【正文】 ? 執(zhí)行時(shí)間： 2023年 1月 1日起執(zhí)行。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務(wù)處理 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 ? 實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。 ? 實(shí)質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項(xiàng)目投資，目的是分房或分得項(xiàng)目利潤(rùn) ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則按視同預(yù)售收入處理?！? 計(jì)稅成本核算的終止日的確定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 停車場(chǎng)所的成本 ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 ? 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? 該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值如何確定 特殊預(yù)提 (應(yīng)付 )費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。 企業(yè)、單位以股權(quán)投資 為目的取得土地使用權(quán) ? 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬(wàn)元，將所得計(jì)入分得房時(shí)的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計(jì)價(jià)。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ? (四 )其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? 如果未商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除 特殊成本的約定分配方法 ? (二 )單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ? ，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 ? ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象， 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (一 )占地面積法。 ? 對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 ? 對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 ? 建筑安裝工程費(fèi)。 ? 前期工程費(fèi)。 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 ? 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 以每幢樓或別墅作為不同的成本對(duì)象； ? 以 10幢樓作為一個(gè)成本對(duì)象，以 20幢別墅作為一個(gè)成本對(duì)象。 ? 例如，企業(yè)計(jì)劃在一塊土地上同時(shí)開發(fā) 10幢樓， 20幢別墅。 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 權(quán)益區(qū)分原則。 ? 成本差異原則。 ? 定價(jià)差異原則。 ? 功能區(qū)分原則。 ? 分類歸集原則。 ? 可否銷售原則。 ? 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則： 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 ? “計(jì)稅成本”是與會(huì)計(jì)核算的“開發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。如 A公司能夠?qū)?B公司施加重大影響， 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 2023 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 100 貸：銀行存款 2023 貸：營(yíng)業(yè)外收入 100 CA TB 長(zhǎng)期股權(quán)投資 2100 2023 如 可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為 6000萬(wàn)元，稅法與會(huì)計(jì)無(wú)差異 （五）投資性房地產(chǎn) 范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括： 已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 （四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資 ? 初始計(jì)量： ? 稅法規(guī)定：通過(guò)支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款為成本；通過(guò)支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。稅法要求“同時(shí)符合下列條件的 ” ? 修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ) 50%以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng) 2年以上。 ? 注：會(huì)計(jì)上要求按固定資產(chǎn)條件進(jìn)行分析，原則上無(wú)差異。 ? 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出 ? 按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷 ? 租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； ? 殘值合理確定，不得變更； ? 最低 折舊年限： ? 房屋、建筑物，為 20年； ? 飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為 10年； ? 與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； ? 飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為 4年； ? 電子設(shè)備，為 3年。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法扣除的計(jì)提折舊范圍： ? 房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； ? 以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)； ? 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? 已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn) ； ? 與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)；