【正文】 開發(fā)成本的界限。房地產開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預算計算開發(fā)成本。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費用。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現(xiàn)大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業(yè)決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進行，對先期開發(fā)部分的成本確認困難。房地產企業(yè)的成本費用項目多，構成復雜，專業(yè)性強。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結轉收入的現(xiàn)象。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。具體包括以下幾方面：隱匿預收房款。房地產業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業(yè)的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，也不再處理。無論開發(fā)產品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉作自用的，均不再視同銷售處理。對于2007年底前完工的開發(fā)產品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。（11）從2008年起，房地產企業(yè)的開發(fā)產品轉作自用，不再視同銷售確認資產轉讓所得。（10）《國家稅務總局關于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標準的批復》（國稅函[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準利率、浮動利率。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。（8）已經交付的開發(fā)產品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。（7）房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補（6）不對。為了簡化處理，建議：無論是完工產品還是未完工產品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計處理一致），在確認收入之前取得的預收款，均需按照計稅毛利率確認應納稅所得，實際結轉收入的再作納稅調減處理。將這部分開發(fā)產品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調減處理。企業(yè)需要嚴格區(qū)分完工產品的預收賬款和未完工產品的預收賬款，對于未完工產品的預收賬款暫按計稅毛利率確認所得，實際完工符合計稅收入確認條件時，重新按照已收價款確認計稅收入和對應的成本，收入與成本之間的差額調增應納稅所得額。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。商品房在沒有交付之前，實際控制權仍在房地產開發(fā)商，不符合收入確認的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應確認收入。企業(yè)銷售商品確認收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經簽訂，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發(fā)生或將發(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。以上規(guī)定與《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。②采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。（5）開發(fā)產品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。期間費用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預收款對應。（4）房地產企業(yè)發(fā)生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。（3）不對。本期應納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅，屬于本期應承擔的稅費，不能理解為預繳，按照權責發(fā)生制原則，應當直接計人“主營業(yè)務稅金及附加”科目，并在稅前扣除?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，以預收款方式銷售不動產的，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為取得預收款的當天。匯算清繳應納稅額=[會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）預計利潤率+其他納稅調整－彌補以前虧損]25%（2）企業(yè)取得預收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。（1）不對。由于2008年以前內外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許多政策本身不夠明確，導致各地稅務機關在執(zhí)行時口徑不一。對于2007年底前完工的開發(fā)產品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。（11）從2008年起，房地產企業(yè)的開發(fā)產品轉作自用，不再視同銷售確認資產轉讓所得。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。（8）已經交付的開發(fā)產品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補。