【正文】 ? 租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。稅法要求“同時符合下列條件的 ” ? 修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時的計(jì)稅基礎(chǔ) 50%以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。如 A公司能夠?qū)?B公司施加重大影響， 借：長期股權(quán)投資 2023 借：長期股權(quán)投資 100 貸：銀行存款 2023 貸：營業(yè)外收入 100 CA TB 長期股權(quán)投資 2100 2023 如 可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價值為 6000萬元，稅法與會計(jì)無差異 （五）投資性房地產(chǎn) 范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括： 已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計(jì)制度與會計(jì)準(zhǔn)則。 ? 計(jì)稅成本對象的確定原則： 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 分類歸集原則。 ? 定價差異原則。 ? 權(quán)益區(qū)分原則。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 以每幢樓或別墅作為不同的成本對象； ? 以 10幢樓作為一個成本對象，以 20幢別墅作為一個成本對象。 ? 前期工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 ? 其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象， 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (一 )占地面積法。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 ? ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 ? 如果未商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除 特殊成本的約定分配方法 ? (二 )單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬元，將所得計(jì)入分得房時的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計(jì)價。 ? 該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值如何確定 特殊預(yù)提 (應(yīng)付 )費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 ? 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 ? 實(shí)質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項(xiàng)目投資，目的是分房或分得項(xiàng)目利潤 ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。 ? 執(zhí)行時間： 2023年 1月 1日起執(zhí)行。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務(wù)處理 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 ? 實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目?！? 計(jì)稅成本核算的終止日的確定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 停車場所的成本 ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 企業(yè)、單位以股權(quán)投資 為目的取得土地使用權(quán) ? 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 ? (四 )其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 ? 對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ? 建筑安裝工程費(fèi)。 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 ? 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 例如，企業(yè)計(jì)劃在一塊土地上同時開發(fā) 10幢樓， 20幢別墅。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 成本差異原則。 ? 功能區(qū)分原則。 ? 可否銷售原則。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 ? “計(jì)稅成本”是與會計(jì)核算的“開發(fā)成本”是相對應(yīng)的概念。 （四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資 ? 初始計(jì)量： ? 稅法規(guī)定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。 ? 注：會計(jì)上要求按固定資產(chǎn)條件進(jìn)行分析，原則上無差異。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； ? 殘值合理確定，不得變更； ? 最低 折舊年限： ? 房屋、建筑物，為 20年； ? 飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為 10年； ? 與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； ? 飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為 4年； ? 電子設(shè)備，為 3年。 ? 某企業(yè)在建工程的建造成本 6000，試運(yùn)行期間取得收入為 900，生產(chǎn)成本為 600. ? 會計(jì)上固定資產(chǎn)價值為 6000（ 900600）=5700 ? 稅法上當(dāng)年調(diào)整應(yīng)納稅所得額為 900600=300；固定資產(chǎn)價值為 6000 （二）固定資產(chǎn)之計(jì)價 ? 融資租賃 ? 稅法與會計(jì)均按實(shí)質(zhì)四原則判定， ? 資產(chǎn)的所有權(quán) ? 購買的選擇權(quán) ? 租期占使用期大部分