【正文】 2021]70號） ? 企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除： 金撥付文件； 該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； 對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 ? （一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 ? 【 2021】 31號文第六條規(guī)定企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。 ? 、訂金、保證金、誠意金、會員卡（ VIP卡）或會員費是否繳納企業(yè)所得稅？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 ? 稽便函 【 2021】 49號附件 2 《 稅收自查提綱 》 中關(guān)于營業(yè)稅收入范圍規(guī)定： ? 在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計入 “ 預(yù)收帳款 ” 進行申報繳納稅款；是否計入 “ 預(yù)收賬款 ” 以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅； China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 ? 收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入；向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。 ? 關(guān)于企業(yè)所得稅收入范圍規(guī)定：除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查 …… China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （二）假按揭收入的處理 ? ? ，還是形式重于實質(zhì) ? ? China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加 1.“ 預(yù)計利潤率 ” 和 “ 預(yù)計毛利率 ” 的變化 1）國稅發(fā) [2021]83號文件第二條表述為：利潤率 2）國稅發(fā) [2021]31號文件表述為 “ 預(yù)計計稅毛利率 ” 3）國稅函 【 2021】 299號文件表述為 “ 預(yù)計利潤率 ” 4）國稅發(fā) 【 2021】 31號文件： “ 預(yù)計計稅毛利率 ” 。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加 ? 【 2021】 31號文第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加 ? 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 ? 第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （四）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入能否作為三項費用的扣除基數(shù) ，預(yù)售收入作為預(yù)收性質(zhì)的價款，不能作為三項費用扣除基數(shù)（ 國稅發(fā) 【 2021】 31號文件第八條第十款 ） 。 ，為了解決這個矛盾，國稅發(fā) 【 2021】 31號文件給予了變通政策（三年遞延）。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ，國稅發(fā) 【 2021】 31號文件的理念發(fā)生了重大變化：規(guī)定只要是簽訂了預(yù)售合同，都算是“ 銷售收入 ” ，新 31號文件通篇沒有出現(xiàn) “ 預(yù)售收入 ” 字樣。而銷售收入是可以作為三項費用扣除基數(shù)的。 ：只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項費用的扣除基數(shù)，增加三項費用的扣除基數(shù)；完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來的銷售收入，不能再次作為三項費用扣除基數(shù)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （五）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入月（季）預(yù)繳申報 ? （季）度申報是否允許扣減稅金及附加？ ? 【 2021】 34號文 —稅務(wù)機關(guān)的煩惱 ? 【 2021】 635號文件規(guī)定 ? ？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （六）未完工產(chǎn)品銷售收入年度納稅申報表的填報 ? ，主要有三種填報方法： ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)本年度取得預(yù)售收入 1000萬， ? 無錫國稅的做法：預(yù)收賬款先確認其他視同銷售收入然后在附表三第四十行 “ 其他 ” 將預(yù)售收入做調(diào)減處理。即將預(yù)售收入填入附表一第十六行（ 3）其他視同銷售收入 1000萬，同時附表三第四十行 20其他將預(yù)售收入 1000萬做調(diào)減處理。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 青島地稅的做法：在附表三第 40行第 4列調(diào)減調(diào)增。當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計稅毛利率計算得到的預(yù)計利潤 150萬填入附表三第 52行第 3列。會計確認的預(yù)售款作為計算基礎(chǔ)計算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列在附表三第 40行第4列并特別注明 “ 預(yù)售款項計算扣除金額 ” 。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 青島地稅的做法：完工年度會計處理將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，按照本期結(jié)轉(zhuǎn)的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售收入乘以適用的計稅毛利率的預(yù)計利潤 150萬填到附表三第 52行第 4列。同時，應(yīng)當(dāng)將已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入作為計算基礎(chǔ)對應(yīng)計算出的不得扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列到附表三第 40行第 3列并特別注明 “ 預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)扣除金額 ” ，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)造成重復(fù)扣除。在發(fā)生與結(jié)轉(zhuǎn)時正好相反，所以實務(wù)操作中還需要備查賬簿體現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 北京國稅的做法：企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，先確認營業(yè)收入，然后在附表三第 19行 “其他 ” 欄第 4列進行調(diào)減。填報方法如下： ? 未完工年度：附表 1第 4行： 1000萬；附表 3第 19行第 4列，納稅調(diào)減 1000萬；附表 3第 52行第 3列調(diào)增150萬；附表 3第 40行第 4列調(diào)減 。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 北京國稅的做法： ? 完工年度：以前年度銷售的未完工收入不用填列在附表 1中，附表 3第 19行第 3列，納稅調(diào)增 1000萬；附表 3第 52行第 4列，納稅調(diào)減 150萬；附表 3第 40行第 3列，納稅調(diào)增 。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 二、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 ? ？ ? ? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第三條：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合 下列條件之一的 ，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報 房地產(chǎn)管理部門備案。 ? （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 ? （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 1：某開發(fā)企業(yè)在 2021年 12月 29日取得竣工備案證，企業(yè)認為本年度沒有交房，不應(yīng)該確認銷售收入， 2021年度匯算清繳仍按預(yù)收收入報稅。請問，該企業(yè)的做法是否正確？ ? 案例 2：某開發(fā)企業(yè)在 2021年 1月 15日取得竣工備案證，企業(yè) 2021年度匯算清繳按照預(yù)收收入報稅。經(jīng)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)，開始辦理竣工備案時間在 2021年 12月，稅務(wù)機關(guān)因此認為應(yīng)在 2021年度確認銷售收入，稅務(wù)機關(guān)判斷是否正確？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，三者之間有什么關(guān)系？ ? 國稅函 【 2021】 342號文 ? 國稅函 【 2021】 201號文 ? 案例：海南永生實業(yè)公司案 ? ？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 三、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入的納稅申報 ? 1 1）毛利如何調(diào)整？ 2）稅金及附加如何調(diào)整？ 3）三項費用扣除基數(shù)如何確認？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ：某房地產(chǎn)公司有三個項目，項目 1在以前年度已經(jīng)完工，尚有尾房；項目 2在今年完工；項目 3尚處在預(yù)售年度，假設(shè)三個項目收入都是 1000萬，能夠結(jié)轉(zhuǎn)的成本都是 600萬。三個項目在申報表中如何填列？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，如果當(dāng)年度完工，是否允許在附表三 52行扣減計算的毛利？ ? ，本年度哪個季度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入比較合適？ ? 案例：某上市公司開發(fā)的 A項目， 2021年度 8月取得竣工備案證，年度末未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入， 2021年 4月匯算清繳時發(fā)現(xiàn)，該公司賬面未體現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入，全部通過以前年度損益調(diào)整科目調(diào)整到以前年度 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 5. 2021年同 2021年稅率差（ 8%）如何處理？ ? 案例：某房地產(chǎn)公司 2021年實現(xiàn)預(yù)售收入 1000萬元，當(dāng)年度預(yù)繳所得稅 1000*15%*33%=，2021年度完工，確認銷售收入 1000萬元，銷售成本800萬元， 2021年度匯算清繳如何申報？ ? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第九條的爭議。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 四、銷售收入的確認 ? ? 1） 國稅函 【 2021】 875號文 （普通法） ? 國稅發(fā) 【 2021】 號文第六條 （特別法） ? 2）收入在完工前取得時，按預(yù)計毛利率申報納稅 ? 收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