【正文】 用 =1000 6% 4/12=20（萬元） 企業(yè)所得稅處理： （ 1）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的利息支出 40萬元，在開發(fā)產(chǎn)品銷售前不能在企業(yè)所得稅前扣除。開發(fā)產(chǎn)品銷售后，可以按照已售開發(fā)產(chǎn)品所含利息費(fèi)用，在企業(yè)所得稅前扣除。本例中，企業(yè)已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的利息費(fèi)用 30萬元，可以在企業(yè)所得稅前扣除。 （ 2）計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出 20萬元，可以在當(dāng)期企業(yè)所得稅前扣除。 二、銷售傭金和手續(xù)費(fèi)的稅前扣除 財(cái)稅 [2021]29號： 一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除。 ：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的 15%（含本數(shù)，下同）計(jì)算限額；人身保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的 10%計(jì)算限額。 ：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的 5%計(jì)算限額。 二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè) 以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除 。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。 三、企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等費(fèi)用。 四、企業(yè)已計(jì)入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。 五、企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。 六、企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法 取得合法真實(shí)憑證。 七、本通知自印發(fā)之日起實(shí)施。新稅法實(shí)施之日至本通知印發(fā)之日前企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金所得稅稅前扣除事項(xiàng)按本通知規(guī)定處理。 例 42： A房地產(chǎn)開發(fā)公司 2021年度因銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付給 B企業(yè)傭金支出 180萬元，支付給 C企業(yè)傭金支出 120萬元，以上款項(xiàng)均已通過銀行支付，并取得合法真實(shí)的憑證。已知 A企業(yè)具有中介服務(wù)資格，當(dāng)年的服務(wù)金額為 2021萬元， B企業(yè)無中介服務(wù)資格，當(dāng)年的服務(wù)金額為 3000萬元。 A企業(yè)的會計(jì)處理： 在發(fā)生傭金支出時(shí)： 借：銷售費(fèi)用 /傭金支出 300 貸：銀行存款 300 A企業(yè)的所得稅處理： 由于 B企業(yè)具有中介服務(wù)資格，且給 B企業(yè)的傭金已通過銀行存款支付，并取得了合法真實(shí)的憑證。所以，支付給 B企業(yè)的傭金支出可以按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。 支付給 B企業(yè)的傭金支出稅前扣除限額為 100萬元（ 2021 5%=100），應(yīng)做納稅調(diào)整的傭金支出為 80萬元（ 180100=80），該部分傭金支出在附表三第 40行進(jìn)行納稅調(diào)整。 由于 C企業(yè)不具有中介服務(wù)資格，所以，支付給 C企業(yè)的傭金支出 120萬元不能在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)當(dāng)調(diào)整增加當(dāng)年的應(yīng)納稅所額。 三、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的稅前扣除 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 ： 第四十四條 企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入 15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 國稅函 [2021]98號第七條： 企業(yè)在 2021年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)， 2021年實(shí)行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅法規(guī)定的比例計(jì)算扣除。 例 43： A房產(chǎn)公司 2021年度發(fā)生廣告費(fèi)支出 130萬元，當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入凈額為 1200萬元。2021年度發(fā)生廣告費(fèi)支出 120萬元，當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入凈額為 1000萬元。 2021年度發(fā)生廣告費(fèi)支出 110萬元，當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入凈額為 800萬元。 A企業(yè)的會計(jì)處理： 各年發(fā)生廣告費(fèi)支出時(shí)： 借：銷售費(fèi)用 /廣告費(fèi) 130（或 120，或 110） 貸：銀行存款 130（或 120，或 110） A企業(yè)的所得稅處理： 2021年度，可在稅前扣除的廣告費(fèi)支出限額為 96萬元（ 1200 8%=96），應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除的廣告費(fèi)為 34萬元（ 13096=34），當(dāng)年應(yīng)當(dāng)調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額34萬元。 2021年度，可在稅前扣除的廣告費(fèi)支出限額為 150萬元（ 1000 15%=150），當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)支出為 120萬元，以前年度結(jié)轉(zhuǎn)至本年的廣告費(fèi)為 34萬元，當(dāng)年實(shí)際可在稅前扣除的廣告費(fèi)為 150萬元，應(yīng)當(dāng)調(diào)整減少應(yīng)納稅所得額 30萬元（ 120150=30），可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度稅前扣除的廣告費(fèi)為 4萬元（ 3430=4）。 