【正文】 （ 蘇地稅發(fā)【 2023】 72號(hào) ）? 關(guān)于成本核算對(duì)象所得稅與土地增值稅的差異：? 所得稅按 計(jì)稅成本對(duì)象 進(jìn)行核算，土地增值稅 按項(xiàng)目和類型房屋 進(jìn)行核算。100% ＝ 172%? 應(yīng)納土地增值稅＝ 50% － 15% ＝ （萬元）? 關(guān)于分期開發(fā)的有關(guān)規(guī)定：? 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于 分期開發(fā)的 項(xiàng)目是否以分期項(xiàng)目為單位清算； 對(duì)不同類型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。? 應(yīng)納土地增值稅＝ 930% ＝ （萬元）? （按面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用）：? （ 1）普通住宅? 扣除項(xiàng)目 =1205000/6000+6005000/6000+ （ 100＋ 500） 30% ＋ ＝ （萬元）成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 增值額＝ 500－ ＝－ （萬元）? 無增值額不納稅。? 增值率＝ 9247。試析該公司應(yīng)繳納的土地增值稅。假設(shè)該商業(yè)項(xiàng)目收入為 500萬元，普通住宅收入為 500萬元，合計(jì) 1000萬元。? 例 4： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積 1000平方米，普通住宅面積為 5000平方米，合計(jì) 6000平方米。成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? ：? 對(duì)于一些屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，由于沒有按程序取得“ 五證 ” ，如果按形式條件來確認(rèn)清算單位是非常困難的。而在實(shí)際操作中，卻根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時(shí)間，分別立項(xiàng)，辦理“ 五證 ” 。? 對(duì)于一個(gè)屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算條件時(shí)，是以 “ 五證 ” （ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開業(yè)證、國(guó)有土地使用證、銷售許可證 ）為條件的，凡應(yīng)獨(dú)立辦理 “ 五證 ” 的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號(hào) ）? 土地增值稅有關(guān)要求：? 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的 最基本的 核算項(xiàng)目或核算對(duì)象 為單位計(jì)算。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》；? 2.《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的， 應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。否則，會(huì)有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。? ，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。? 、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。? 一般說來，會(huì)計(jì)上成本核算對(duì)象的確定，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 6 權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項(xiàng)目屬于 受托代建的或多方合作開發(fā)的 ，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。4 定價(jià)差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而 導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大 差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 開發(fā)項(xiàng)目 某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能 時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 2 分類歸集原則 ? （三）計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則（ 6大原則）：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理序號(hào) 原則 適用對(duì)象1 可否銷售原則 ? 成本對(duì)象 是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 （稅法優(yōu)先原則） ? （二）計(jì)稅成本對(duì)象成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 確定計(jì)稅成本，首先要確定成本對(duì)象，因?yàn)橹挥写_定了成本對(duì)象才能進(jìn)行下一步歸集與分配成本的程序，這時(shí)成本核算的第一步。兩者從金額上講，一般來說，后者大于前者。? 開發(fā)成本 是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。 （國(guó)稅函【 2023】 520號(hào)） ? 四、計(jì)稅成本的核算：? （一）計(jì)稅成本的概念：? 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn) )過程中所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入 某項(xiàng)成本對(duì)象的 各項(xiàng)費(fèi)用。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào) ）? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接：? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 行為，按照 國(guó)稅發(fā)【 1993】 149號(hào) 文件規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。 （土地增值稅條例第 8條）? 國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 （辦法第 22條）? 企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對(duì)象為計(jì)量單位 )整體報(bào)廢或毀損 ，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。? 對(duì)利息支出的審核要點(diǎn)：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 （土地增值稅細(xì)則第 7條）? 注： 計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不能計(jì)入開發(fā)成本，應(yīng)將計(jì)入開發(fā)成本中的利息費(fèi)用剔除出來，不得作為加計(jì)扣除基數(shù)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算的金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（財(cái)稅【 2023】 7號(hào)） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定：? 符合條件的據(jù)實(shí)扣除，不符合條件的按規(guī)定扣除。? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡(jiǎn)稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位）， 并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅。 ? （ 2）關(guān)于企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一借款，利息的扣除：? 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具 從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件 ，可以在使用借款的企業(yè)間 合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外， 預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過 3年； 超過 3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號(hào) ）? ：? （ 1）一般扣除規(guī)定? 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定 的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 （辦法第 32條）? 注： 預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是 完工產(chǎn)品 應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。 （辦法第 20條） ? 、物業(yè)完善費(fèi)用的處理：? 可以按規(guī)定預(yù)提。