【正文】 營業(yè)務收入，其企業(yè)所得稅處理和會計處理無差異。 視同銷售收入： 1000萬元 視同銷售成本： 800萬元 視同銷售利潤： 1000800=200萬元 債務重組收益： 120010006010=130萬元 注意事項：執(zhí)行 《 企業(yè)會計準則 》 的企業(yè)，會計處理確認主營業(yè)務收入，其營業(yè)稅處理、企業(yè)所得稅處理和會計處理無差異。 例 23：某房地產開發(fā)公司欠施工企業(yè)工程款 1200萬元。 會計處理： 簽訂售房合同，收到首付款時： 借：銀行存款 30 借：應收賬款 70 貸：主營業(yè)務收入 100 所得稅處理：首付款于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 例 22：房地產開發(fā)企業(yè)采取按揭方式銷售開發(fā)產品一套，合同總價款 100萬元，首付款 30萬元，銀行按揭貸款 70萬元。 應沖減的預計利潤 =100 15%=15萬元 注意事項：以上業(yè)務的土地增值稅處理與營業(yè)稅處理基本相同。當年退回房款 100萬元。2021公告第 15號。 四、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅憑證管理 未取得合法有效憑證的成本費用不能在企業(yè)所得稅前扣除。現房銷售即開發(fā)商在取得 《 竣工證 》 或竣工驗收合格文件后進行銷售。 在建筑施工階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本，回籠資金，通常采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。 前期準備階段：前期準備階段主要包括房地產項目的立項審批和規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。 前期準備階段的重點是取得項目開工建設的一系列許可證和取得建設用地的國有土地使用權。 房產銷售階段：房產銷售階段，開發(fā)商出售商品房、回籠資金、實現利潤。 二、房地產開發(fā)企業(yè)的財務核算特點 房地產開發(fā)企業(yè)的財務核算，與其他行業(yè)企業(yè)的顯著區(qū)別是投入資金大，建設周期長，成本核算復雜，銷售方式多樣，涉及稅種眾多。 以后年度取得以前年度的扣除憑證，應當追溯調整所屬年度的應稅所得。 第二章 房地產開發(fā)企業(yè)所得稅收入管理 一、預收房款的稅務處理 國稅發(fā) [2021]31號文件第九條： 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 （ 1）預收房款時： 會計處理： 借：銀行存款 3000 貸：預收賬款 3000 企業(yè)所得稅處理： 根據預收款和計稅毛利率計算預計利潤，所得稅申報時調整增加當年的應納稅所得額。 二、銀行按揭方式銷售開發(fā)產品收入的確認 國稅發(fā) [2021]31號文件第六條： 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 情形 1：采用按揭方式銷售期房。（會計與稅法在確認收入的時點上存在差異） 三、以房抵債的所得稅處理 國稅發(fā) [2021]31號第七條： 企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。經雙方協(xié)商，施工企業(yè)同意房地產開發(fā)公司以商品房抵頂工程款。 四、以商品房對外投資的所得稅處理 國稅發(fā) [2021]31號第七條： 企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。 （ 2）稅務處理 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于對外投資的行為，應當視同銷售。 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理： 1. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。雙方約定：甲公司負責交納土地出讓金和政府開發(fā)費用，銷售開發(fā)產品并交納相關稅費，歸集合作項目的收入和開發(fā)成本。 資料：該開發(fā)項目銷售面積 10000平方米，單位平均售價每平米 2600元，總售價 2600萬元。乙公司分得稅后利潤 。 六、轉讓車庫（車位）的所得稅處理 （二）轉讓建造的無產權的車庫的稅務處理 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓無產權的車庫，其收入應當并入開發(fā)產品的收入進行企業(yè)所得稅處理。 房地產開發(fā)企業(yè)利用人防工程改造的車庫（車位），其建造成本作為公共配套設施費進行企業(yè)所得稅處理。 建造、銷售地上車庫的會計處理及稅務處理： （ 1）會計處理： 發(fā)生建造支出時： 借：開發(fā)成本 /汽車庫 /各成本費用項目 6000 貸：銀行存款等 6000 汽車庫完工時： 借：開發(fā)產品 /汽車庫 6000 貸：開發(fā)成本 /汽車庫 /各成本費用項目 6000 銷售汽車庫后： 借：銀行存款 9000 貸：主營業(yè)務收入 9000 結轉銷售成本： 借：主營業(yè)務成本 6000 貸：開發(fā)產品 /汽車庫 6000 （ 2）企業(yè)所得稅處理： 開發(fā)商銷售單獨建造的汽車庫，應當作為銷售開發(fā)產品，申報繳納企業(yè)所得稅。