【正文】 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地總面積為 10萬平方米，分兩期開發(fā)，一期有 2棟樓，每棟樓 基底 面積為 1萬平方米，二期有 3棟樓，每棟樓 基底為也為 1萬平方米，建設(shè)會所屬于全體業(yè)主所有， 基底 面積為 1萬平米。道路、綠化等面積為 4萬平方米。土地成本 10000萬，如何分配？ 步驟： 將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負擔(dān)面積。 一期： 2/6 １０ = 二期： 3/6 １０ =5萬平米 公建： 1/6 １０ = China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 一期土地面積為 第一棟樓負擔(dān)占地面積 =。 第一棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?=*10000/10=1670萬 第二棟樓負擔(dān)占地面積 =。 第二棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?=*10000/10=1670萬 公共配套負擔(dān)的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進行分?jǐn)偂? 在實際業(yè)務(wù)中，有按照中心線劃分的方法，也有按照基底面積劃分的方法，在新 31號文件出臺后，除非商得稅務(wù)機關(guān)同意，否則就應(yīng)全部改為按照樓座面積劃分的方法了。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 問題： ，只有整體規(guī)劃的建筑面積，沒有全部建筑物的占地面積，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆? ? ，裙樓是商鋪，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆? ? ，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆? China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第二款：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? ： ? 案例： 武漢某房地產(chǎn)公司 向香港某公司支付建筑設(shè)計費 500萬元 ， 香港公司派員來 武漢 進行了前期的勘察 、 目測等工作 ， 主體設(shè)計工作返回香港完成 ，該房地產(chǎn) 公司是否需要對香港的設(shè)計公司來是否需要代扣代繳預(yù)提所得稅和營業(yè)稅 ？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （ 1） 營業(yè)稅 。 ? 1） 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第四條 ? 2） 財稅 【 2021】 111號文件 ? （ 2） 企業(yè)所得稅 ? 1） 國家稅務(wù)總局第 19號局長令 ? 2） 國稅發(fā) 【 2021】 19號文件第 7條 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （ 3） 雙邊稅收協(xié)定 ? 1） 國稅發(fā) 【 2021】 75號 （ 中新稅收協(xié)定 ） ? 2） 國稅發(fā) 【 2021】 124號 ? 3） 國稅函 【 2021】 290號 （ 124號文件的補充規(guī)定） ? 4） 國稅函 【 2021】 507 ? 5） 國稅函 【 2021】 46號 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第三款：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ? 2）甲供材問題：是否需要轉(zhuǎn)換發(fā)票？ ? 3）材料供應(yīng)商同時提供建安勞務(wù)如何取得發(fā)票？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 國家稅務(wù)總局 2021年第 23號公告 ? 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照 《 中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則 》 第六條及 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。 ? 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。 ? 本公告自 2021年 5月 1日起施行。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 4）建安發(fā)票是否在項目所在地開具？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 。 ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第四款：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 ? 2）基礎(chǔ)設(shè)施費能否預(yù)提？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第五款：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第六款：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 1） 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第 29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象 。 2）按照 4種方法分配到不同的成本對象中去。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 （ 1）占地面積法（土地的分?jǐn)?，原則用占地面積法） （ 2）建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法） （ 3）預(yù)算造價法（已完工與未完工共同負擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價法來分?jǐn)偅? （ 4）直接成本法。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分?jǐn)?，可以用預(yù)算造價法，也可以用直接成本法） China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 3）幾個與面積相關(guān)的概念 ? （ 1）使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積、占地面積、基底面積、容積率、建筑密度、樓面地價、可售面積 ? （ 2）可售面積的確定： ? 建房 (1995)第 517號文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標(biāo)準(zhǔn)，在實踐中要看房管局測繪大隊的測繪面積，銷售面積以測繪面積為準(zhǔn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 國稅發(fā) 〔 2021〕 142號：總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。 ? 需要注意的是，計算單位工程成本時，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。 ? 國稅發(fā) [2021]172號規(guī)定，面積計算，不按套內(nèi)面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分?jǐn)倿橹?，轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本時是按照可售面積來進行分?jǐn)偅墒勖娣e是可以銷售的房產(chǎn)，建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑，兩者是有區(qū)別的。 ? 可售面積 =建筑面積 — 不參與公攤的建筑面積， China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括： ? 從屬于人防工程的地下室、半地下室。 ? 供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤ɡ玫叵禄A(chǔ)形成的車庫）。 ? 幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十一條 企業(yè)的利息支出按以 ? （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按 企業(yè)會計準(zhǔn)則 的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 ? （二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 企業(yè)所得稅條例第三十八條：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除： ? （一） 非金融企業(yè)向金融企業(yè) 借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； ? （二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照 金融企業(yè)同期同類貸款利率 計算的數(shù)額的部分。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 國家稅務(wù)總局公告 2021年第 34號： “ 金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明 ” 中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)。 “ 同期同類貸款利率 ” 是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 2）向個人借款的利息：國稅函 【 2021】 777號文 ? 3）銀行轉(zhuǎn)貸的利息 ? 4）關(guān)聯(lián)方借款利息 ? 5）信托公司的利息 ? 6）利息支出的發(fā)票 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （四類預(yù)提成本） ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第三十二條 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)