【正文】 合同確認的收入金額的 5%計算限額。超過部分，不得扣除。? 境外傭金的扣除：成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用 (含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。 （辦法第 20條） ? 、物業(yè)完善費用的處理：? 可以按規(guī)定預(yù)提。 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 （辦法第 32條）? 注： 預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是 完工產(chǎn)品 應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。 未完工產(chǎn)品 應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 不得預(yù)提在稅前扣除 。成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外， 預(yù)提期限最長不得超過 3年； 超過 3年未上交的，計入應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ）? ：? （ 1）一般扣除規(guī)定? 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定 的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 （辦法第 21條） ? 注： 符合資本化條件的利息支出，應(yīng) 計入有關(guān)資產(chǎn)的成本， 并依照 規(guī)定 扣除；符合財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，在成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予扣除；與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的單位和自然人借款的利息支出，按照稅法和 財稅【 2023】 121號 文件規(guī)定執(zhí)行。 ? （ 2）關(guān)于企業(yè)集團統(tǒng)一借款，利息的扣除：? 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具 從金融機構(gòu)取得借款的證明文件 ，可以在使用借款的企業(yè)間 合理的分攤利息費用 ,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。（辦法第 21條） ? 注： 合理分攤的利息費用支出，同樣受 財稅【 2023】 121號 文件規(guī)定的限制。? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接：成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位）， 并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。? 統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位， 不得按高于 支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息 全額征收營業(yè)稅。（財稅【 2023】 7號） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定：? 符合條件的據(jù)實扣除，不符合條件的按規(guī)定扣除。? 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 （土地增值稅細則第 7條）? 注： 計算土地增值稅時，利息費用要單獨計算，不能計入開發(fā)成本，應(yīng)將計入開發(fā)成本中的利息費用剔除出來，不得作為加計扣除基數(shù)。利息費用 =計入開發(fā)成本的利息 +計入期間費用的利息。? 對利息支出的審核要點：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。 （國稅發(fā)【 2023】 91號）成本、費用扣除的稅務(wù)處理? ：? 企業(yè)因 國家無償收回土地使用權(quán) 而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 （辦法第 22條）? 企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對象為計量單位 )整體報廢或毀損 ，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 （辦法第 23條）? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定：? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 （土地增值稅條例第 8條）? 國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 （土地增值稅細則第 11條）成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 因 “ 城市實施規(guī)劃 ” 而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因 “ 國家建設(shè)需要 ” 而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。 （財稅【 2023】 21號 ）? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接：? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 行為，按照 國稅發(fā)【 1993】 149號 文件規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 （國稅函【 2023】 277號）? 縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。 （國稅函【 2023】 520號） ? 四、計稅成本的核算：? （一）計稅成本的概念：? 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn) )過程中所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進行核算與計量的應(yīng)歸入 某項成本對象的 各項費用。 （辦法第 25條）成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 注： 計稅成本并非是會計核算的開發(fā)成本，而是按照稅收規(guī)定進行核算和計量的成本，它與會計核算的 “ 開發(fā)成本” 是相對應(yīng)的概念。? 開發(fā)成本 是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。? 計稅成本與開發(fā)成本的最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準則。兩者從金額上講，一般來說，后者大于前者。從所得稅角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 （稅法優(yōu)先原則） ? （二）計稅成本對象成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 確定計稅成本，首先要確定成本對象，因為只有確定了成本對象才能進行下一步歸集與分配成本的程序，這時成本核算的第一步。? 成本對象確定的不同，也會決定成本歸集與分配的過程不同。 ? 成本對象 是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。 （辦法第 26條）? 