【正文】 立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配 ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。 ? 其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象， 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (一 )占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ? ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 ? ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (二 )建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 ? ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 ? ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 ? (三 )直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 ? (四 )預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。 特殊成本的約定分配方法 ? (一 )土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的 ,應商稅務機關(guān)同意。 ? 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ? 如果未商稅務機關(guān)同意，預算成本不得扣除 特殊成本的約定分配方法 ? (二 )單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本 ,應按建筑面積法進行分配。 ? (三 )借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 ? (四 )其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán) ? 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出 (包括首次分出的和以后應分出的 )的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 ? 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 ? 確認的時間點不一 ? 開發(fā)產(chǎn)品的 市場公允價值的確定 操作實例 ? A企業(yè)將帳面價值 2023萬元的土地投入 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中 B企業(yè)共投入 2億元，按照合同約定，項目開發(fā)結(jié)束后， A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價值為 1億元，其它房產(chǎn)歸 B企業(yè)所有。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬元，將所得計入分得房時的應納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計價。 ? B 企業(yè)， 按 1億元作為開發(fā)項目的土地成本，加上其它成本構(gòu)成開發(fā)成本； 分給 A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價格為 1億元，同時結(jié)轉(zhuǎn)對應的開發(fā)成本。 企業(yè)、單位以股權(quán)投資 為目的取得土地使用權(quán) ? 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 ? 該項土地使用權(quán)的市場公允價值如何確定 特殊預提 (應付 )費用計入開發(fā)成本 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 ? 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 ? 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 ? 重大差異，彌補了原文件開發(fā)成本不準確。 停車場所的成本 ? 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 ? 符合國務院稅務主管部門有關(guān)規(guī)定的合法憑證是指： 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ? 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； ? 支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明； ? 國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證?！? 計稅成本核算的終止日的確定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前 選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理 特定事項的稅務處理 ? 合作開發(fā)項目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司。 ? 實質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項目投資，目的是分房或分得項目利潤 ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計稅成本，則按視同預售收入處理。 ? （二）分利，開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務處理 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目 ? 實質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項開發(fā)項目。出地的目的是換房或分利 ? （一）換房 ； 在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，出地方將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務；開發(fā)方將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務 ? （二）分紅：出地方應將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務； 開發(fā) 方可按投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本 六、新舊政策銜接 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2023年 12月 31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新政策處理。 ? 執(zhí)行時間： 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 ? 2023年匯算清繳 ? 2023年季度預征 演講完畢，謝謝觀看！