【正文】 將應(yīng)有用戶承擔(dān)的各項(xiàng)支出作為費(fèi)用在稅前扣除； ⑤ 將應(yīng)有個(gè)人消費(fèi)支出的費(fèi)用作為企業(yè)費(fèi)用在稅前列支。 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的一般規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題的處理 七、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用的處理 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的一般規(guī)定 第四十五條 企業(yè)依照法律、行政法規(guī)有關(guān)規(guī)定提取的用于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)恢復(fù)等方面的專項(xiàng)資金，準(zhǔn)予扣除。上述專項(xiàng)資金提取后改變用途的，不得扣除。 實(shí)施條例 中稅稅務(wù)代理有限公司 31號(hào)文第 3 34條 其他計(jì)稅成本均為實(shí)際發(fā)生的成本 ,并須取得合法憑據(jù)，未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 (34條 ) 發(fā)票不足金額 公共配套設(shè)施 報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 物業(yè)完善費(fèi)用 ：最高不得超過合同總金額的 10% 1. 配套設(shè)施已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷 ：應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的特殊規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題 （ 1）、預(yù)提的數(shù)額無依據(jù)或依據(jù)不充分 （ 2）、會(huì)計(jì)制度未向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案 （ 3）、已經(jīng)備案的會(huì)計(jì)制度中沒有 3項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的種類、計(jì)算比例 中稅稅務(wù)代理有限公司 發(fā)票的一般規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題的處理 八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問題 中稅稅務(wù)代理有限公司 發(fā)票的一般規(guī)定 發(fā)票管理辦法 財(cái)政部令 [1993]第 6號(hào) 第 20條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。 第 21條 所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。 第 22條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。 第 23條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋單位財(cái)務(wù)印章或者發(fā)票專用章。 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定 國(guó)稅發(fā) [2022]46號(hào) 2022年，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要加大對(duì)企業(yè)發(fā)票使用情況的檢查力度，將發(fā)票使用情況的檢查與行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查、區(qū)域稅收專項(xiàng)整治、重點(diǎn)稅源檢查、專案檢查工作一同布置、一同組織、一同進(jìn)行，做到 “查賬必查票”、“查案必查票” 。一是要檢查一批重點(diǎn)行業(yè)。各地要對(duì) 房地產(chǎn)與建筑安裝、 藥品經(jīng)銷、交通運(yùn)輸、金融保險(xiǎn)、商業(yè)銷售、餐飲娛樂、營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)與教育、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)行業(yè)的發(fā)票使用情況進(jìn)行重點(diǎn)檢查。 廣東、浙江、河南、安徽、江蘇、山東、福建、遼寧、湖南、湖北、河北、山西等?。▍^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局檢查處理的違法受票企業(yè)應(yīng)不少于 1000戶，并至少確定 4個(gè)重點(diǎn)行業(yè)、 2個(gè)重點(diǎn)區(qū)域開展整治工作。 北京、上海、天津、重慶、黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、江西、廣西、四川、陜西等?。▍^(qū)、市）國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局檢查處理的違法受票企業(yè)應(yīng)不少于 700戶，并至少確定 3個(gè)重點(diǎn)行業(yè)、 1個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域開展整治工作。 其他?。▍^(qū)、市，西藏自治區(qū)除外）國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局檢查處理的違法受票企業(yè)應(yīng)不少于 500戶，并至少確定 2個(gè)重點(diǎn)行業(yè)、 1個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域開展整治工作。 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定 國(guó)稅發(fā) 【 2022】 92號(hào) （一）整治一批重點(diǎn)對(duì)象。要結(jié)合稅收專項(xiàng)檢查工作和本地實(shí)際， 在房地產(chǎn)、醫(yī)藥經(jīng)銷行業(yè)等必查行業(yè)之外確定若干個(gè)重點(diǎn)行業(yè)， 在轄區(qū)內(nèi)發(fā)票違法行為比較集中的地區(qū)和領(lǐng)域中確定若干個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行發(fā)票使用情況的重點(diǎn)檢查。 