超過部分，不得扣除。 （辦法第 15條）? ：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡預(yù)定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金） 不得從銷售收入中減除 ，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但 實(shí)際發(fā)生損失時(shí) 可據(jù)實(shí)扣除。成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? （二）有關(guān)期間費(fèi)用具體扣除的規(guī)定：? ：? 企業(yè)將 已計(jì)入銷售收入 的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于 移交時(shí)扣除 。? 一般說來，計(jì)入期間費(fèi)用對(duì)少繳所得稅有好處，計(jì)入開發(fā)成本，由于可以加計(jì)扣除，對(duì)少繳土地增值稅有好處。 （土地增值稅細(xì)則第 7條）? 需要注意的是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除，否則將導(dǎo)致同一筆稅金兩次被扣除。? （ 2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。? 注： 由于期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本對(duì)象分?jǐn)?，故在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，很難確定實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用當(dāng)中，具體應(yīng)歸屬哪個(gè)項(xiàng)目多少。成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定：? （ 1）關(guān)于期間費(fèi)用的扣除? 土地增值稅將與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用歸類為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。 ? 由于企業(yè)毛利額 =銷售收入－銷售成本；應(yīng)納稅所得額＝利潤(rùn)總額（假設(shè)不需調(diào)整）＝銷售收入－銷售成本 －銷售稅金－期間費(fèi)用? 而要想將毛利額變成所得額，只有在扣除 “ 相應(yīng)的稅金及其費(fèi)用 ” 后才能實(shí)現(xiàn)。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 為準(zhǔn)。? （ 5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。? （ 3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （土地增值稅條例第 6條）? ：? （ 1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí) 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。? （ 2） 未銷 開發(fā)產(chǎn)品 計(jì)稅成本 待其 實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 （辦法第 11條）? 二、扣除總體框架：? 發(fā)生的 期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予 當(dāng)期按規(guī)定 扣除。 （1營(yíng)業(yè)稅稅率）（ 營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 20條 ）?成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 一、扣除區(qū)分要求? 二、扣除總體框架? 三、具體扣除規(guī)定? 四、計(jì)稅成本的核算? ? ? ? ? ? ? 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理? 一、扣除區(qū)分要求? 、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費(fèi)用 和 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 。? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接：收入的稅務(wù)處理? 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人 將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送 其他單位或者個(gè)人；單位或者個(gè)人 自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售， 其所發(fā)生的自建行為；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 （國(guó)稅發(fā)【 2023】 91號(hào)）? 關(guān)于收入確認(rèn)的方法和順序：? 同一地區(qū)、同一年度 銷售的 同類 房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；? 當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn) 的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。? 上述社會(huì)團(tuán)體 是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。 （土地增值稅細(xì)則第 2條）? “ 贈(zèng)與 ” 是指如下情況：? （ 1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定：? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。收入的稅務(wù)處理? 特別提醒： 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間 累計(jì)未超過 12個(gè)月又銷售的， 不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。（判斷標(biāo)準(zhǔn)：資產(chǎn)所有權(quán)是否改變）? 確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的方法和順序?yàn)椋?本年度最近月份 同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；? 當(dāng)?shù)赝?開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；。 于開發(fā)產(chǎn)品 所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ，或 于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí) 確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的實(shí)現(xiàn)。 （財(cái)稅【 2023】 24號(hào)） ? （二）視同銷售收入：? 視同銷售收入是指會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認(rèn)的應(yīng)稅收入。 （財(cái)稅【 2023】 181號(hào)）? 關(guān)于無租使用：? 無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照 房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。（ 3）對(duì)于 與地上房屋相連的地下建筑 ，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體 按照地上房屋建筑 的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。? （ 2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 70—80 ％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 （國(guó)稅發(fā)【2023】 89號(hào) ）? 自 2023 年 1 月 1 日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到 房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末 。 （國(guó)稅發(fā)【 2023】 173號(hào) ）收入的稅務(wù)處理? 稅率：? 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 ％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12％。 （財(cái)稅【 2023】 152號(hào)）? 關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 ：? 凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。收入的稅務(wù)處理? 房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定? 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。? 房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定：? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)收入的稅務(wù)處理? 開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在