【正文】 屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。其中，屬于國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過(guò)經(jīng)審查確認(rèn)的限定數(shù)額；超過(guò)部分不得計(jì)入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。虛開(kāi)金額在 1萬(wàn)元以下的，可以并處 5萬(wàn)元以下的罰款；虛開(kāi)金額超過(guò) 1萬(wàn)元的，并處 5萬(wàn)元以上 50萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析 ? 十四、 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知（財(cái)稅 [2021]12號(hào)） ? 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含 5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含 5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析 ? 十七、 關(guān)于個(gè)人以股權(quán)參與上市公司定向增發(fā)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 [2021]89號(hào)） ? 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法 》 及其實(shí)施條例等規(guī)定，南京浦東建設(shè)發(fā)展有限公司自然人以其所持該公司股權(quán)評(píng)估增值后，參與蘇寧環(huán)球股份有限公司定向增發(fā)股票，屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，其取得所得，應(yīng)按照 “ 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ” 項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析 ? 二十一、 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅 [2021]111號(hào)） ? ? ：運(yùn)輸、咨詢(xún)、工程設(shè)計(jì)、廣告業(yè) China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析 ? 二十二、 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知（財(cái)稅 [2021]70號(hào)） ? 企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： 金撥付文件； 該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求； 對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （三）未完工收入是否允許扣除期間費(fèi)用和預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 【 2021】 31號(hào)文第九條規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ，為了解決這個(gè)矛盾，國(guó)稅發(fā) 【 2021】 31號(hào)文件給予了變通政策（三年遞延）。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （五）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入月（季）預(yù)繳申報(bào) ? （季）度申報(bào)是否允許扣減稅金及附加？ ? 【 2021】 34號(hào)文 —稅務(wù)機(jī)關(guān)的煩惱 ? 【 2021】 635號(hào)文件規(guī)定 ? ？ China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （六）未完工產(chǎn)品銷(xiāo)售收入年度納稅申報(bào)表的填報(bào) ? ，主要有三種填報(bào)方法： ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)本年度取得預(yù)售收入 1000萬(wàn)， ? 無(wú)錫國(guó)稅的做法：預(yù)收賬款先確認(rèn)其他視同銷(xiāo)售收入然后在附表三第四十行 “ 其他 ” 將預(yù)售收入做調(diào)減處理。會(huì)計(jì)確認(rèn)的預(yù)售款作為計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列在附表三第 40行第4列并特別注明 “ 預(yù)售款項(xiàng)計(jì)算扣除金額 ” 。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 北京國(guó)稅的做法：企業(yè)取得的銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額，先確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，然后在附表三第 19行 “其他 ” 欄第 4列進(jìn)行調(diào)減。除土地開(kāi)發(fā)外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合 下列條件之一的 ，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào) 房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。請(qǐng)問(wèn)，該企業(yè)的做法是否正確？ ? 案例 2：某開(kāi)發(fā)企業(yè)在 2021年 1月 15日取得竣工備案證，企業(yè) 2021年度匯算清繳按照預(yù)收收入報(bào)稅。 ? ，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 應(yīng)注意的問(wèn)題： 1）按揭方式收入和成本的配比問(wèn)題； China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 2）國(guó)稅發(fā) 【 2021】 31號(hào)文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。甲公司賬務(wù)處理如下： ? 借：銀行存款 900萬(wàn)元（按保底價(jià)計(jì)算） ? 貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋? ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ? 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)以房屋抵債（法院判決）；無(wú)論是否辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，均屬于視同銷(xiāo)售繳納各種稅收。 （ 2）如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，第二年年度納稅申報(bào)前又銷(xiāo)售的，對(duì)當(dāng)年的折舊做納稅調(diào)增處理，第二年提取的折舊，則在第三年匯繳的時(shí)候做納稅調(diào)增處理； （ 3）如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，第二年年度納稅申報(bào)后又銷(xiāo)售的，則對(duì)當(dāng)年提取的折舊做追溯調(diào)整補(bǔ)稅處理，年度納稅申報(bào)后的折舊年末做納稅調(diào)增處理。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理 ? （一）企業(yè)所得稅（ 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 118號(hào) 、 國(guó)稅發(fā)【 2021】 390號(hào) 、 國(guó)稅函 【 2021】 264號(hào) ） 財(cái)稅【 2021】 59號(hào) 、 國(guó)稅函 【 2021】 79號(hào) ） 要點(diǎn)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中所含的未分配利潤(rùn)和盈余公積不允許扣減。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 法人股東： ? 1)2021年以前，非居民企業(yè)從我國(guó)境內(nèi)企業(yè)取得的稅后利潤(rùn)不需要繳稅。 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第九十一條規(guī)定，非居民企業(yè)取得所得稅法第三條第三項(xiàng)規(guī)定的所得，減按 10%的稅率征收企業(yè)所得稅。 2021年及以后年度外商投資企業(yè)新增利潤(rùn)分配給外國(guó)投資者的，依法繳納企業(yè)所得稅。 ? 3） 外國(guó)人取得的紅利不需要繳納個(gè)人所得稅，無(wú)論是否為上市公司，都不需要繳納個(gè)人所得稅。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國(guó)稅函 【 2021】 698號(hào)文 ? 案例：武漢市黃陂區(qū)某企業(yè)的一個(gè)香港股東于去年12月，將其在境內(nèi)外商獨(dú)資公司的 90％股權(quán)以 億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給香港一家上市公司的全資子公司，取得轉(zhuǎn)讓收益 。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 2）成本對(duì)象劃分的六原則 ? （ 1）可否銷(xiāo)售原則（公共配套設(shè)施） 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 31號(hào)文第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： (一 )屬于①非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，②或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括 土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi) 等。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地總面積為 10萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，一期有 2棟樓，每棟樓 基底 面積為 1萬(wàn)平方米，二期有 3棟樓，每棟樓 基底為也為 1萬(wàn)平方米，建設(shè)會(huì)所屬于全體業(yè)主所有， 基底 面積為 1萬(wàn)平米。 第一棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?=*10000/10=1670萬(wàn) 第二棟樓負(fù)擔(dān)占地面積 =。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? ： ? 案例： 武漢某房地產(chǎn)公司 向香港某公司支付建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 500萬(wàn)元 ， 香港公司派員來(lái) 武漢 進(jìn)行了前期的勘察 、 目測(cè)等工作 ， 主體設(shè)計(jì)工作返回香港完成 ，該房地產(chǎn) 公司是否需要對(duì)香港的設(shè)計(jì)公司來(lái)是否需要代扣代繳預(yù)提所得稅和營(yíng)業(yè)稅 ？ China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （ 1） 營(yíng)業(yè)稅 。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷(xiāo)售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 4）建安發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地開(kāi)具？ China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。（同期開(kāi)發(fā)不同成本對(duì)象的利息分?jǐn)偅梢杂妙A(yù)算造價(jià)法，也可以用直接成本法） China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 3）幾個(gè)與面積相關(guān)的概念 ? （ 1）使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積、占地面積、基底面積、容積率、建筑密度、樓面地價(jià)、可售面積 ? （ 2）可售面積的確定： ? 建房 (1995)第 517號(hào)文件規(guī)定了商品房銷(xiāo)售面積測(cè)算的一般標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中要看房管局測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)繪面積，銷(xiāo)售面積以測(cè)繪面積為準(zhǔn)。要注意總可售面積要同銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行核對(duì)。 ? 幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門(mén) ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 34號(hào)： “ 金融企業(yè)的同期同類(lèi)貸款利率情況說(shuō)明 ” 中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類(lèi)貸款利率情況