【正文】 收入的實現(xiàn)。 第六 章 附則 本章明確了該辦法從 2023年 1月 1日開始執(zhí)行，并明確 2023年 12月 31日以前外資房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品取得的銷售收入的銜接辦法。 第二 章 收入的稅務(wù)處理 本章主要對收入確認原則、視同銷售以及計稅毛利率等進行規(guī)范。會計處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 變化 5：簡化停車場所的稅務(wù)處理方法 新 31號對停車場所的處理采取了較為簡單、合理的方式，即對企業(yè)單獨建造的停車場所，作為成本對象單獨核算；對利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。 新 31號文規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用的不再視同銷售處理 ， 有利于企業(yè)在房地產(chǎn)銷售不景氣的情況下通過自營 、出租等方式盤活存量房產(chǎn) ， 消化空置房屋 。 新政為樓市回暖添了一把火 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 六大重要變化 1 基本框架介紹 2 主要內(nèi)容介析 3 幾個具體問題的處理 4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 六大重要變化 1 2 3 4 五大重要變化 降低計稅毛利率，緩解房企資金壓力 開發(fā)產(chǎn)品自用不視同銷售，有助盤活存量房產(chǎn) 預提費用稅前扣除，減輕企業(yè)稅負 擴大計稅毛利率 3%范圍，有利保障性住房建設(shè) 簡化停車場所的稅務(wù)處理，化解稅企分歧 明確計稅成本對象及內(nèi)容，便于實際操作 變化 1： 降低計稅毛利率 除經(jīng)濟適用房外，新 31號文普遍降低了房地產(chǎn)企業(yè)的計稅毛利率，不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目最低計稅毛利率普遍下調(diào)了 5個百分點。今后不論是外資房地產(chǎn)還是內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，在企業(yè)所得稅管理上都將遵循統(tǒng)一的稅收政策，實現(xiàn)了公平競爭。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 (國稅發(fā)［ 2023］ 31號 ) ? 外資房地產(chǎn)： 《 關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 (國稅發(fā)［ 2023］142號 )。意味著企業(yè)當期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅減少，緩解企業(yè)普遍面臨的資金緊張局面。 變化 3：預提費用稅前扣除 新 31號考慮到房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品“周期比較長、工程結(jié)算相對滯后的“特殊性”，在堅持“實際發(fā)生”原則的前提下，對房地產(chǎn)企業(yè)預提的建造費、公共配套設(shè)置費、物業(yè)完善費以及一次取得土地分期開發(fā)的土地成本的預提準予稅前扣除，縮小了稅法與會計的差異，有效緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，減輕了企業(yè)稅負，符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律和發(fā)展現(xiàn)狀。 將停車場所作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入作為凈收入處理，解決了稅企雙方的分歧。 ? 計稅成本對象與成本核算對象 辦法第二十六條明確了計稅成本對象確認的六項原則，并規(guī)定成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 第三 章 成本費用扣除的稅務(wù)處理 本章主要對期間費用、計稅成本等的稅前扣除進行規(guī)范，同時明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 1 2 主要內(nèi)容介紹 3 4 主要內(nèi)容介紹 一、收入確認的處理 二、計稅成本的計算 三、特殊事項的處理 四、新老政策銜接 一、收入確認的處理 (一 )收入確認的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。付款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 《 辦法第六條 》 收入確認的處理 (續(xù) ) (三 )視同銷售收入 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 捐贈、 贊助、 職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 《 辦法第九條 》 收入確認的處理 (續(xù) ) 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 《 辦法第八條 》 關(guān)注： 預計計稅毛利率普降 5個百分點 擴大保障性住房范圍，除經(jīng)適房外，增加限價房和危改房 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市國、地稅局確定。 申報表的填報 收入確認的處理 (續(xù) ) 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案； （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用； （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 《 辦法第二十五條 》 成本對象： 指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 歸集開發(fā)成本 六方面內(nèi)容構(gòu)成開發(fā)成本項目（直接成本、間接成本、公共成本） (一 )土地征用費及拆遷補償費。 (三 )建筑安裝工程費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi) 道路 、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費 等。 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時 ，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。 《 辦法第三十七條 》 關(guān)注：計稅收入與會計收入的差異 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) （二）以股權(quán)交換土地使用權(quán)（換入土地方土地成本的確認）： 企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng) 在投資交易發(fā)生時 ，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。 分配原則 ：按受益原則和配比原則在已完工成本對象、未完工成本對象和未建成本對象間進行分配 (包括固定資產(chǎn)，不包括過渡成本對象 ) 分配共同成本 (續(xù) ) (一 )土地成本的分攤： 土地成本的內(nèi)容 適用方法：按占地面積法分攤。 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分攤的土地成本 =(某一成本對象占地面積 247。 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本 經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后 可先按土地整體預算成本進行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整 (實際發(fā)生原則例外 )。 《 辦法第二十六條一款 》 借款費用的分攤 (三 )借款費用的分攤 分攤內(nèi)容：屬于不同成本對象共同負擔的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的借款費用。 《 辦法第二十一條第二款 》 借款費用的分攤（續(xù)） 相關(guān)政策 《 企業(yè)所得稅法 》 第四十六條 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過 規(guī)定標準 而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 《 特別納稅調(diào)整辦法第八十六條 》 借款費用的分攤（續(xù)） 權(quán)益投資的取數(shù)：企業(yè)資產(chǎn)負債表所列示的所有者權(quán)益金額。 債資比例的說明； 境內(nèi)關(guān)聯(lián)方企業(yè)的實際稅負（稅率）； 同期資料。 ? 對“完工成本對象”再行分配，以確認本期可扣除的計稅成本。 分配完工產(chǎn)品成本 (續(xù) ) 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。