【正文】 費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 計(jì)稅成本核算的一般程序 95 （二）對當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 100 （一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 106 （二）建筑面積法 一次性開發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對直接開發(fā)成本應(yīng)分配的開發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 111 （四）預(yù)算造價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 117 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 123 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 各類在建成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價占未銷開發(fā)產(chǎn)品與各類在建成本對象預(yù)算造價之和的比例進(jìn)行分配。 二、成本費(fèi)用扣除 135 (一 ) 收入確認(rèn) 1．外資企業(yè)提出“銷售開始”的概念，在稽查實(shí)踐中如何把握？ 2．外資企業(yè)沒有按照稅法規(guī)定繳納預(yù)征稅款，是否可以定性為偷稅？ 3．在預(yù)售階段是否允許扣除期間費(fèi)用？ 4．外商房地產(chǎn)企業(yè)自用房是否應(yīng)視同銷售？ 三、外資企業(yè)所得稅稽查疑難問題 136 （二）成本費(fèi)用 成本對象的劃分問題 開發(fā)產(chǎn)品完工后的退稅問題 如何把握外資企業(yè)的可售面積 外資企業(yè)兩年應(yīng)付款調(diào)增應(yīng)納稅所得額如何把握 扣稅合法憑證問題 三、外資企業(yè)所得稅稽查疑難問題 137 四、新企業(yè)所得稅法出臺后，內(nèi)外資 所得稅房地產(chǎn)業(yè)稅收銜接處理。也可按期內(nèi)各成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 122 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。期內(nèi)全部成本對預(yù)定售價應(yīng)分配的開發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 115 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。期內(nèi)全部成本對象占地面積期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 104 （一）占地面積法 分期開發(fā) 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 計(jì)稅成本核算的一般程序 99 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 94 計(jì)稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 上述四類成本對象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。 2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 成本對象的確定原則 82 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 74 （二）新文件執(zhí)行時間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］83號）同時廢止。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 28 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當(dāng)收益不計(jì)入應(yīng)稅所得時，計(jì)稅成本不得調(diào)整；當(dāng)收益計(jì)入應(yīng)稅所得時，計(jì)稅成本可以調(diào)整。 國家稅務(wù)總局所得稅管理司 何道成 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅 政策講解 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本講解 第三部分 稅政問題解答 2 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 國稅發(fā) 31號文出臺背景 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 不能依法申報繳納企業(yè)所得稅。 17 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 ○結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ○計(jì)算實(shí)際毛利額，并進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時點(diǎn)、口徑、方法 18 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告 開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報告 其他相關(guān)資料 19 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○當(dāng)開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個權(quán)利： 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) 20 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （四）銷售收入范圍 ○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 21 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ○ 銷售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷售 ◎先出租再出售 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 22 ○采取委托銷售方式 ◎ 手續(xù)費(fèi) ◎ 視同買斷 ◎ 超基價分成 ◎ 包銷