【正文】 ? （二）分利，開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。 ? 重大差異，彌補了原文件開發(fā)成本不準確。 ? B 企業(yè)， 按 1億元作為開發(fā)項目的土地成本，加上其它成本構成開發(fā)成本； 分給 A企業(yè)的房產按銷售處理，銷售價格為 1億元，同時結轉對應的開發(fā)成本。 ? (三 )借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 ? (三 )直接成本法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ? 對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 ,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 ? 基礎設施建設費。 ? 其它任意的組合方式。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。兩者從金額上講，一般說來后者大于前者。 ? 會計上，仍根據固定資產構成條件定性判斷，可能出現(xiàn)差異 ? 其他應當作為長期待攤費用的支出 ? 目前尚無明確規(guī)定，開辦費稅法與會計是否存在差異待文件進一步明確。 ? 企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的 ,其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 資產的稅務處理 ? （一）基本定義 ? 資產：是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制、預期能夠給企業(yè)帶來經濟利益的資源 ? 資產稅務處理的主要內容 ? 資產分類：固定資產、生物資產、無形資產、長期待攤費用、投資資產、存貨 ? 資產的計價、 資產的扣除、資產的處置 ? 重點掌握資產處理時的差異 ? 歷史成本的原則 ? 計稅基礎（可稅法規(guī)定可從應納稅所得額中扣除的金額）與賬面價值 ? 差異所導致的所得稅核算 （二）固定資產 ? 定義： 稅法與會計基本一致，但投資性房地產除外 ? 計價： ? 外購：購買固定資產超過正常條件下的延期支付。（實體法從舊） ? 租金支出 ? 按支付租金的 實質 分為 ? 經營性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取得租金收入可能不對應） ? 融資性租賃方式，實質是分期付款贖買固定資產，所以扣折舊但不能扣實際支付的租賃費 勞動保護支出 ? 勞動保護支出的三重性：首先是為雇員提供的；其次必須是確因工作需要；第三必須與職工健康、安全有關。 主要是比例不變、基數(shù)變、 從準備金性質變成據實有最高限的扣除原則 業(yè)務招待費 ? 考慮到業(yè)務招待費是由商業(yè)招待和個人消費混合而成的，而且二者通常難以劃分 ? 將業(yè)務招待費扣除比例規(guī)定為 60%，同時規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的 5‰。 利息支出的扣除 ? 企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配 ，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 配套設施的扣除 ? 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施， ? 屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除” ? 房地產開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質，可以扣除。 二、 收入的稅務處理 ? 拆遷還建 ? 賣房贈珠寶 二、 收入的稅務處理 ? 商業(yè)折扣，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入 ? 現(xiàn)金折扣：債權人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除。 三項各下調了 5％ ? 屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得 低于3%。 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產不再視同銷售 ? 《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔 2023〕 828號）明確規(guī)定，自建轉為自用或經營，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變，可作為內部處置資產處理，不視同銷售確認收入。 ? 企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn) ? 未正式簽訂“合同”所取得的收入 二、 收入的稅務處理 ? 按照銷售方式不同，分別確認收入 ? 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據 (權利 )之日，確認收入的實現(xiàn)。 ? 再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? 年度匯繳時，調整表第 52行反映 ? 季度預繳時，通過第四行反映 二、 收入的稅務處理 ? 銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局進行確定 ? 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。有證據 表明不符合銷售收入確認條件的 ，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。 三、 成本、費用扣除的稅務處理 ? 原則：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費用和開發(fā)產品計稅成本 、 已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。 ? 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本247。 傭金或手續(xù)費的扣除 ? 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的 ,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準予據實扣除。條件： ? 包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式 ? 是實際發(fā)生的 ? 發(fā)放的對象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工 ? 限于合理的范圍和額度 ? 會計：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務而給予各種形式的報酬。 ? 結轉扣除與企業(yè)的臺帳管理 ? 由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費銜接問題 廣告費和業(yè)務宣傳費調整表 本年度廣告費和業(yè)務宣傳費支出 100 其中：不允許扣除的廣告費和業(yè)務宣傳費支出 20 本年度符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出 80 銷售（營業(yè)）收入 1000 稅收規(guī)定的扣除率 15% 本年廣告費和業(yè)務宣傳費扣除限額 150 本年廣告費和業(yè)務宣傳費支出納稅調整額 20 本年結轉以后年度扣除額 0 加：以前年度累計結轉扣除額 60、 90 減：本年扣除的以前年度結轉額 60、 70 累計結轉以后年度扣除額 0、 20 旗幟鮮明 ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)。 母公司向其多個子公司提供同類項服務，其收取的服務費可以采取分項簽訂合同或協(xié)議收取；也可以采取服務分攤協(xié)議的方式 ? 母公司以管理費形式向子公司提取費用，子公司因此支付給母公司的管理費，不得在稅前扣除。 ? 某企業(yè)在建工程的建造成本 6000，試運行期間取得收入為 900，生產成本為