（5）開發(fā)產品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。請問：下列說法是否正確?（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。國稅和地稅機關在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機關在執(zhí)行政策時差別也很大。第三篇：房地產企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅房地產企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅？在線提問：我公司是一家房地產集團公司，在全國各地成立了70多家房地產項目公司。主管稅務機關負責該開發(fā)項目的監(jiān)控人應出具書面意見附于項目檔案中，以進一步完善項目完稅證明管理制度。因此，在進行企業(yè)所得稅的項目清算時，主管稅務機關應當著重審核預提成本的合規(guī)性，看其是否符合國稅發(fā)[2009]31號第三十二條的具體規(guī)定，建安成本是否與審計決算值一致，對缺少證明資料而籠統(tǒng)地按發(fā)包金額預提10%的做法一律不予認可，不準稅前扣除，從而堵塞稅收漏洞，保護稅基不受侵蝕，提高房地產企業(yè)所得稅的征管質效。需要強調的是，在國稅發(fā)[2009]31號第三十二條中規(guī)定了預提成本的條款，例如公共配套設施尚未建造或尚未完工的情況，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用以及出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。鑒證報告應由口碑良好、業(yè)績突出的中介機構來完成，為減少征管成本、提高工作效率，降低納稅人負擔，信息共享，也可以由參與該項目土地增值稅清算鑒證的中介機構一并完成該項目企業(yè)所得稅清算鑒證工作，以加強與土地增值稅扣除項目的關聯(lián)比對分析，重點審查在土地增值稅清算過程中不能扣除的項目是否在企業(yè)所得稅項目清算時是否進行了納稅調整。房地產開發(fā)企業(yè)成本對象一經確定并向主管地稅機關報備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應向主管局報送規(guī)劃、設計變更批文等資料，并征得同意。(二)完善項目成本對象報備制度根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第二十六條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在開工前按照預定的格式報備成本對象,據(jù)以掌握項目的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評估、檢查以及最終項目清算等夯實基礎。重點跟蹤掌握工程進度、預售收入、資金流向情況，關注開發(fā)企業(yè)是否將預售樓盤的預售款只用于該項目的開發(fā)建設，有無挪作他用現(xiàn)象，對存在大額資金轉移的企業(yè)要重點約談布控，及時組織稅款入庫。所以，在項目完工收入確認就更應當全面掌握開發(fā)項目的企業(yè)所得稅稅負，重點厘清歷年來發(fā)生的項目開發(fā)成本在結轉扣除是否合規(guī)，計稅成本結算是否符合稅法規(guī)定，確保開發(fā)項目應負擔的企業(yè)所得稅能夠足額入庫，稅源管理做到不遺不漏。房地產開發(fā)企業(yè)取得預售收入時期同時也是企業(yè)納稅能力最強的時期，現(xiàn)金流充足，所以一直以來對房地產企業(yè)實行預征制度，但過低的計稅毛利率使得企業(yè)沒有在此時期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將項目企業(yè)所得稅納稅義務遞延至項目完工收入確認，必然導致該納稅壓力增大。如果開發(fā)項目位于上述規(guī)定中的“其他地區(qū)”，比如縣城，計稅毛利率僅為5%，則根本預征不到企業(yè)所得稅。(四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。所以，完全有必要在企業(yè)確認收入對開發(fā)成本進行全面審查，剔除不符合稅法規(guī)定的成本。這樣，如果只在收入確認僅通過匯算清繳進行企業(yè)所得稅監(jiān)管就顯得過于疏漏，因為企業(yè)所得稅匯算清繳時一般不會追溯到以前數(shù)個去審查企業(yè)的開發(fā)成本是否真實合理，是否應當全額在稅前扣除。企業(yè)一般只有在項目完工給客戶開具銷售發(fā)票后才將預售房款結轉為營業(yè)收入，而一個開發(fā)項目常規(guī)開發(fā)周期至少在三年以上。例如稅法規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，并根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，按照確定的計稅毛利率計算預計毛利額，并入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。6 000=%2009年、2010年實際計稅毛利額與預計毛利額的差異(1 000+3 000)%150300=，已經在項目企業(yè)所得稅清算2011年進行了調整處理，并對開發(fā)項目中不能稅前扣除的成本500萬元也調增了應納稅所得額，切實保證了項目稅收管理的高質效。2011應納稅所得額974+306+500150300=1 330萬元，應納企業(yè)所得稅1 33025%=。減計納稅調整減少項目：2009預計計稅毛利1 00015%=150萬元。加計納稅調整增加項目：2009年、+=306萬元。2011賬面確認的期間費用和稅金220++=526萬元。2011年為項目清算，企業(yè)所得稅的計算稍顯復雜，故逐項說明：2011賬面確認的營業(yè)收入1 000+3 000+2 000=6 000萬元。在項目清算審查中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)成本中有500萬元不符合稅法規(guī)定，不能稅前扣除，其中2009年200萬元，2010年200萬元，2011年100萬元，假設無其他納稅調整項目，A房地產企業(yè)在B項目竣工清算，即2011年應當如何進行企業(yè)所得稅的清算?每年要繳納多少企業(yè)所得稅?例解如下：20