【正文】 、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 25 ◎ 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（非投資性房地產(chǎn)） 無需視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 26 ◎ 非投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)（主要指固定資產(chǎn)） 作為存貨的房地產(chǎn) 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 27 非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)互轉(zhuǎn)換后的會計(jì)處理 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場公允價(jià)計(jì)價(jià)，其中轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)小于原帳面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；反之，即或轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)大于原帳面價(jià)值的，其差額則計(jì)入所有者權(quán)益。 11 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （五）實(shí)際征收 內(nèi)稅，對預(yù)售收入采取的是實(shí)際征收企業(yè)所得稅。 國家稅務(wù)總局所得稅管理司 何道成 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅 政策講解 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本講解 第三部分 稅政問題解答 2 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 國稅發(fā) 31號文出臺背景 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 不能依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 預(yù)征和實(shí)際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 28 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當(dāng)收益不計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本不得調(diào)整；當(dāng)收益計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本可以調(diào)整。 33 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ○收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分 開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 34 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù) 處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項(xiàng)目的利潤 ○投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用 35 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 36 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 ○ 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 37 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 ○接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) 購入土地使用權(quán)價(jià)格 38 五、 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 39 ○ 接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 40 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 41 （一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 42 （一）視同銷售的范圍 ○具體項(xiàng)目 ○視同銷售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) ◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) ◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí) 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 43 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 ○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格 ○參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值 ○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率 不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 44 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 （一）收入確認(rèn)原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入 45 （一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)持續(xù)時(shí)間 超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 65 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 ○自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 74 （二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］83號）同時(shí)廢止。計(jì)稅成本對象的確定有 6個(gè)原則 : (一 )可否銷售原則。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 （五）功能區(qū)分原則。 成本對象的確定原則 82 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 上述四類成本對象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 89 （二）前期工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。主要包括居