【正文】 算實(shí)際毛利額，并進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法 18 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 19 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) 20 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （四）銷(xiāo)售收入范圍 ○銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 21 （五）銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則 ○ 銷(xiāo)售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷(xiāo)售 ◎先出租再出售 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 22 ○采取委托銷(xiāo)售方式 ◎ 手續(xù)費(fèi) ◎ 視同買(mǎi)斷 ◎ 超基價(jià)分成 ◎ 包銷(xiāo) 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 23 ○采取先出租再出售方式 ◎ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) (通常為投資性房地產(chǎn) ) 視同銷(xiāo)售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 24 投資性房地產(chǎn) ◎定義 :是指為賺取租金或資本增值 ,或者 兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn) ◎下列房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 已出租的建筑物 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 25 ◎ 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（非投資性房地產(chǎn)） 無(wú)需視同銷(xiāo)售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 26 ◎ 非投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)（主要指固定資產(chǎn)） 作為存貨的房地產(chǎn) 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 27 非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)互轉(zhuǎn)換后的會(huì)計(jì)處理 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場(chǎng)公允價(jià)計(jì)價(jià)，其中轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)小于原帳面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；反之，即或轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)大于原帳面價(jià)值的，其差額則計(jì)入所有者權(quán)益。 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 29 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)上很可能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但無(wú)論是否被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)視同銷(xiāo)售并進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。 31 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 （二）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 32 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 六、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為稅務(wù)處理 46 （二）完工百分比法 ○ 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用 ○完工進(jìn)度的確定 ◎累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本比例 ◎已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量比例 ◎測(cè)量已完成合同工作量 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 47 七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理 （三）相關(guān)收入 開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí) 按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 48 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 （一）成本費(fèi)用扣除的原則 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 49 （一）成本費(fèi)用扣除原則 ○權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ○合理性原則 ○配比原則 ○真實(shí)性原則 ○合法性原則 ○及時(shí)性原則 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 50 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 31號(hào)文共例舉 14項(xiàng) 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 51 第 1項(xiàng)：已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)可售面積可售面積單位工程成本 ○可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○單位工程成本 成本對(duì)象的平均計(jì)稅成本 成本對(duì)象總成本247。 62 第 10項(xiàng)：新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷(xiāo)售收入年度起，前后共 4年。 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 63 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 11項(xiàng)：利息 ○ 為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： ◎?qū)儆诔杀緦?duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象。 64 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 ○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 66 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 12項(xiàng)：土地閑置費(fèi) 因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失由開(kāi)發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 68 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。 69 （一）稅前扣除的管理 開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 70 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 （二）核定征收 開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。 71 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 ○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 ○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ○擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào) ○納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由 72 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng) 聯(lián)合制定 具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。 此前沒(méi)有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。 77 開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)品計(jì)稅成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類(lèi) 78 成本對(duì)象是為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫?