【正文】 營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其企業(yè)所得稅處理和會(huì)計(jì)處理無(wú)差異。 視同銷售收入： 1000萬(wàn)元 視同銷售成本： 800萬(wàn)元 視同銷售利潤(rùn)： 1000800=200萬(wàn)元 債務(wù)重組收益： 120010006010=130萬(wàn)元 注意事項(xiàng)：執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 的企業(yè)，會(huì)計(jì)處理確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其營(yíng)業(yè)稅處理、企業(yè)所得稅處理和會(huì)計(jì)處理無(wú)差異。 例 23：某房地產(chǎn)開發(fā)公司欠施工企業(yè)工程款 1200萬(wàn)元。 會(huì)計(jì)處理： 簽訂售房合同，收到首付款時(shí)： 借：銀行存款 30 借：應(yīng)收賬款 70 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 100 所得稅處理：首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 例 22：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品一套，合同總價(jià)款 100萬(wàn)元，首付款 30萬(wàn)元，銀行按揭貸款 70萬(wàn)元。 應(yīng)沖減的預(yù)計(jì)利潤(rùn) =100 15%=15萬(wàn)元 注意事項(xiàng)：以上業(yè)務(wù)的土地增值稅處理與營(yíng)業(yè)稅處理基本相同。當(dāng)年退回房款 100萬(wàn)元。2021公告第 15號(hào)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅憑證管理 未取得合法有效憑證的成本費(fèi)用不能在企業(yè)所得稅前扣除。現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得 《 竣工證 》 或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。 在建筑施工階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本，回籠資金，通常采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。 前期準(zhǔn)備階段：前期準(zhǔn)備階段主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。 前期準(zhǔn)備階段的重點(diǎn)是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。 房產(chǎn)銷售階段：房產(chǎn)銷售階段，開發(fā)商出售商品房、回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，與其他行業(yè)企業(yè)的顯著區(qū)別是投入資金大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算復(fù)雜，銷售方式多樣，涉及稅種眾多。 以后年度取得以前年度的扣除憑證，應(yīng)當(dāng)追溯調(diào)整所屬年度的應(yīng)稅所得。 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入管理 一、預(yù)收房款的稅務(wù)處理 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件第九條： 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （ 1）預(yù)收房款時(shí)： 會(huì)計(jì)處理： 借：銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款 3000 企業(yè)所得稅處理： 根據(jù)預(yù)收款和計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)，所得稅申報(bào)時(shí)調(diào)整增加當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 二、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收入的確認(rèn) 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件第六條： 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 情形 1：采用按揭方式銷售期房。（會(huì)計(jì)與稅法在確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)上存在差異） 三、以房抵債的所得稅處理 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)第七條： 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)雙方協(xié)商，施工企業(yè)同意房地產(chǎn)開發(fā)公司以商品房抵頂工程款。 四、以商品房對(duì)外投資的所得稅處理 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)第七條： 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 （ 2）稅務(wù)處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資的行為，應(yīng)當(dāng)視同銷售。 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。雙方約定：甲公司負(fù)責(zé)交納土地出讓金和政府開發(fā)費(fèi)用，銷售開發(fā)產(chǎn)品并交納相關(guān)稅費(fèi)，歸集合作項(xiàng)目的收入和開發(fā)成本。 資料：該開發(fā)項(xiàng)目銷售面積 10000平方米，單位平均售價(jià)每平米 2600元，總售價(jià) 2600萬(wàn)元。乙公司分得稅后利潤(rùn) 。 六、轉(zhuǎn)讓車庫(kù)（車位）的所得稅處理 （二）轉(zhuǎn)讓建造的無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，其收入應(yīng)當(dāng)并入開發(fā)產(chǎn)品的收入進(jìn)行企業(yè)所得稅處理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用人防工程改造的車庫(kù)（車位），其建造成本作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行企業(yè)所得稅處理。 