【正文】 給予的價格扣除。因此，在確認收入額時，不得扣除還本支出。（ 國稅函【 1999】 144號 ） ? （三）還本銷售 3/2/2023 58 收入的稅務(wù)處理 ? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。 ? 因此不符合所得稅收入確認條件，可以按照會計準(zhǔn)則進行稅務(wù)處理，不確認收入。繳兩次稅。 ? 稅務(wù)處理： ? ，所得稅 不需要 調(diào)增應(yīng)納稅所得額 50萬元 ， 但如果財務(wù)費用超過同期銀行利率要調(diào)增。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售，而是一項融資協(xié)議，整個交易不確認收入。試析會計處理與稅收的差異。 ? 例 3： 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價為 900萬元。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的， 如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認為負債，回購價格 3/2/2023 55 收入的稅務(wù)處理 ? 大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認為利息費用。（國稅函【 1996】 684號 ） ? 五、特殊銷售方式收入的確認 ? （一）售后回購： ? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時又以合同的形式約定日后按一定價格重新購回該資產(chǎn)。 ? （ 5）已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，應(yīng)以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算。 ? （ 3）對于視同買斷方式收入的確認，按合同協(xié)議價與實際收到價款采取孰高原則計稅。 ? ： ? （ 1）“收支兩條線的原則”，企業(yè)不能在收取的價款中坐扣將來支付給受托方得價款。 ? ： ? 銀行按揭銷售方式實際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。 ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時間的確認（辦法第 6條）： 3/2/2023 51 銷售方式 具體情形 收入額的確定 銷售確認時間 采取一次性全額收款方式 合同（協(xié)議）約定的價款 實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù) (權(quán)利 )之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 合同（協(xié)議）約定的價款 付款日 付款方提前付款 在實際付款日確認 采取銀行按揭方式銷售 合同（協(xié)議）約定的價款 首付款 于實際收到日確認， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認 采取委托方式銷售 支付手續(xù)費方式 合同（協(xié)議）約定的價款 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認 視同買斷方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價高于基價，按合同價； 合同價低于基價，按基價 合同價低于買斷價； 受托方與購買方簽訂合同 按買斷價 基價 (保底價 )并實行超基價雙方分成方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價高于基價，按合同價（ 支付的分成額不得減除 ） ； 合同價低于基價，按基價 受托方與購買方簽訂合同 基價＋分成額 包銷方式 包銷期內(nèi)完成銷售的 按上述 13項的規(guī)定確認收入的實現(xiàn) 包銷期內(nèi)尚未出售的 按合同（協(xié)議）約定的價款和付款方式確認收入 3/2/2023 52 收入的稅務(wù)處理 ? 幾點說明： ? ： ? 需按合同約定的價款和付款日確認收入，即企業(yè)無論是否實際收到價款，都要按照合同約定條款納稅。 ? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù) 3/2/2023 50 收入的稅務(wù)處理 ? 機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?？偪墒劢ㄖ娣e ≥85% 。 ? 注： 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。（ 揚地稅發(fā)【 2023】 96號 ） ? ： ? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料， 3/2/2023 48 收入的稅務(wù)處理 ? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 采用預(yù)收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價款作為土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)。 （財稅【 2023】 21號） ? 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 （國辦發(fā)【 2023】 26號） ? 注： 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 （財稅【 2023】 141號） ? 關(guān)于普通住宅的認定： ? 條例第 8條中“ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ”和 財稅【 1999】 210號 中“ 普通住宅 ”的認定，一律按 “ 中小套型、中低價位普通住房 ”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號） ? 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的 ，免征土地增值稅。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營業(yè)稅（ 沒有提供應(yīng)稅勞務(wù) ），如果已經(jīng)征收營業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。 ? 關(guān)于退款的處理 ? 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 ? 關(guān)于訂金： ? 新會計準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定 向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（ 營業(yè)稅細則第 24條） ? 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天 。 3/2/2023 41 收入的稅務(wù)處理 ? 所得稅規(guī)定： ? 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或 《房地產(chǎn)預(yù)售合同》 所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。 ? 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護。 ? 定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式，主要是為了擔(dān)保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 而主表第三行的稅金及附加不能重復(fù)扣除，應(yīng)該在附表三 第 40行“其他”進行納稅調(diào)增。 ? 《預(yù)售合同》達到完工標(biāo)準(zhǔn)： ? （ 1）預(yù)繳申報表： ? 季度預(yù)繳申報時在《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表》（ A類）第 4行“利潤總額”將按規(guī)定計算出的預(yù)計毛利額減除。 