【正文】 立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配 ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 ? 其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象， 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (一 )占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (二 )建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? ，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? ，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? (三 )直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ? (四 )預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 特殊成本的約定分配方法 ? (一 )土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 ? 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ? 如果未商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除 特殊成本的約定分配方法 ? (二 )單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 ? (三 )借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 ? (四 )其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán) ? 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出 (包括首次分出的和以后應(yīng)分出的 )的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ? 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ? 確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)不一 ? 開發(fā)產(chǎn)品的 市場(chǎng)公允價(jià)值的確定 操作實(shí)例 ? A企業(yè)將帳面價(jià)值 2023萬元的土地投入 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中 B企業(yè)共投入 2億元，按照合同約定，項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后， A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價(jià)值為 1億元，其它房產(chǎn)歸 B企業(yè)所有。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬元，將所得計(jì)入分得房時(shí)的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計(jì)價(jià)。 ? B 企業(yè)， 按 1億元作為開發(fā)項(xiàng)目的土地成本，加上其它成本構(gòu)成開發(fā)成本； 分給 A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價(jià)格為 1億元，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本。 企業(yè)、單位以股權(quán)投資 為目的取得土地使用權(quán) ? 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ? 該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值如何確定 特殊預(yù)提 (應(yīng)付 )費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 ? 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 ? 重大差異，彌補(bǔ)了原文件開發(fā)成本不準(zhǔn)確。 停車場(chǎng)所的成本 ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 ? 符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的合法憑證是指： 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ? 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； ? 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； ? 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證?！? 計(jì)稅成本核算的終止日的確定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 ? 合作開發(fā)項(xiàng)目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司。 ? 實(shí)質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項(xiàng)目投資，目的是分房或分得項(xiàng)目利潤(rùn) ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。 ? （二）分利，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務(wù)處理 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 ? 實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。出地的目的是換房或分利 ? （一）換房 ； 在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，出地方將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；開發(fā)方將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) ? （二）分紅：出地方應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)； 開發(fā) 方可按投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本 六、新舊政策銜接 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2023年 12月 31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新政策處理。 ? 執(zhí)行時(shí)間： 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 ? 2023年匯算清繳 ? 2023年季度預(yù)征 演講完畢，謝謝觀看！