成本對象的劃分既要同質(zhì)性又要考慮差異性，主要是要保證在盡量降低核算遵從成本的前提下，使成本核算更細更準確。? （三）計稅成本對象的確定原則（ 6大原則）：成本、費用扣除的稅務(wù)處理序號 原則 適用對象1 可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品 能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的 ，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算； 不能對外經(jīng)營銷售的 ，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 2 分類歸集原則 對 同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異 的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 3 功能區(qū)分原則 開發(fā)項目 某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能 時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 4 定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而 導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大 差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。 5 成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異 可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大 差異的，要分別作為成本對象進行核算。 6 權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于 受托代建的或多方合作開發(fā)的 ，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 與會計處理的差異：? 計稅成本對象與成本核算對象的定義是不一樣的，特別是兩者的確認原則是有差異的。? 一般說來，會計上成本核算對象的確定，應(yīng)結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。? ，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。? 、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工單位承包的項目，為一個成本核算對象。? 、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標(biāo)段或產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。? ，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨作為成本核算對象。? 注： 在確定會計核算的成本核算對象時，應(yīng)該結(jié)合計稅成本對象的確認原則，很大程度上必須遵循計稅成本對象的確認原則。否則，會有較大的涉稅風(fēng)險。? 成本對象由企業(yè) 在開工之前合理確定， 并報主管稅務(wù)機關(guān)備案 。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的， 應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 企業(yè)進行成本對象備案時，需報送以下資料：成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》；? 2.《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。? 主管地稅機關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ）? 土地增值稅有關(guān)要求：? 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的 最基本的 核算項目或核算對象 為單位計算。（細則第 8條）? 關(guān)于土地增值稅清算單位：? ：? 土地增值稅清算單位， 應(yīng)以法定意義上的獨立開發(fā)項目成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 作為劃分對象。? 對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認清算條件時，是以 “ 五證 ” （ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開業(yè)證、國有土地使用證、銷售許可證 ）為條件的，凡應(yīng)獨立辦理 “ 五證 ” 的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。? 在日常開發(fā)習(xí)慣中，開發(fā)商根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，自定一個開發(fā)項目名稱，統(tǒng)稱為 “ 某某項目 ” 。而在實際操作中，卻根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時間，分別立項，辦理“ 五證 ” 。對于這類自定名稱的開發(fā)項目與法定名稱的開發(fā)項目不一致的情況，應(yīng)以 “ 五證 ” 上登記的開發(fā)項目名稱作為土地增值稅清算單位。成本、費用扣除的稅務(wù)處理? ：? 對于一些屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)項目，由于沒有按程序取得“ 五證 ” ，如果按形式條件來確認清算單位是非常困難的。其清算單位的確認方法應(yīng)根據(jù)實際開發(fā)情況， 分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程為清算單位。? 例 4： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積 1000平方米，普通住宅面積為 5000平方米，合計 6000平方米。該混合樓項目土地成本為 120萬元，房屋開發(fā)成本 600萬元，其他費用按比例扣除（利息支出不能夠提供金融機構(gòu)的證明）。假設(shè)該商業(yè)項目收入為 500萬元，普通住宅收入為 500萬元，合計 1000萬元。繳納營業(yè)稅金及附加 55萬元。試析該公司應(yīng)繳納的土地增值稅。成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 分析：? ：? 扣除項目＝ 120＋ 600＋（ 120＋ 600） 10% ＋（ 120＋ 600） 20% ＋ 55＝ 991（萬元）? 增值額＝（ 500＋ 500）－ 991＝ 9（萬元）。? 增值率＝ 9247。991100% ＝ %。? 應(yīng)納土地增值稅＝ 930% ＝ （萬元）? （按面積分攤成本費用）：? （ 1）普通住宅? 扣除項目 =1205000/6000+6005000/6000+ （ 100＋ 500） 30% ＋ ＝ （萬元）成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 增值額＝ 500－ ＝－ （萬元）? 無增值額不納稅。? （ 2）商業(yè)項目? 扣除項目＝ 1201000/6000 ＋ 6001000/6000 ＋（ 20＋100） 30% ＋ ＝ （萬元）；? 增值額＝ 500－ ＝ （萬元）；? 增值率＝ 247。100% ＝ 172%? 應(yīng)納土地增值稅＝ 50% － 15% ＝ （萬元）? 關(guān)于分期開發(fā)的有關(guān)規(guī)定：? 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門成本、費用扣除的稅務(wù)處理? 審批、備案的項目為單位進行清算；對于 分期開發(fā)的 項目是否以分期項目為單位清算； 對不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（ 國稅發(fā)【 2023】 91號 ）? 納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的， 或者同一項目中既建造普通標(biāo)準住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對象，采用 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例 等分配方法，分攤共同的成本費用。（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 72號 ）? 關(guān)于成本核算對象所得稅與土地增值稅的差異：? 所得稅按 計稅成本對象 進行核算，土地增值稅 按項目和類型房屋 進行核算。成本、費用扣除的稅務(wù)處理? （四）計稅成本核算的內(nèi)容：? 確定了成本對象之后就要明確計稅成