【正文】 ◎收入確認的范圍： 應(yīng)分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項目成本的確認 購入土地使用權(quán)價格 38 五、 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù) 39 ○ 接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 40 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù) 41 （一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認方法 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 42 （一）視同銷售的范圍 ○具體項目 ○視同銷售確認時點 ◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時 ◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 43 （二）視同銷售收入的確認方法 ○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格 ○參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值 ○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率 不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 44 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 （一）收入確認原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入 45 （一）收入確認原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)持續(xù)時間 超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 30 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認 ○預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認時點： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認收入的實現(xiàn)。 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 28 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當收益不計入應(yīng)稅所得時，計稅成本不得調(diào)整；當收益計入應(yīng)稅所得時，計稅成本可以調(diào)整。 14 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工標準 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認原則 15 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）內(nèi)稅 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標準 ○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案 ○開始投入使用 ○取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個只要具備其中的一個條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工 16 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 外商投資企業(yè)完工標準 (142號文 ) ○企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日； ○或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； ○或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。 預(yù)征和實際征收在法律責任上存在本質(zhì)上的差別。 6 正文架構(gòu) 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 7 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 正文架構(gòu) 8 正文講解 第三部分 9 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）預(yù)售收入 開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內(nèi)部認購、會費等 （二）預(yù)計計稅毛利率和毛利額 預(yù)售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結(jié)算的時點 從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工之日 10 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （四）預(yù)征 外稅，對預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。 國家稅務(wù)總局所得稅管理司 何道成 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅 政策講解 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本講解 第三部分 稅政問題解答 2 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 國稅發(fā) 31號文出臺背景 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標準 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時結(jié)轉(zhuǎn)為實際收入 不能依法申報繳納企業(yè)所得稅。 ○偽造或高估成本 多列預(yù)提費用 混淆成本對象界限 4 國稅發(fā) 31號文出臺背景 ○利用 關(guān)聯(lián)關(guān)系 轉(zhuǎn)移利潤 ○企業(yè)之間也存在 相互利用 ,共同偷逃稅款問題 ○稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多 5 國稅發(fā) 31號文出臺背景 針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國家稅務(wù)總局在 2023年度出臺了國稅發(fā) [2023]83號文 ,2023年度 ,國家稅務(wù)總局又對 [2023]83號文進行了進一步修訂、完善 ,再次出臺了稅發(fā) [2023]31號文。 11 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （五）實際征收 內(nèi)稅，對預(yù)售收入采取的是實際征收企業(yè)所得稅。 12 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （六）預(yù)計計稅毛利率的分類 經(jīng)濟適用房 非經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房 ○計稅毛利率不得低于 3% ○必須符合建住房 [2023]77號文的規(guī)定 13 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （六）預(yù)計計稅毛利率的分類 經(jīng)濟適用房 ○省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％； ○地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○其他地區(qū)，不得低于 10％ 當前需要探討的兩個問題：限價房和危房改造換遷房。 17 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○預(yù)售收入確認為實際銷售收入 ○結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本 ○計