【正文】 ? （三）計稅成本對象的確定原則（ 6大原則）：。 ? 成本對象 是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 （稅法優(yōu)先原則） ? （二）計稅成本對象 3/2/2023 96 成本、費用扣除的稅務處理 ? 確定計稅成本，首先要確定成本對象，因為只有確定了成本對象才能進行下一步歸集與分配成本的程序，這時成本核算的第一步。兩者從金額上講，一般來說，后者大于前者。 ? 開發(fā)成本 是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。 （國稅函【 2023】 520號） ? 四、計稅成本的核算： ? （一）計稅成本的概念： ? 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn) )過程中所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進行核算與計量的應歸入 某項成本對象的 各項費用。 （財稅【 2023】 21號 ） ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的 3/2/2023 94 成本、費用扣除的稅務處理 ? 行為，按照 國稅發(fā)【 1993】 149號 文件規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 （土地增值稅條例第 8條） ? 國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 （辦法第 22條） ? 企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對象為計量單位 )整體報廢或毀損 ，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 ? 對利息支出的審核要點：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。 （土地增值稅細則第 7條） ? 注： 計算土地增值稅時，利息費用要單獨計算，不能計入開發(fā)成本，應將計入開發(fā)成本中的利息費用剔除出來，不得作為加計扣除基數(shù)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。（財稅【 2023】 7號） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? 符合條件的據(jù)實扣除，不符合條件的按規(guī)定扣除。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： 3/2/2023 90 成本、費用扣除的稅務處理 ? 為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位）， 并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。 ? （ 2）關(guān)于企業(yè)集團統(tǒng)一借款，利息的扣除： ? 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具 從金融機構(gòu)取得借款的證明文件 ，可以在使用借款的企業(yè)間 合理的分攤利息費用 ,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 3/2/2023 88 成本、費用扣除的稅務處理 ? 除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外， 預提期限最長不得超過 3年； 超過 3年未上交的，計入應納稅所得額，以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ） ? ： ? （ 1）一般扣除規(guī)定 ? 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定 的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 （辦法第 32條） ? 注： 預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是 完工產(chǎn)品 應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。 （辦法第 20條） ? 、物業(yè)完善費用的處理： ? 可以按規(guī)定預提。超過部分，不得扣除。 （辦法第 15條） ? ： 3/2/2023 86 成本、費用扣除的稅務處理 ? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡預定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金） 不得從銷售收入中減除 ，也不得作為費用在當期稅前扣除，但 實際發(fā)生損失時 可據(jù)實扣除。 3/2/2023 85 成本、費用扣除的稅務處理 ? （二）有關(guān)期間費用具體扣除的規(guī)定： ? ： ? 企業(yè)將 已計入銷售收入 的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于 移交時扣除 。 ? 一般說來，計入期間費用對少繳所得稅有好處，計入開發(fā)成本，由于可以加計扣除，對少繳土地增值稅有好處。 （土地增值稅細則第 7條） ? 需要注意的是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已列入管理費用中，故在此不允許扣除，否則將導致同一筆稅金兩次被扣除。 ? （ 2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金： 3/2/2023 83 成本、費用扣除的稅務處理 ? 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。 ? 注： 由于期間費用直接計入當期損益，不按成本對象分攤，故在進行土地增值稅清算時，很難確定實際發(fā)生的期間費用當中，具體應歸屬哪個項目多少。 3/2/2023 82 成本、費用扣除的稅務處理 ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? （ 1）關(guān)于期間費用的扣除 ? 土地增值稅將與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用歸類為房地產(chǎn)開發(fā)費用。 ? 由于企業(yè)毛利額 =銷售收入－銷售成本；應納稅所得額＝利潤總額（假設不需調(diào)整）＝銷售收入－銷售成本 －銷售稅金－期間費用 ? 而要想將毛利額變成所得額，只有在扣除“相應的稅金及其費用”后才能實現(xiàn)。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定 3/2/2023 81 成本、費用扣除的稅務處理 ? 為準。 ? （ 5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 ? （ 3）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 （土地增值稅條例第 6條） ? ： ? （ 1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實 3/2/2023 80 成本、費用扣除的稅務處理 ? 際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 ? （ 2） 未銷 開發(fā)產(chǎn)品 計稅成本 待其 實際銷售時再予扣除。 （辦法第 11條） ? 二、扣除總體框架： ? 發(fā)生的 期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予 當期按規(guī)定 扣除。（ 1營業(yè)稅稅率）（ 營業(yè)稅細則第 20條 ） ? 3/2/2023 77 成本、費用扣除的稅務處理 ? 一、扣除區(qū)分要求 ? 二、扣除總體框架 ? 三、具體扣除規(guī)定 ? 四、計稅成本的核算 ? ? ? ? ? ? ? 