【正文】 二、成本費(fèi)用扣除 135 (一 ) 收入確認(rèn) 1．外資企業(yè)提出“銷售開始”的概念，在稽查實(shí)踐中如何把握？ 2．外資企業(yè)沒有按照稅法規(guī)定繳納預(yù)征稅款，是否可以定性為偷稅？ 3．在預(yù)售階段是否允許扣除期間費(fèi)用？ 4．外商房地產(chǎn)企業(yè)自用房是否應(yīng)視同銷售？ 三、外資企業(yè)所得稅稽查疑難問題 136 （二）成本費(fèi)用 成本對象的劃分問題 開發(fā)產(chǎn)品完工后的退稅問題 如何把握外資企業(yè)的可售面積 外資企業(yè)兩年應(yīng)付款調(diào)增應(yīng)納稅所得額如何把握 扣稅合法憑證問題 三、外資企業(yè)所得稅稽查疑難問題 137 四、新企業(yè)所得稅法出臺后，內(nèi)外資 所得稅房地產(chǎn)業(yè)稅收銜接處理。 特定事項的稅務(wù)處理 131 第三部分 稅政問題解答 1．以地?fù)Q房的稅務(wù)處理 2． 2023年以前是否允許扣除期間費(fèi)用 3．欠稅是否允許所得稅前扣除 4．完工標(biāo)準(zhǔn)如何把握 5．銷售收入的范圍 6．自產(chǎn)自用征稅問題 一、收入確認(rèn)方面 133 。 （五）在建成本對象發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過 3個月的，其當(dāng)應(yīng)分?jǐn)傋拥慕杩钯M(fèi)用不入該成本對象，可作為財務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 各類在建成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價占未銷開發(fā)產(chǎn)品與各類在建成本對象預(yù)算造價之和的比例進(jìn)行分配。也可按期內(nèi)各成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 應(yīng)計入成本對象的借款費(fèi)用按下列規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理 : 特定事項的稅務(wù)處理 127 利息支出： (一 )能直接歸屬于某一成本對象的，直接計入該成本對象。 特定事項的稅務(wù)處理 124 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 特定事項的稅務(wù)處理 125 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價或溢價攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用、與借入資金相關(guān)且作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項。 特定事項的稅務(wù)處理 123 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。 特定事項的稅務(wù)處理 122 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 特定事項的稅務(wù)處理 121 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 特定事項的稅務(wù)處理 119 自用的土地和公共配套設(shè)施： （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 117 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進(jìn)行分配： （三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。期內(nèi)全部成本對預(yù)定售價應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 115 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 112 （四）預(yù)算造價法 → 計算公式 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象預(yù)算造價247。期內(nèi)全部成本對直接開發(fā)成本應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 111 （四）預(yù)算造價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。開發(fā)用地計劃建筑積面應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象建筑面積247。全部成本對象建筑面積應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 107 （二）建筑面積法 分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 106 （二）建筑面積法 一次性開發(fā) → 計算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象占地面積期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 104 （一）占地面積法 分期開發(fā) 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 103 （一）占地面積法 分期開發(fā) → 計算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對象占地面積247。 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象占地面積247。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 100 （一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 計稅成本核算的一般程序 99 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本247。 計稅成本核算的一般程序 95 （二）對當(dāng)期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 計稅成本項目 94 計稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ㈦娬?、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。 計稅成本項目 90 （三）建筑安裝工程費(fèi)。 計稅成本項目 89 （二）前期工程費(fèi)。 計稅成本的種類 88 開發(fā)產(chǎn)品計