【正文】 最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應(yīng)當(dāng)在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率應(yīng)納稅所得額=會計利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）預(yù)計利潤率－彌補以前虧損只有應(yīng)納稅所得額大于零，才需預(yù)繳稅款。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于（中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報表）的補充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報表填表說明）文件明確，按照本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。期間費用可以據(jù)實扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。前期預(yù)收賬款按計稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補以前虧損。（7）不對。（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外可以在稅前扣除。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。（9）以上是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。實際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定。（11）不對?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。只有費用，沒有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計算出虧損額，用于以后彌補。《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時，實際利潤總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預(yù)繳稅款。對于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預(yù)收賬款不按計稅毛利率確認(rèn)所得，而應(yīng)按照收到或應(yīng)該收到款項時作為計稅收人并調(diào)增所得，同時按照已收款項占房屋價款的比例計算對應(yīng)的成本并調(diào)減所得，在實際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調(diào)整的金額還應(yīng)作相反方向的納稅調(diào)整。而完工產(chǎn)品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實際交付商品房時結(jié)轉(zhuǎn)收入。該文還強調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時確認(rèn)收入。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：A．采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)確認(rèn)：①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收人的實現(xiàn)。（4）不對。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。（2）不對。現(xiàn)針對你提出的問題，分別解答如下：（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補以前虧損。（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。大多