3/2/2023 78 成本、費用扣除的稅務處理 ? 一、扣除區(qū)分要求 ? 、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費用 和 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： 3/2/2023 75 收入的稅務處理 ? 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：單位或者個人 將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送 其他單位或者個人；單位或者個人 自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。（國稅發(fā)【 2023】 91號） ? 關(guān)于收入確認的方法和順序： ? 同一地區(qū)、同一年度 銷售的 同類 房地產(chǎn)的平均價格確定； ? 當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn) 的市場價格或評估價值確定。 ? 上述社會團體 是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 （土地增值稅細則第 2條） ? “贈與”是指如下情況： ? （ 1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。 ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時 應視同銷售房地產(chǎn)。 3/2/2023 72 收入的稅務處理 ? 特別提醒： 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間 累計未超過 12個月又銷售的， 不得在稅前扣除折舊費用。（判斷標準：資產(chǎn)所有權(quán)是否改變） ? 確認收入 (或利潤 )的方法和順序為： 本年度最近月份 同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? 當?shù)赝?開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 。 于開發(fā)產(chǎn)品 所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ，或 于實際取得利益權(quán)利時 確認收入 (或利潤 )的實現(xiàn)。 （財稅【 2023】 24號） ? （二）視同銷售收入： ? 視同銷售收入是指會計上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認的應稅收入。 （財稅【 2023】 181號） ? 關(guān)于無租使用： ? 無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照 房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。 （ 3）對于 與地上房屋相連的地下建筑 ，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體 按照地上房屋建筑 的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 ? （ 2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70— 80％作為應稅房產(chǎn)原值。 （國稅發(fā)【 2023】 89號 ） ? 自 2023 年 1 月 1 日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到 房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末 。 （國稅發(fā)【 2023】 173號 ） 3/2/2023 68 收入的稅務處理 ? 稅率： ? 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為 ％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12％。 （財稅【 2023】 152號） ? 關(guān)于房屋附屬設備和配套設施 ： ? 凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。 3/2/2023 67 收入的稅務處理 ? 房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 ? 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 ? 房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定： ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn) 3/2/2023 66 收入的稅務處理 ? 開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。這也是權(quán)責發(fā)生制的體現(xiàn)。 ? （ 2）對于承租方，雖然第一年取得了全額發(fā)票，但是不能一次性扣除費用，而是按照《實施條例》第 49條的規(guī)定，分期攤銷。（ 營業(yè)稅細則第 25條 ） ? 關(guān)于所得稅和營業(yè)稅規(guī)定的差異： ? 所得稅改為權(quán)責發(fā)生制，而營業(yè)稅改為了收付實現(xiàn)制。而根據(jù)上述規(guī)定，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應付租金日期確認收入，也可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。其中， 如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且 租金提前一次性支付的， 根據(jù)《實施條例》第 9條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人 可對 上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。 （辦法第 10條） ? 所得稅基本規(guī)定： ? 租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。（ 國稅函【 2023】 629號 ） ? 六、其他收入 ? （一）租金收入： ? 是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。 （營業(yè)稅細則第 8條） 3/2/2023 62 收入的稅務處理 ? 相關(guān)個人所得稅政策銜接： ? 個人因參加企業(yè)的 有獎銷售活動 而取得的贈品所得，應按“ 偶然所得 ” 項目計征個人所得稅。稅收按公允價值比例分攤確認銷售收入。 （真實性原則） ? （六）買一贈一 ? 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品， 不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的 公允價值的比例來分攤確認 各項的銷售收入。商業(yè)折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 ? （五）現(xiàn)金折扣 ? 現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務人提供的債務扣除。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 納稅人發(fā)生應稅行為，如果 將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 （ 國稅函【 1995】 156號 ） ? （四）商業(yè)折扣： ? 企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上