【正文】 特定事項的稅務(wù)處理 130 政府收費預(yù)提： 政府規(guī)定須繳納的報批報建費用、物業(yè)完善費用等所有按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收取但還未收取的費用允許在當(dāng)期預(yù)提。 特定事項的稅務(wù)處理 126 利息支出： 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 特定事項的稅務(wù)處理 120 土地使用權(quán)成本： 開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。期內(nèi)全部成本對預(yù)算造價應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 113 （五）預(yù)定售價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)定售價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)定售價總額的比例進(jìn)行分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 108 （二）建筑面積法 分期開發(fā) → 計算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)全部成本對象建筑面積247。全部成本對象占地總面積應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 102 （一）占地面積法 分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配?？偪墒? 計稅成本核算的一般程序 97 （四）對當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。 計稅成本項目 93 （六）開發(fā)間接費。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 計稅成本的種類 84 （二）房屋開發(fā)成本。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆? 71 九、關(guān)于征收管理問題 ○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 ○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ○擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報 ○納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由 72 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 66 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 12項：土地閑置費 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 46 （二）完工百分比法 ○ 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費用 ○完工進(jìn)度的確定 ◎累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本比例 ◎已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量比例 ◎測量已完成合同工作量 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 47 七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理 （三）相關(guān)收入 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實際取得時 按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn) 48 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 （一）成本費用扣除的原則 （二）成本費用扣除的主要項目 49 （一）成本費用扣除原則 ○權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ○合理性原則 ○配比原則 ○真實性原則 ○合法性原則 ○及時性原則 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 50 （二）成本費用扣除的主要項目 31號文共例舉 14項 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 51 第 1項：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已實現(xiàn)可售面積可售面積單位工程成本 ○可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○單位工程成本 成本對象的平均計稅成本 成本對象總成本247。 12 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （六）預(yù)計計稅毛利率的分類 經(jīng)濟(jì)適用房 非經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房 ○計稅毛利率不得低于 3% ○必須符合建住房 [2023]77號文的規(guī)定 13 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （六）預(yù)計計稅毛利率的分類 經(jīng)濟(jì)適用房 ○省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％； ○地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○其他地區(qū)，不得低于 10％ 當(dāng)前需要探討的兩個問題：限價房和危房改造換遷房。 6 正文架構(gòu) 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 7 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 正文架構(gòu) 8 正文講解 第三部分 9 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）預(yù)售收入 開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購、會費等 （二）預(yù)計計稅毛利率和毛利額 預(yù)售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結(jié)算的時點 從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工之日 10 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （四）預(yù)征 外稅，對預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 30 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) ○預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認(rèn)時點： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報告） ， 要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 75 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 計稅成本講解 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的各項耗費。 成本對象的確定原則 80 （四）分類歸集原則。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 計稅成本的種類 86 （三）配套設(shè)施開發(fā)成本。 計稅成本的種類 88 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出項目有 6個 : （一）土地征用