所有權，而土地所有方以轉讓部分土地所有權為代價換取了部分房屋所有權，雙方均發(fā)生了納稅義務。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成本費用 、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，是否有虛列、重列有關的成本、費用。 、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當期銷售成本。 ，同一企業(yè)有多個開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無混雜其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。 、共用設施設備維修的維修基金是否在稅前扣除。 。 ? 6. 成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。 用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關房地產(chǎn)的成本。 8.“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“業(yè)務招待費” 、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。 出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。 ? 營業(yè)稅及附加一并結轉到當期銷售稅金，是否重復列支稅金。 ，是否按稅法有關規(guī)定進行稅務處理。 ，如白蟻防治費、竣工獎等各類付給施工單位的獎金、延期交房違約金、應付施工單位的工程尾款、質量保證金、墻改基金、人防費等。 、業(yè)務招待費的劃分是否正確。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 成本費用方面 主要表現(xiàn)為： 、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應納稅所得。 ，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加大早期單位預算造價達到少繳企業(yè)所得稅的目的。 、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”。 。 、虛假列支成本費用，利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業(yè)性強的特點，重復列支費用以減少納稅額。 “預提費用”、“待攤費用”賬戶調整當期利潤 。 ? ，如三項經(jīng)費、業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費支出、公益救濟性捐贈等。 ，如是否將購建“固定資產(chǎn)”、無形資產(chǎn)等資本性支出直接在稅前扣除；各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整；自然災害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠郑贿`法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅 ? 一、預售房款未按規(guī)定預繳稅款 相關法規(guī)鏈接：《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔 2023〕第 031號）第一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月 )計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。 ? ? 常見涉稅類型： ? 預售房款記入“應
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