建造、銷售地上車庫(kù)的會(huì)計(jì)處理及稅務(wù)處理： （ 1）會(huì)計(jì)處理： 發(fā)生建造支出時(shí)： 借：開發(fā)成本 /汽車庫(kù) /各成本費(fèi)用項(xiàng)目 6000 貸：銀行存款等 6000 汽車庫(kù)完工時(shí)： 借：開發(fā)產(chǎn)品 /汽車庫(kù) 6000 貸：開發(fā)成本 /汽車庫(kù) /各成本費(fèi)用項(xiàng)目 6000 銷售汽車庫(kù)后： 借：銀行存款 9000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 9000 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 6000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 /汽車庫(kù) 6000 （ 2）企業(yè)所得稅處理： 開發(fā)商銷售單獨(dú)建造的汽車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)作為銷售開發(fā)產(chǎn)品，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。按照國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件第二十七條第一項(xiàng)的規(guī)定，回遷房的建造支出，應(yīng)當(dāng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行所得稅處理。 （ 2）分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值及支付的補(bǔ)價(jià)確認(rèn)土地使用權(quán)成本： 確認(rèn)收入時(shí)： 借：開發(fā)成本 /土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6500 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6000 貸：銀行存款 500 結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 4000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 4000 乙公司的企業(yè)所得稅處理： 按照公允價(jià)值確認(rèn) 6000萬(wàn)元的收入。 A公司擁有一塊土地使用權(quán)，賬面價(jià)值 20210萬(wàn)元，公允價(jià)值 30000萬(wàn)元。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括 土地買價(jià)或出讓金 、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出 、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 例 31：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2021年度同時(shí)開發(fā) A小區(qū)的一期工程、二期工程。 公共配套設(shè)施費(fèi)作為開發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分，在開發(fā)產(chǎn)品銷售后，從開發(fā)產(chǎn)品銷售收入中等到補(bǔ)償。 如果公共配套設(shè)施單獨(dú)作為成本計(jì)算對(duì)象，按照建造開發(fā)產(chǎn)品處理，在公共配套設(shè)施銷售或處置前，其成本不能在企業(yè)所得稅前扣除。建成后游泳館移交物業(yè)管理公司（關(guān)聯(lián)企業(yè)）用于經(jīng)營(yíng)，暫未明確產(chǎn)權(quán)歸屬，幼兒園無(wú)償贈(zèng)與地方政府。 （ 4）開發(fā)產(chǎn)品完工后，游泳館成本暫時(shí)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品單獨(dú)核算： 借：開發(fā)產(chǎn)品 /游泳館 1000 貸：開發(fā)成本 /公共配套設(shè)施費(fèi) /游泳館 1000 注意事項(xiàng)：如果游泳館產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，將建造支出作為公共配套設(shè)施費(fèi)處理，可以在企業(yè)所得稅前扣除。 企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的公共配套設(shè)施建造支出，企業(yè)取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，不作為補(bǔ)貼收入核算。 注意事項(xiàng)： 未完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的維修費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用，不能作為期間費(fèi)用在當(dāng)期扣除。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材的所得稅處理 （一） “ 甲供材 ” 的含義 所謂甲供材料，是指由建設(shè)方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）提供主要材料，由施工方提供勞務(wù)和輔助材料的建筑工程。一種是施工方包工不包料，或包工包部分材料，主要材料由建設(shè)方提供。 如果是第二種形式（包工不包料）的甲供材，建設(shè)方購(gòu)進(jìn)材料時(shí)作為購(gòu)進(jìn)工程物資處理，工程領(lǐng)用材料時(shí)將材料直接計(jì)入開發(fā)成本。 簽訂包工包料合同，但主要材料由建設(shè)方采購(gòu)，且購(gòu)料發(fā)票由材料供應(yīng)商開給建設(shè)方，再由建設(shè)方將材料交給施工方。 例 34：乙工程公司與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂工程承包合同，為甲公司修建天下花園小區(qū)。甲公司給乙公司發(fā)出材料時(shí)，填制領(lǐng)料單，作領(lǐng)用材料處理。 要求： （ 1）分別以上兩種情況，寫出乙公司和甲公司的會(huì)計(jì)處理； （ 2）分別以上兩種情況，計(jì)算乙公司和甲公司應(yīng)納的流轉(zhuǎn)稅。 常見的會(huì)計(jì)處理：甲公司發(fā)出材料時(shí)給乙公司開具材料調(diào)撥單，并做如下會(huì)計(jì)處理： 借：開發(fā)成本 建筑安裝工程費(fèi) 5641 貸：原材料 5641 注意事項(xiàng)：由于工程決算后乙公司給甲公司按照工程決算金額開具發(fā)票，所以，甲公司的會(huì)計(jì)處理屬于隱匿材料轉(zhuǎn)讓收入、虛增開發(fā)成本的行為。 甲公司購(gòu)進(jìn)材料的會(huì)計(jì)處理：（假定材料價(jià)款 5641萬(wàn)元） 借：原材料 5641 貸：銀行存款 5641 甲公司發(fā)出材料的會(huì)計(jì)處理： 借：開發(fā)成本 建筑安裝工程費(fèi) 5641 貸：原材料 5641 說(shuō)明：甲公司的會(huì)計(jì)處理正確，無(wú)涉稅問(wèn)題。 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10%。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 （ 1）甲公司的會(huì)計(jì)處理： 借：開發(fā)成本 /A小區(qū) /建筑安裝工程費(fèi) 20210 貸：銀行存款 16000 貸：應(yīng)付賬款 /乙公司 4000 （ 2）甲公司的企業(yè)所得稅處理： 甲公司會(huì)計(jì)處理記入開發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi) 20210萬(wàn)元，取得發(fā)票的金額 16000萬(wàn)元可以在稅前扣除。 例 36：某房地產(chǎn)開發(fā)公司為了促銷所開發(fā)的 A居民小區(qū)，對(duì)三套已完工開發(fā)產(chǎn)品裝