房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀(編輯修改稿)
2025-01-22 04:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） 成本分配的一般方法 占地面積法 建筑面積法。 直接成本法 預(yù)算造價(jià)法。 （五） 成本分配的特殊方法 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 （六）非貨幣交易取得土地使用權(quán)的成本確定 （七） 預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用的特殊規(guī)定 （八） 不合法票據(jù)的列支 ? 收入方面 主要表現(xiàn)為： ，采取各種手段隱瞞或轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，達(dá)到拖延納稅或不納稅的目的。 ，如對(duì)已辦妥移交手續(xù)，因購房者原因未及時(shí)收回房款的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)。 ，收入計(jì)算不準(zhǔn)確，表現(xiàn)為低價(jià)開票，少計(jì)收入；提供虛假或不完整的銷售面積；以收抵支，如以商品房抵付施工單位工程款，以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，以商品房抵付回租租金、職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等；收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入；利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移；掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報(bào)納稅等。 ? 、真開發(fā)。這種偷稅方式實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)，雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用 、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，是否有虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。 、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。 ，同一企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無混雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。 、共用設(shè)施設(shè)備維修的維修基金是否在稅前扣除。 。 ? 6. 成本對(duì)象建造過程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。 用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。 8.“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)” 、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。 出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。 ? 營(yíng)業(yè)稅及附加一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，是否重復(fù)列支稅金。 ，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。 ，如白蟻防治費(fèi)、竣工獎(jiǎng)等各類付給施工單位的獎(jiǎng)金、延期交房違約金、應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金、墻改基金、人防費(fèi)等。 、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的劃分是否正確。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 成本費(fèi)用方面 主要表現(xiàn)為： 、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得。 ，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加大早期單位預(yù)算造價(jià)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。 、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。 。 、虛假列支成本費(fèi)用，利用建安工程施工復(fù)雜、項(xiàng)目繁多、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，重復(fù)列支費(fèi)用以減少納稅額。 “預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn) 。 ? ，如三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出、公益救濟(jì)性捐贈(zèng)等。 ，如是否將購建“固定資產(chǎn)”、無形資產(chǎn)等資本性支出直接在稅前扣除；各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?；違法經(jīng)營(yíng)的罰款和被沒收財(cái)物的損失等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅 ? 一、預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款 相關(guān)法規(guī)鏈接：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔 2023〕第 031號(hào)）第一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 ? ? 常見涉稅類型： ? 預(yù)售房款記入“應(yīng)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1