房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳查帳報(bào)告審核指引-資料下載頁
2025-07-20 00:15本頁面
【正文】 計(jì)稅成本的界限。 第三十四條 審查已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確，有無重復(fù)扣除已提折舊或已攤銷費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。第三十五條 審查視同銷售業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。第三十六條 委托代銷的審核：（一）應(yīng)注意查明有無商品未銷售、編制虛假代銷清單、虛增本期銷售成本的現(xiàn)象。（二）代銷確認(rèn)收入的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。第三十七條 合作開發(fā)的審核。 約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的或者分配項(xiàng)目利潤的，其確認(rèn)收入的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。第四章 收入和主營業(yè)務(wù)稅金及附加的審核第三十八條 收入鑒證的基本方法包括但不限于：（一）評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）取得或編制收入項(xiàng)目明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)的申報(bào)表等核對(duì)。（三）了解納稅人各類合同、協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額收入項(xiàng)目，核實(shí)納稅人收入是否存在漏記、錯(cuò)記、隱瞞或虛記的行為。（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅法之間對(duì)收入確認(rèn)的時(shí)間及金額上的差異。第三十九條 受托人應(yīng)當(dāng)驗(yàn)證收入在應(yīng)稅與減免稅項(xiàng)目之間是否準(zhǔn)確劃分，對(duì)于未完工開發(fā)產(chǎn)品是否存在高預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的收入記入低預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的收入情況，是否符合稅法的有關(guān)規(guī)定。第四十條 受托人可以運(yùn)用截止性測(cè)試收入的準(zhǔn)確性、完整性。檢查決算日前后若干日的銷售清單（或銷售發(fā)票、賬簿記錄），觀察截止決算日銷售收入記錄有否跨年度的現(xiàn)象。第四十一條 “預(yù)售收入備查簿”的審查：審查企業(yè)按照項(xiàng)目（滾動(dòng)開發(fā)的，按期）設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積（套內(nèi)建筑面積）、合同號(hào)、合同簽訂日期、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認(rèn)收入金額、預(yù)售款確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。第四十二條 確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。第四十三條 審核委托人對(duì)于完工開發(fā)產(chǎn)品是否按稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十四條 審核委托人對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十五條 審核委托人對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十六條 審核委托人對(duì)于代建工程和提供勞務(wù)是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十七條 審核委托人資產(chǎn)評(píng)估增值是否按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。第四十八條 審查采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅及附加，檢查不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。以上營業(yè)稅及附加既可以當(dāng)期申報(bào)稅前扣除，也可以先作為長期待攤費(fèi)用處理，待實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)再申報(bào)稅前扣除。第四十九條 審查委托人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅稅費(fèi)。第五十條 審查銀行按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收賬款申報(bào)納稅。第五十一條 審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。第五十二條 審查銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等收益是否申報(bào)納稅。第五十三條 審查將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。第五十四條 審查開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入是否申報(bào)納稅。第五十五條 審查聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷業(yè)務(wù)，境外單位是否已繳納相關(guān)稅費(fèi)。第五十六條 審查銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理；將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅；納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。第五章 附則第五十七條 本指引適用內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，外資房地產(chǎn)企業(yè)也可參照使用。第五十八條 本指引由東莞市國家稅務(wù)局和東莞市地方稅務(wù)局的相關(guān)業(yè)務(wù)科室負(fù)責(zé)解釋。20 /
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