房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅-展示頁
2025-01-12 22:27本頁面
【正文】 屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng) 單獨(dú)核算其成本 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅寧波中瑞稅務(wù)師事務(wù)所 李忠爾地址：寧波中山西路 11號(hào)四樓電話： 13306678805內(nèi) 容n n n n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n 一 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策演變n （一）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)n 企業(yè)所得稅（ ；按一般企業(yè)征稅） → 國(guó)稅發(fā)[2023]83號(hào)（ 2023年 ；預(yù)售收入按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額， 并入當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額 ，完工后將差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額） → 國(guó)稅發(fā)[2023]31號(hào) （將預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額改為預(yù)計(jì)毛利額 ，方法類似） → 國(guó)稅函 [2023]299號(hào) （ ； ※又將預(yù)計(jì)毛利額改回預(yù)計(jì)利潤(rùn)額 ，沒區(qū)分內(nèi)外資，事實(shí)上失效） → 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)（ ； 統(tǒng)一 了內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性 本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n （二）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)n 外資企業(yè)所得稅法（ ；按一般外資企業(yè)征稅） → 國(guó)稅發(fā) [1995]153號(hào)（明確房地產(chǎn)企業(yè)不屬生產(chǎn)性企業(yè)；預(yù)售房地產(chǎn)收入可預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額 預(yù)征所得稅 ，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額 ；寧波規(guī)定預(yù)計(jì)利潤(rùn)為 10%，實(shí)際執(zhí)行為 7%） → 國(guó)稅發(fā)［1999］第 242號(hào) （ ；向境外代銷、包銷企業(yè)支付傭金等，按要求并不得超過房地產(chǎn)銷售收入的１０％ ） → 國(guó)稅發(fā) [2023]142號(hào) （文到之日，發(fā)文 ；強(qiáng)調(diào)并進(jìn)一步規(guī)范國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)；寧波 05年起規(guī)定預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整為 10%） → 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)（ ； 統(tǒng)一了 內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n 二 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是企業(yè)所得稅法特殊適用n （一）政策規(guī)定、計(jì)稅原理和征收方法適用基本的稅法規(guī)定n ： 查賬征收和核定征收n （查賬征收企業(yè)）n （ 1）按年征收、分期預(yù)繳、匯算清繳、多退（或抵）少補(bǔ)n （ 2）年應(yīng)稅額 =年應(yīng)納稅所得額 適用稅率 — 減免稅額 — 抵免稅額n （ 3）應(yīng)納稅所得額 =應(yīng)稅收入（總收入 — 不征稅收入 — 免稅收入） — 扣除項(xiàng)目金額（包括應(yīng)稅收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失，也包括虧損彌補(bǔ)和加計(jì)扣除） =利潤(rùn)總額 +納稅調(diào)整增加額 — 納稅調(diào)整減少額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n n 基本的政策規(guī)定與稅法規(guī)定一致n 收入分為應(yīng)稅收入、不征稅收入、免稅收入n 扣除項(xiàng)目的相關(guān)、真實(shí)、合理、權(quán)責(zé)發(fā)生制和劃分收益性支出和資本性支出等原則n 具體的扣除項(xiàng)目，凡 沒有行業(yè)特點(diǎn) 的（也即國(guó)稅發(fā)[2023]31號(hào)未提及或雖規(guī)定不沖突） 按稅法規(guī)定 ：如不允許扣除項(xiàng)目；捐贈(zèng)、招待費(fèi)、廣告和宣傳費(fèi)、利息支出、工資附加費(fèi)、資產(chǎn)稅務(wù)處理等n 稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計(jì)扣除）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n （二）根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制訂特殊政策和征收方法n n （ 1）查賬征收是基本的征收方法n （ 2）核定征收方法n 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形（因賬務(wù)設(shè)置或核算無法確定收入、成本或費(fèi)用），稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但 不得事先確定 企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n n （ 1）未完工預(yù)售收入預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)毛利額并計(jì)納稅；完工后及時(shí)結(jié)算實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，差額并計(jì)納稅（注：通過納稅調(diào)整方法解決，也即差額為正時(shí)補(bǔ)繳或彌補(bǔ)虧損；差額為負(fù)時(shí)，只能抵繳其他所得或加大虧損額，不因預(yù)計(jì)毛利額而退稅）n （ 2）對(duì)共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修；配套設(shè)施的處理；郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等相關(guān)設(shè)施處理作出規(guī)定n （ 3）境外傭金作出限制規(guī)定n （ 4）合作和合資作了明確n （ 5）明確了預(yù)提費(fèi)用的范圍及限度n （ 6）按行業(yè)特點(diǎn)對(duì)收入和成本的稅務(wù)處理作出具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述預(yù)售調(diào)增調(diào)減主要政策規(guī)定n 一 .區(qū)分完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品分別征稅n 就企業(yè)而言分為完工和未完工 二部分 計(jì)算所得納稅；就開發(fā)產(chǎn)品而言分為未完工和完工后 二個(gè)階段 納稅n （一）完工開發(fā)產(chǎn)品n 按一般制造業(yè)產(chǎn)品規(guī)定，分別確定計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目，計(jì)算應(yīng)納稅所得額n 完工的標(biāo)志 （除土地開發(fā)之外）為下列 條件之一 ： n n 2. 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用n 主要政策規(guī)定n （二）未完工開發(fā)產(chǎn)品（包括辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前） n n （ 1）企業(yè) 銷售未完工 開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出 預(yù)計(jì)毛利額 ， 計(jì)入當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額n （ 2）開發(fā)產(chǎn)品 完工后 ，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的 差額，計(jì)入當(dāng)年度 企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額n （ 3）在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異 調(diào)整情況的報(bào)告 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料主要政策規(guī)定n 計(jì)稅毛利率n 由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： n 、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％n ，不得低于 10%n ，不得低于 5％n 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房 的，不得低于3% 主要政策規(guī)定n n 與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （屬于其他業(yè)務(wù)收入，計(jì)算稅費(fèi)、結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用，計(jì)算應(yīng)納稅所得額）主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資征稅方法 預(yù)售并計(jì)，完工調(diào)整預(yù)售并計(jì)，完工調(diào)整預(yù)售預(yù)售，完工結(jié)算完工條件 竣工報(bào)備、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一竣工備案、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一合格證明、首筆使用權(quán)交付之日、首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù) 較早 者預(yù)計(jì)毛利（利潤(rùn)）率（省級(jí)定）所處位置不同規(guī)定不低于 5%20%
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