【正文】 收入的實(shí)現(xiàn)。 第六 章 附則 本章明確了該辦法從 2023年 1月 1日開始執(zhí)行，并明確 2023年 12月 31日以前外資房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品取得的銷售收入的銜接辦法。 第二 章 收入的稅務(wù)處理 本章主要對(duì)收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計(jì)稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 變化 5：簡化停車場所的稅務(wù)處理方法 新 31號(hào)對(duì)停車場所的處理采取了較為簡單、合理的方式，即對(duì)企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，作為成本對(duì)象單獨(dú)核算；對(duì)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 新 31號(hào)文規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用的不再視同銷售處理 ， 有利于企業(yè)在房地產(chǎn)銷售不景氣的情況下通過自營 、出租等方式盤活存量房產(chǎn) ， 消化空置房屋 。 新政為樓市回暖添了一把火 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 六大重要變化 1 基本框架介紹 2 主要內(nèi)容介析 3 幾個(gè)具體問題的處理 4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 六大重要變化 1 2 3 4 五大重要變化 降低計(jì)稅毛利率，緩解房企資金壓力 開發(fā)產(chǎn)品自用不視同銷售，有助盤活存量房產(chǎn) 預(yù)提費(fèi)用稅前扣除，減輕企業(yè)稅負(fù) 擴(kuò)大計(jì)稅毛利率 3%范圍，有利保障性住房建設(shè) 簡化停車場所的稅務(wù)處理，化解稅企分歧 明確計(jì)稅成本對(duì)象及內(nèi)容，便于實(shí)際操作 變化 1： 降低計(jì)稅毛利率 除經(jīng)濟(jì)適用房外，新 31號(hào)文普遍降低了房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅毛利率，不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低計(jì)稅毛利率普遍下調(diào)了 5個(gè)百分點(diǎn)。今后不論是外資房地產(chǎn)還是內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，在企業(yè)所得稅管理上都將遵循統(tǒng)一的稅收政策，實(shí)現(xiàn)了公平競爭。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 (國稅發(fā)［ 2023］ 31號(hào) ) ? 外資房地產(chǎn)： 《 關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 (國稅發(fā)［ 2023］142號(hào) )。意味著企業(yè)當(dāng)期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅減少，緩解企業(yè)普遍面臨的資金緊張局面。 變化 3：預(yù)提費(fèi)用稅前扣除 新 31號(hào)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品“周期比較長、工程結(jié)算相對(duì)滯后的“特殊性”，在堅(jiān)持“實(shí)際發(fā)生”原則的前提下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提的建造費(fèi)、公共配套設(shè)置費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)以及一次取得土地分期開發(fā)的土地成本的預(yù)提準(zhǔn)予稅前扣除，縮小了稅法與會(huì)計(jì)的差異，有效緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，減輕了企業(yè)稅負(fù)，符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律和發(fā)展現(xiàn)狀。 將停車場所作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入作為凈收入處理，解決了稅企雙方的分歧。 ? 計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象 辦法第二十六條明確了計(jì)稅成本對(duì)象確認(rèn)的六項(xiàng)原則，并規(guī)定成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 第三 章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 本章主要對(duì)期間費(fèi)用、計(jì)稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 1 2 主要內(nèi)容介紹 3 4 主要內(nèi)容介紹 一、收入確認(rèn)的處理 二、計(jì)稅成本的計(jì)算 三、特殊事項(xiàng)的處理 四、新老政策銜接 一、收入確認(rèn)的處理 (一 )收入確認(rèn)的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。付款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 《 辦法第六條 》 收入確認(rèn)的處理 (續(xù) ) (三 )視同銷售收入 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 捐贈(zèng)、 贊助、 職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 《 辦法第九條 》 收入確認(rèn)的處理 (續(xù) ) 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 《 辦法第八條 》 關(guān)注： 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率普降 5個(gè)百分點(diǎn) 擴(kuò)大保障性住房范圍，除經(jīng)適房外，增加限價(jià)房和危改房 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市國、地稅局確定。 申報(bào)表的填報(bào) 收入確認(rèn)的處理 (續(xù) ) 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案； （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用； （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 《 辦法第二十五條 》 成本對(duì)象： 指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 歸集開發(fā)成本 六方面內(nèi)容構(gòu)成開發(fā)成本項(xiàng)目（直接成本、間接成本、公共成本） (一 )土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 (三 )建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi) 道路 、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí) ，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 《 辦法第三十七條 》 關(guān)注：計(jì)稅收入與會(huì)計(jì)收入的差異 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) （二）以股權(quán)交換土地使用權(quán)（換入土地方土地成本的確認(rèn)）： 企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng) 在投資交易發(fā)生時(shí) ，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 分配原則 ：按受益原則和配比原則在已完工成本對(duì)象、未完工成本對(duì)象和未建成本對(duì)象間進(jìn)行分配 (包括固定資產(chǎn)，不包括過渡成本對(duì)象 ) 分配共同成本 (續(xù) ) (一 )土地成本的分?jǐn)偅? 土地成本的內(nèi)容 適用方法：按占地面積法分?jǐn)偂? 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=(某一成本對(duì)象占地面積 247。 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本 經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后 可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整 (實(shí)際發(fā)生原則例外 )。 《 辦法第二十六條一款 》 借款費(fèi)用的分?jǐn)? (三 )借款費(fèi)用的分?jǐn)? 分?jǐn)們?nèi)容：屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用。 《 辦法第二十一條第二款 》 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 相關(guān)政策 《 企業(yè)所得稅法 》 第四十六條 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過 規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 《 特別納稅調(diào)整辦法第八十六條 》 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 權(quán)益投資的取數(shù)：企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示的所有者權(quán)益金額。 債資比例的說明； 境內(nèi)關(guān)聯(lián)方企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)（稅率）； 同期資料。 ? 對(duì)“完工成本對(duì)象”再行分配，以確認(rèn)本期可扣除的計(jì)稅成本。 分配完工產(chǎn)品成本 (續(xù) ) 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。