按照國稅發(fā) [2021]31號文件第二十七條第一項的規(guī)定，回遷房的建造支出，應當作為土地征用及拆遷補償費進行所得稅處理。 （ 2）分配開發(fā)產品時，按照開發(fā)產品的公允價值及支付的補價確認土地使用權成本： 確認收入時： 借：開發(fā)成本 /土地征用及拆遷補償費 6500 貸：主營業(yè)務收入 6000 貸：銀行存款 500 結轉成本時： 借：主營業(yè)務成本 4000 貸：開發(fā)產品 4000 乙公司的企業(yè)所得稅處理： 按照公允價值確認 6000萬元的收入。 A公司擁有一塊土地使用權，賬面價值 20210萬元，公允價值 30000萬元。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括 土地買價或出讓金 、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、 拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出 、農作物補償費、危房補償費等。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 （五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 例 31：某房地產開發(fā)企業(yè) 2021年度同時開發(fā) A小區(qū)的一期工程、二期工程。 公共配套設施費作為開發(fā)產品成本的組成部分，在開發(fā)產品銷售后，從開發(fā)產品銷售收入中等到補償。 如果公共配套設施單獨作為成本計算對象，按照建造開發(fā)產品處理，在公共配套設施銷售或處置前，其成本不能在企業(yè)所得稅前扣除。建成后游泳館移交物業(yè)管理公司（關聯企業(yè)）用于經營，暫未明確產權歸屬，幼兒園無償贈與地方政府。 （ 4）開發(fā)產品完工后，游泳館成本暫時轉入開發(fā)產品單獨核算： 借：開發(fā)產品 /游泳館 1000 貸：開發(fā)成本 /公共配套設施費 /游泳館 1000 注意事項：如果游泳館產權屬于全體業(yè)主所有，將建造支出作為公共配套設施費處理，可以在企業(yè)所得稅前扣除。 企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的公共配套設施建造支出，企業(yè)取得的經濟補償直接抵扣該項目的建造成本，不作為補貼收入核算。 注意事項： 未完工開發(fā)產品發(fā)生的維修費用，計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用，不能作為期間費用在當期扣除。 四、房地產開發(fā)企業(yè)甲供材的所得稅處理 （一） “ 甲供材 ” 的含義 所謂甲供材料，是指由建設方（房地產開發(fā)企業(yè)）提供主要材料，由施工方提供勞務和輔助材料的建筑工程。一種是施工方包工不包料，或包工包部分材料，主要材料由建設方提供。 如果是第二種形式（包工不包料）的甲供材，建設方購進材料時作為購進工程物資處理，工程領用材料時將材料直接計入開發(fā)成本。 簽訂包工包料合同，但主要材料由建設方采購，且購料發(fā)票由材料供應商開給建設方，再由建設方將材料交給施工方。 例 34：乙工程公司與甲房地產開發(fā)公司簽訂工程承包合同，為甲公司修建天下花園小區(qū)。甲公司給乙公司發(fā)出材料時，填制領料單，作領用材料處理。 要求： （ 1）分別以上兩種情況，寫出乙公司和甲公司的會計處理； （ 2）分別以上兩種情況，計算乙公司和甲公司應納的流轉稅。 常見的會計處理：甲公司發(fā)出材料時給乙公司開具材料調撥單，并做如下會計處理： 借：開發(fā)成本 建筑安裝工程費 5641 貸：原材料 5641 注意事項：由于工程決算后乙公司給甲公司按照工程決算金額開具發(fā)票，所以，甲公司的會計處理屬于隱匿材料轉讓收入、虛增開發(fā)成本的行為。 甲公司購進材料的會計處理：（假定材料價款 5641萬元） 借：原材料 5641 貸：銀行存款 5641 甲公司發(fā)出材料的會計處理： 借：開發(fā)成本 建筑安裝工程費 5641 貸：原材料 5641 說明：甲公司的會計處理正確，無涉稅問題。 （一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10%。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 （ 1）甲公司的會計處理： 借：開發(fā)成本 /A小區(qū) /建筑安裝工程費 20210 貸：銀行存款 16000 貸：應付賬款 /乙公司 4000 （ 2）甲公司的企業(yè)所得稅處理： 甲公司會計處理記入開發(fā)成本的建筑安裝工程費 20210萬元，取得發(fā)票的金額 16000萬元可以在稅前扣除。 例 36：某房地產開發(fā)公司為了促銷所開發(fā)的 A居民小區(qū)，對三套已完工開發(fā)產品裝