對(duì)重點(diǎn)行業(yè)、區(qū)域的整治，要摸清該行業(yè)、區(qū)域中存在的共性問題，制定不同的檢查工作方案，有針對(duì)性地開展檢查處理工作。 （二）查辦一批重點(diǎn)案件。對(duì)查處制售假發(fā)票案件中發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票線索和信息，要認(rèn)真梳理和整理，深入追查購買、使用虛假發(fā)票的納稅人；對(duì)新類型發(fā)票違法案件，要密切關(guān)注其新特征、新動(dòng)向，并對(duì)準(zhǔn)問題進(jìn)行解剖式檢查，爭(zhēng)取查辦一批典型案件；對(duì)跨地區(qū)的重大案件，應(yīng)當(dāng)迅速發(fā)函委托相關(guān)地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)予以協(xié)查，受托地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將協(xié)查結(jié)果反饋委托地稅務(wù)機(jī)關(guān)，不得敷衍應(yīng)付。 在查辦案件過程中，要切實(shí)做到“查賬必查票”、“查案必查票”。 （三）檢查一批重點(diǎn)稅源。要采用自查、抽查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合的檢查方法。自查工作要與宣傳輔導(dǎo)相結(jié)合，積極引導(dǎo)納稅人查找問題、糾正過錯(cuò)、主動(dòng)規(guī)范用票行為。抽查要結(jié)合實(shí)際情況，準(zhǔn)確選擇檢查對(duì)象和項(xiàng)目，有針對(duì)性地進(jìn)行發(fā)票使用情況檢查。重點(diǎn)檢查要查清企業(yè)存在的發(fā)票違法問題并依法妥善處理，從而全面規(guī)范企業(yè)的用票行為。 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題 ① 簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi) ② 市場(chǎng)上購買虛假發(fā)票入賬 ③ 取得舊版作廢發(fā)票入賬 ④ 涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬 ⑤ 沒有填寫用品、規(guī)格、數(shù)量和單 ⑥ 發(fā)票無抬頭或抬頭不規(guī)范 ⑦ 大額費(fèi)用發(fā)票未有采購清單和采購合同，采購合同未計(jì)稅貼花 ⑧ 取得第三方開具的發(fā)票入賬 ⑨ 取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬 中稅稅務(wù)代理有限公司 稅金扣除的一般規(guī)定 稅金扣除的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理 九、稅金的扣除 中稅稅務(wù)代理有限公司 稅金扣除的一般規(guī)定 第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、 稅金 、損失和其他支出準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 企業(yè)所得稅法 稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。 實(shí)施條例 31條 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)稅金扣除的特殊規(guī)定 第十二條 企業(yè) 發(fā)生 的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、 營(yíng)業(yè)稅金及附加 、 土地增值稅 準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 —— 國(guó)稅發(fā)（ 2022） 31號(hào)文 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理 （ 1）、支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)，代扣的境外企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅不能稅前扣除 （ 2）、承受土地繳納的契稅，計(jì)入 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ，不能作為費(fèi)用性稅金稅前扣除 （ 3）、預(yù)提未入庫的土地增值稅能否稅前扣除？ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：可以稅前扣除 實(shí)際發(fā)生原則 以票控稅原則 國(guó)家沒有取得稅款收入 不可稅前扣除 有爭(zhēng)議 中稅稅務(wù)代理有限公司 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動(dòng)向 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理 十、財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除 中稅稅務(wù)代理有限公司 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 企業(yè)所得稅法 第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、 損失 和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 中稅稅務(wù)代理有限公司 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 第三十二條 企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。 企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險(xiǎn)賠款后的余額，依照國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。 企業(yè)已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期收入。 —— 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 中稅稅務(wù)代理有限公司 財(cái)稅 [2022]57號(hào) （ 1）、資產(chǎn)損失的內(nèi)容 現(xiàn)金損失 存款損失 壞賬損失 貸款損失 股權(quán)投資損失 固定資產(chǎn)損失 存貨損失 自然災(zāi)害損失 其他損失 盤虧損失 毀損損失 報(bào)廢損失 被盜損失 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 （ 2）、可以稅前扣除的損失額 現(xiàn)金損失 =現(xiàn)金短缺金額 責(zé)任人賠償金額 存款損失 =因法定存款機(jī)構(gòu)依法破產(chǎn)、清算或者政府責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉確實(shí)不能收回的金額 壞賬損失 =應(yīng)收 /預(yù)付賬款 可收回金額 貸款損失 =貸款類債權(quán)未能收回的金額或國(guó)務(wù)院專案批準(zhǔn)核銷的金額 股權(quán)投資損失 =股權(quán)投資額 可收回金額 固定資產(chǎn)或存貨 盤虧損失 =賬面凈值或存貨成本 責(zé)任人賠償金額 固定資產(chǎn)或存貨的損毀報(bào)廢損失 =賬面凈值或存貨成本 殘值 保險(xiǎn)賠款額 責(zé)任人賠償金額 固定資產(chǎn)或存貨被盜損失 =賬面凈值或存貨成本 保險(xiǎn)賠款額 責(zé)任人賠償金額 存貨中的進(jìn)項(xiàng)稅可作為損失一并扣除 ,計(jì)入收回年度的應(yīng)稅所得 損 , 計(jì)算境內(nèi)應(yīng)稅所得時(shí)不得扣除 財(cái)稅 [2022]57號(hào) 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 （ 1）、審批 資產(chǎn)損失 自行計(jì)算扣除 經(jīng)審批后扣除 實(shí)際發(fā)生 ? 正常經(jīng)營(yíng)中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣資產(chǎn)發(fā)生的損失 ? 各項(xiàng)存貨的正常損耗 ? 固定資產(chǎn)正常報(bào)廢清理的損失 ? 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失 ? 通過證交所、銀行間市場(chǎng)買賣債券、股票、基金以及金融衍生品的損失 ? 其他經(jīng)稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的資產(chǎn)損失 ? 上述 6項(xiàng)損失以外的損失 ? 無法準(zhǔn)確辨別是否屬于自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失，向稅務(wù)提出審批申請(qǐng) : ≤30 個(gè)工作日 : 本年度終了后第 45日 原則 :公正 透明 廉潔 高效 方便納稅人 不改變企業(yè)依法申報(bào)的責(zé)任 與收入相關(guān) 國(guó)稅發(fā) [2022]88號(hào) 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 （ 2）證據(jù) 外部證據(jù) 內(nèi)部證據(jù) 1司法機(jī)關(guān)的判決或者裁定； 2公安機(jī)關(guān)的立案結(jié)案證明、回復(fù)； 3工商部門的注銷、吊銷及停業(yè)證明； 4企業(yè)的破產(chǎn)清算公告或清償文件； 5行政機(jī)關(guān)的公文； 6國(guó)家及授權(quán)專業(yè)技術(shù)鑒定部門的鑒定報(bào)告； 7具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)鑒定證明； 8經(jīng)濟(jì)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁文書； 9保險(xiǎn)公司的出險(xiǎn)調(diào)查單、理賠計(jì)算單等； 10符合法律條件的其他證據(jù)。 1會(huì)計(jì)核算資料和原始憑證； 2資產(chǎn)盤點(diǎn)表； 3相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的業(yè)務(wù)合同； 4企業(yè)內(nèi)部技術(shù)鑒定部門的鑒定文件或資料； 5企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說明； 6對(duì)責(zé)任人的責(zé)任認(rèn)定及賠償情況說明； 7企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人承擔(dān)法律責(zé)任的聲明。 會(huì)計(jì)核算健全 內(nèi)部控制完善 前提 國(guó)稅發(fā) [2022]88號(hào) 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 第四十二條 下列股權(quán)和債權(quán)不得確認(rèn)為在企業(yè)所得稅前扣除的損失： （一）債務(wù)人或者擔(dān)保人有經(jīng)濟(jì)償還能力，不論何種原因，未按期償還的企業(yè)債權(quán)； （二）違反法律、法規(guī)的規(guī)定，以各種形式、借口逃廢或者懸空的企業(yè)債權(quán)； （三）行政干預(yù)逃廢或者懸空的企業(yè)債權(quán)； （四）企業(yè)未向債務(wù)人和擔(dān)保人追償?shù)膫鶛?quán)； （五）企業(yè)發(fā)生非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的債權(quán)； （六）國(guó)家規(guī)定可以從事貸款業(yè)務(wù)以外的企業(yè)因資金直接拆借而發(fā)生的損失； （七）其他不應(yīng)當(dāng)核銷的企業(yè)債權(quán)和股權(quán)。 國(guó)稅發(fā) [2022]88號(hào) 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動(dòng)向 （ 1）取消事前審批制 （ 2）全部實(shí)行備案制 改革動(dòng)向 利弊分析 （ 1）減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān) （ 2）加大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn) 雙刃劍 中稅稅務(wù)代理有限公司 22條 因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失 ，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 。 23條 開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失 按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定 19條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但 實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除 。 37條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土