2021年度，可在稅前扣除的廣告費(fèi)支出限額為 120萬元（ 800 15%=120），當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)支出為 110萬元，以前年度結(jié)轉(zhuǎn)至本年的廣告費(fèi)為 4萬元，當(dāng)年實(shí)際可在稅前扣除的廣告費(fèi)為 114萬元，應(yīng)當(dāng)調(diào)整減少應(yīng)納稅所得額 4萬元。 四、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅前扣除 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第四十三條 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。 國稅發(fā) [2021]31號： 第六條 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 例 44：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2021年的主營業(yè)務(wù)收入為 30000萬元，其他業(yè)務(wù)收入為 500萬元。當(dāng)年預(yù)收房款 20210元，結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)收房款 16000萬元，退回預(yù)收房款 150萬元。當(dāng)年實(shí)際計(jì)入管理費(fèi)用的業(yè)務(wù)招待費(fèi) 220萬元。 當(dāng)年計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的銷售（營業(yè)）收入凈額 =30000+500+（ 2021016000150） =34350萬元 業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除限額 按照銷售收入的 5‰ 計(jì)算 :34350 5‰ =元 按照實(shí)際發(fā)生額的 60%計(jì)算： 220 60%=132萬元 當(dāng)年可在稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為 132萬元，應(yīng)作納稅調(diào)整的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為 88萬元（ 220132=88） 五、其他費(fèi)用的稅前扣除規(guī)定 國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失（第二十二條） 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 注意事項(xiàng)： 國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，指企業(yè)因逾期未開發(fā)土地等原因，被國家無償收回土地而形成的損失。 企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，按照國家稅務(wù)總局公告 2021年第 25號的規(guī)定在稅前扣除。 開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢而形成的損失（第二十三條） 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 注意事項(xiàng)： 開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損，指開發(fā)產(chǎn)品由于質(zhì)量等原因而整體報(bào)廢或毀損。 開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按照財(cái)產(chǎn)損失的有關(guān)規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。（報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)） 凈損失，指報(bào)廢開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值扣除殘值、扣除賠款等后的余額。 開發(fā)產(chǎn)品部分報(bào)廢或毀損，其損失應(yīng)當(dāng)計(jì)入未報(bào)廢開發(fā)產(chǎn)品的成本，隨未報(bào)廢開發(fā)產(chǎn)品的銷售在稅前扣除。 例 45：某開發(fā)商開發(fā)的某樓盤，由于質(zhì)量原因整體報(bào)廢，報(bào)廢樓盤的成本為 3000萬元。 情形 1：該樓盤繼續(xù)開發(fā)。 會計(jì)處理：應(yīng)當(dāng)將報(bào)廢樓盤的損失，計(jì)入繼續(xù)開發(fā)樓盤的成本。會計(jì)可不作賬務(wù)處理。 所得稅處理：應(yīng)當(dāng)將損失部分的成本計(jì)入繼續(xù)開發(fā)樓盤的計(jì)稅成本，在繼續(xù)開發(fā)的樓盤銷售后在稅前扣除。（二十三條應(yīng)當(dāng)不是指該種情形） 情形 2：該樓盤不再開發(fā)。 會計(jì)處理：應(yīng)當(dāng)將報(bào)廢樓盤的損失，作為營業(yè)外支出中的非常損失處理。 借：營業(yè)外支出 3000 貸：開發(fā)成本 3000 所得稅處理：損失部分按照稅法規(guī)定在稅前扣除。（二十三條應(yīng)當(dāng)指該種情形） 六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題 國家稅務(wù)總局公告 2021年第 29號： 根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申 （一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下 各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?=土地增值稅總額 （項(xiàng)目年度銷售收入 247。 整個(gè)項(xiàng)目 本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入 ,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。 ? （二）項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)， （三）企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定 （四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè) 二、企業(yè)在申請退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。 三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核 四、本公告自 2021年 1月 1日起施行。