【正文】 ? 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? 銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓 ? 銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 ? 以舊換新：銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。 ? 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 ? 4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn) ? 繼續(xù)執(zhí)行原 31號文的合同約定與實際收訖價款孰早原則 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。中國財稅浪子 王駿 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》畫龍點睛 中國財稅浪子王駿 ? 歡迎通過中國移動添加飛信好友進行交流 新舊政策的主要差異 ? 一、適用范圍 ? 二、將預(yù)售收入和計稅毛利率的概念 ? 三、有條件允許了部分預(yù)提費用在稅前扣除 ? 四、對于計稅成本的歸集明確 一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時間 ? 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入 開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 （無變化、且發(fā)生較少） ? 支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入 (或利潤 )的實現(xiàn)。 ? 上海規(guī)定專門規(guī)定為 15% 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。位于其他地區(qū)的，不得 低于 5％。 新稅法實施條例：租金收入，按照合同約定的承租人 應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 ? 買一贈一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入，不屬于捐贈。 ? 已經(jīng)確認銷售收入的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 ? 雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實際支付扣除。 不考慮其它納稅調(diào)整， 04年企業(yè)所得稅計算如下： 利潤 =1000 50700（ 55+11） =184萬元 應(yīng)納稅所得額 = 184+20020%=224萬元 操作實例 05年 B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現(xiàn)收入 2023萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 110萬元，銷售成本 1500萬元，另將 04年預(yù)售收入確認為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 150萬元， 05年期間費用 60萬元。 ? 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 ? 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 境外機構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應(yīng)該代扣代繳 5%的營業(yè)稅、 10%的企業(yè)所得稅。 ? 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對象為計量單位 )整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。分為 ? 權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認股權(quán)等 ? 現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會計與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :行權(quán)時允許稅前扣除 保險支出 ? 基本社保可以扣除 ? 補充兩項按規(guī)定標準扣除 ? 特殊工種險可以扣除 ? 企業(yè)財產(chǎn)險可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險不可扣除 ? 三項經(jīng)費 ? 職工福利費支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準予扣除； ? 職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 2％的部分，準予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 ％的部分，準予扣除； 超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 廣告宣傳費 ? 廣告費具有一次性投入大、受益期長的特點，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當(dāng)期一次性扣除。 旗幟鮮明 ? 對 2023年底前按國稅發(fā) [2023]31號規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個納稅年度。 管理費的扣除 ? 母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用，按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費用進行稅務(wù)處理。 ? 其它捐贈支出和贊助支出不得扣除 ? 準備金 ? 稅法原則上不允許扣除準備金，因此要正確區(qū)分準備金和預(yù)提費用； ? 會計準則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值計價的投資性房地產(chǎn)） ? 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準備金； ? 稅法第 8條和條例第 55條對金融保險有允許提取準備的例外規(guī)定。 會計核算：公允價值為 8000萬元，折現(xiàn)率為 % 借：固定資產(chǎn) 8000萬元 未確認融資費用 2023萬元 貸： 長期應(yīng)付款 1億元 稅法確定固定資產(chǎn)的原值為 1億 無 （二）固定資產(chǎn)之計價 ? 自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會計以預(yù)計可使用狀態(tài)。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法扣除的計提折舊范圍： ? 房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； ? 以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)； ? 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? 已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn) ； ? 與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)； ? 單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地 ； ? 其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)。 ? 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出 ? 按照固定資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限分期攤銷