【正文】 所得稅 +當(dāng)期預(yù)征所得稅 當(dāng)期預(yù)征所得稅 ? 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知?（國(guó)稅發(fā)? 2023? 83號(hào)）同時(shí)廢止。 關(guān)于適用減免稅政策問(wèn)題 ?根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 折舊 內(nèi)資 ： ： 04年新購(gòu)臵的為原價(jià) 5%， 04年前的按原價(jià) 5%以內(nèi) ：直線折舊法 (房屋建筑物 20年 ,火車(chē)、輪船、機(jī)器和其他生產(chǎn)設(shè)備 10年，電子設(shè)備和火車(chē)、輪船以外運(yùn)輸工具以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)器具、工具、家具為 5年） 外資 ： ,在計(jì)提折舊前其殘值統(tǒng)一為 10% :直線折舊法 :與內(nèi)資相同 關(guān)于征收管理問(wèn)題 ?（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑臵費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 （ 2）開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其 （ 3）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本 50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì) 外資雖未專門(mén)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的扣除，但其應(yīng)遵循外資企業(yè)所得稅的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)應(yīng)景有關(guān)的合理借款利息，應(yīng)當(dāng)提供借款付息的證明文件，準(zhǔn)予列支。 外資 ：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的交際應(yīng)酬費(fèi)。 內(nèi)資：不超過(guò)其當(dāng)年銷售 收入 5‰ 范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)部分永遠(yuǎn)不得扣除。 內(nèi)資： 2023年 1月 1日起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在每一那年度的銷售收入 8%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可無(wú)限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。 保證金 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 配套設(shè)施 ? ． 開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下 （ 1）由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位的，按建造公共 （ 2）由開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣 售房部（接待處）和樣板房 ?凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 配套設(shè)施 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、 （ 1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施 （ 2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本247。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 與 會(huì)計(jì)規(guī)定 不同 合理性原則 ?開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 測(cè)量已完成合同工作量 實(shí)際測(cè)定的工作進(jìn)度 代建工程節(jié)余材料處理（不變） ? 稅法：按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 完工百分比法 ? 根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法 。 抵償債務(wù) 分配給股東或投資者 外資無(wú)明確規(guī)定，但從其對(duì)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)定來(lái)看，外資 出租開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品不需要視同銷售處理?！? ? —— ?關(guān)于自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同銷售如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的通知?（財(cái)會(huì)字 [1999]26號(hào)） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會(huì)計(jì)與稅務(wù)差異 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途 會(huì)計(jì)處理 企業(yè)所得稅處理 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 一方面按成本轉(zhuǎn)賬，另一方面按計(jì)稅價(jià)格計(jì)算繳納稅金。 作為股權(quán)投資 —— 投資方 ? 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 1440萬(wàn)元 ? 貸：無(wú)形資產(chǎn) —— 土地 1440萬(wàn)元 作為股權(quán)投資 —— 開(kāi)發(fā)方 ? 借：無(wú)形資產(chǎn) —— 土地 2023萬(wàn)元 ? 貸：實(shí)收資本 2023萬(wàn)元 ? 借：開(kāi)發(fā)成本 2023萬(wàn)元 ? 貸：無(wú)形資產(chǎn) —— 土地 2023萬(wàn)元 關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題 ? 確認(rèn)時(shí)間 ：基本無(wú)變化，只是措辭更加嚴(yán)謹(jǐn) ? 計(jì)價(jià) ：無(wú)變化 ? 范圍 ：取消了將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于廣告宣傳、樣 品和轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會(huì)計(jì)與稅務(wù)差異 ? “企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門(mén)、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)、贊助、集資、廣告樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面，是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的條件；企業(yè)不會(huì)由于將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程等而增加現(xiàn)金流量，也不會(huì)增加企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。 作為股權(quán)投資 —— 投資方 ? 在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —— 投資方 ? 借：固定資產(chǎn) —— 房屋 1380萬(wàn)元 ? 貸：無(wú)形資產(chǎn) —— 土地 1000萬(wàn)元 ? 貸：應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 69萬(wàn)元（ 1380*5%） 貸：營(yíng)業(yè)外收入 311萬(wàn)元 換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —— 開(kāi)發(fā)方 ? 應(yīng)在首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。 關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 ?與 83號(hào)文相比： ?確認(rèn)時(shí)間無(wú)變化，但進(jìn)一步明確了計(jì)稅金額 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問(wèn)題（新增） 按投資目的不同進(jìn)行不同處理 ?換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ?作為股權(quán)投資 換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ?例：甲企業(yè)以土地入股參與乙企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地賬面價(jià)值 1000萬(wàn)元，房產(chǎn)建成后，甲企業(yè)分得房產(chǎn) 6000平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià) 2300元。 外資無(wú)特殊規(guī)定 關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成 （一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù) ? 關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 ? （二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : 1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。 由于代銷清單是采用委托銷售方式的開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅的依據(jù)，所以稅法對(duì)代銷清單的內(nèi)容作了列舉式規(guī)定，同時(shí)增加了防止開(kāi)發(fā)企業(yè)采用該方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后無(wú)限期拖延納稅的規(guī)定。 委托方式 （變動(dòng)） ? 無(wú)論哪一種委托銷售方式，對(duì)于委托方（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）來(lái)說(shuō)： ? 會(huì)計(jì)處理 基本相同，但 確認(rèn)收入的金額 卻不一定相同。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托 —— 視同買(mǎi)斷方式 ? 屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 在 31號(hào)文基礎(chǔ)上增加了關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定 銀行按揭方式 （變動(dòng)） 注意 ? 按揭保證金 的規(guī)定 ? ，企業(yè)分兩次確認(rèn)收入，分兩次結(jié)轉(zhuǎn)成本，注意收入與成本的配比。 分期收款方式 （變動(dòng)） ? ，企業(yè)分期確認(rèn)收入、分期開(kāi)具發(fā)票、分期結(jié)轉(zhuǎn)成本，應(yīng)注意收入與成本的配比： 本期銷售成本 =本期確認(rèn)收入