房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅(參考版)
2025-01-08 22:27本頁(yè)面
【正文】 成本對(duì)象總可售面積 ? n 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本對(duì)象確定規(guī)定原則、事前確定并報(bào)備案按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例未提及配套設(shè)施 區(qū)分營(yíng)利性、產(chǎn)權(quán)歸屬和贈(zèng)與對(duì)象分別作配套設(shè)施費(fèi)或獨(dú)立成本對(duì)象相同 未提及相關(guān)設(shè)施 按獨(dú)立成本對(duì)象 無償贈(zèng)與國(guó)家的配套費(fèi)用，其余為獨(dú)立成本對(duì)象未提及停車場(chǎng)所 單獨(dú)建造按獨(dú)立成本對(duì)象；地下設(shè)施按配套設(shè)施 全按配套設(shè)施 未提及售房部 未提及 作開發(fā)產(chǎn)品 未提及主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本內(nèi)容 具體項(xiàng)目 概括列類 概括列類成本分?jǐn)?分?jǐn)偡椒熬唧w項(xiàng)目運(yùn)用方法原則規(guī)定 未提及預(yù)提費(fèi)用 規(guī)定項(xiàng)目和條件 除稅法規(guī)定外不得預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提稅務(wù)機(jī)關(guān)審核完工后發(fā)生應(yīng)當(dāng)期負(fù)擔(dān)分?jǐn)偟揭唁N 、未銷和固定資產(chǎn)除規(guī)定外，不計(jì)入當(dāng)期；在完工、未完工；已銷、未銷分?jǐn)偽刺峒爸饕儎?dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資核算程序 具體核算程序 無 無已銷成本 可售面積 可售面積 可售面積成本終止日完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后；否則稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本 ,不得提前或滯后；會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)，按稅法規(guī)定調(diào)整無主要政策規(guī)定n 六 .合作或合資項(xiàng)目方式合作方式合作方 投資時(shí) 分配時(shí)貨幣分配開發(fā)產(chǎn)品接受方 作往來款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利作銷售處理，視情況作結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本投資方 作往來款 購(gòu)進(jìn)開發(fā)產(chǎn)品分配利潤(rùn)接受方 作往來款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利；形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)統(tǒng)一納稅；不計(jì)利息，不攤投資不作稅前分配，作稅后利潤(rùn)分配投資方 作投資 視同股息、紅利 主要政策規(guī)定方式合作方式合作方投資時(shí) 分配時(shí)土地使用權(quán)分配開發(fā)產(chǎn)品接受方按產(chǎn)品公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；換本項(xiàng)目產(chǎn)品暫不確認(rèn)土地成本 ，首次分出時(shí)確認(rèn)；換其他產(chǎn)品，投資時(shí)確認(rèn)。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配 主要政策規(guī)定n （ 3）明確分配標(biāo)準(zhǔn)的成本項(xiàng)目n ，一般按占地面積法進(jìn)行分配。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配n C直接成本法。 主要政策規(guī)定n （ 注：不一定是發(fā)票 ）n 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但 未取得 合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本n 待實(shí)際 取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 n n （ 1）歸集和分配的基本規(guī)則n 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算n 應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本， 直接 計(jì)入成本對(duì)象n 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則 分配 至各成本對(duì)象 主要政策規(guī)定n （ 2）共同成本和不能分清的間接成本分配方法n A占地面積法。此類公共配套設(shè)施必須 符合 已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的 條件n 向政府上交 但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。如 涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如 涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款主要政策規(guī)定n 其他土地開發(fā)、建造 的，接受投資的企業(yè)在投資 交易發(fā)生 時(shí)，按 應(yīng)付出 開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等n 指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)主要政策規(guī)定n n 指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出n n 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定主要變動(dòng)內(nèi)容n 一 .與原內(nèi)資比較n 基本內(nèi)容相同，主要變化有：n ，不再包括 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)n ，是否按轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)及銷售固定資產(chǎn)處理，改為視實(shí)際使用時(shí)間累計(jì) 是否超過 12個(gè)月n ，定期進(jìn)行結(jié)算，按規(guī)定期限申報(bào)繳納稅款的規(guī)定n 二 .與原外資比較n 增加了大量原外資沒有規(guī)定的銷售方式、收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間及收入額的確定內(nèi)容主要政策規(guī)定n 三 .扣除原理 （一）應(yīng)解決二層次六種扣除問題能否扣除 項(xiàng)目不能扣除 與扣除原則相悖、與政策規(guī)定不符、違法支出無沒有合法有效憑據(jù)（稅法列舉不全）如何扣除按實(shí)扣除 除不能扣除和其他扣除外限額扣除 工資附加費(fèi)、非金融借款利息、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告和宣傳費(fèi)、公益性捐贈(zèng)、補(bǔ)充保險(xiǎn)、保障基金、傭金等結(jié)轉(zhuǎn)扣除 職工教育費(fèi)、廣告和宣傳費(fèi)、投資損失和虧損彌補(bǔ)附加扣除 研究開發(fā)費(fèi)、安置殘疾人員工資和其他分期扣除 固定（生物）資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用主要政策規(guī)定n （二）稅前扣除原則n n n n n n 其中，費(fèi)用主要判斷能否扣除及扣除標(biāo)準(zhǔn)n 固定（生物）資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用主要解決攤銷（可折舊）額在稅前扣除n 成本主要解決已銷產(chǎn)品（已發(fā)生勞務(wù)）成本結(jié)轉(zhuǎn)n 制造業(yè)成本：支出 → 在產(chǎn)品成本 → 完工產(chǎn)品成本 →銷售產(chǎn)品成本（解決支出或成本的歸集和分配）主要政策規(guī)定n （三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除基本原則n 公共性 的規(guī)定按稅法規(guī)定（即沒有提及并不相抵觸的規(guī)定）n 特有規(guī)定 ，按本政策規(guī)定（即與稅法相抵觸的；稅法中沒有規(guī)定
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