3/2/2023 38 收入的稅務(wù)處理 ? （ 2）年度申報表： ? 附表三的第 52行“ 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤 ”的第 3列 “調(diào)增金額” 填寫按規(guī)定計算出的預(yù)計計稅毛利額，而附表一的收入、附表二的成本、主表第三行的稅金及附加，是不會有數(shù)據(jù)的。 （辦法第 9條） ? 差異調(diào)整報告應(yīng)包括以下內(nèi)容： ? ，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等； ? ，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機構(gòu)銷售費用結(jié)算情況）、 3/2/2023 37 收入的稅務(wù)處理 ? 配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況利息核算和支付情況等； ? 3.《房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調(diào)整計算明細表》 ； ? 、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項，納稅調(diào)整金額 。 ? 試計算該企業(yè) 202 2023兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進行其他納稅調(diào)整） ? 分析： 3/2/2023 35 收入的稅務(wù)處理 ? 2023年： ? 企業(yè)的利潤總額＝ 0―150 萬元＝ 150萬元 ? 應(yīng)納稅所得額＝ 7800 8%――150 ＝ ? 應(yīng)納稅額 = 25%= ? 2023年： ? 利潤總額 =（ 12023+4500） （ 6000+2700） （ ++） 890＝ ? 應(yīng)納稅所得額＝ ＋ ―624 ＝ ? 需要注意的是： 本期扣除的前期營業(yè)稅金及附加 元需作納稅調(diào)增，上期按預(yù)計毛利率計算的預(yù)計毛利 624萬元（ 7800 8%）應(yīng)予以調(diào)減。 ? 2023年度又開發(fā)了 B項目，截止到年底項目也完工，共實現(xiàn)收入 4500萬元，開發(fā)成本 2700萬元，繳納營業(yè)稅金及附加 。當(dāng)年繳納營業(yè)稅金及附加 ，期間費用 150萬元。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的 差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其 3/2/2023 34 收入的稅務(wù)處理 ? 他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 ? 實際上到底用利潤率還是計稅毛利率，其 關(guān)鍵點在于 期間費用及營業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。 （蘇地稅函【 2023】 137號） ? ； ? 、縣人民政府認定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)； ? 對 未能同時符合上述條件 ，被冠以經(jīng)濟適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項政策。 （ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ） ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 對 政府或經(jīng)批準(zhǔn)的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房暫免征收營業(yè)稅。 ? （ 3）對商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟適用房、限價房和 3/2/2023 31 收入的稅務(wù)處理 ? 危改房的， 應(yīng)分別核算銷售收入 ，并按照對應(yīng)的計稅毛利率計算預(yù)計利潤； 不能分別核算的，一律從高 適用計稅毛利率。 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的 限價房和危改房 按規(guī)定的預(yù)計毛利率申報納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。 ? 關(guān)于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房： ? （ 1） 經(jīng)濟適用房 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房 3/2/2023 29 收入的稅務(wù)處理 ? 困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。 ? ，不得低于 5％。 ? 關(guān)于計稅毛利率： ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定： ? 、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 ? 未完工產(chǎn)品 按 計稅毛利率 繳納， 完工產(chǎn)品 按 實際毛利率 繳納。 ? 對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。（財稅【 2023】 152號） ? 例 1： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2023年 12月份通過出讓方式取得 3/2/2023 26 收入的稅務(wù)處理 ? 土地 10000平方米， 2023年 2月份取得土地使用證， 2023年度共建造 12幢商品房，建筑面積共 15000平方米， 2023年12月份，銷售 9000平方米，試問該企業(yè) 2023年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅多少元（該地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額為4元 /平方米） ? 分析： ? 2023年 111月份應(yīng)納稅 =10000 4 11/12= ? 2023年 12月份應(yīng)納稅額 =10000 4（ 1－ 9000/15000）/12= ? 2023年度應(yīng)納稅額 =+=38000元 ? 關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題 ? 對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 單獨建造的 地下建筑用 3/2/2023 27 收入的稅務(wù)處理 ? 地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 （財稅【 2023】 24號 ） ? 繳納期限： ? 自 2023年 1月 1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地時間的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅。（ 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第 6條 ） ? 注： 對于 小區(qū)內(nèi)的 公用道路及綠化用地 應(yīng)按規(guī)定繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅。 （按月計算） ? 計算公式： 3/2/2023 24 收入的稅務(wù)處理 ? 應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)（ 1－累計售出房屋建筑面積 /房屋建筑總面積）247。 （國稅函【 2023】 645號 ） ? 關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定： ? 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。熟地 是指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條