【正文】 相抵，并可按稅法規(guī)定遞延抵補(bǔ)，各成員企業(yè)均不得再用本企業(yè)以后的應(yīng)納稅所得額進(jìn)行彌補(bǔ)虧損。成員企業(yè)就地預(yù)繳的稅款，應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)的有關(guān)規(guī)定分期預(yù)繳，年終進(jìn)行匯算清繳。匯繳企業(yè)所屬成員企業(yè)為多層次，即有二級、三級或四級成員企業(yè)，并且在同一省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市區(qū)域內(nèi)的，以上成員企業(yè)就地預(yù)繳企業(yè)所得稅的比例，是指二級成員企業(yè)將所屬成員企業(yè)就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅合并之后應(yīng)達(dá)到的比例。母子公司體制的企業(yè)集團(tuán)和總機(jī)構(gòu)，以母公司本部和各級子公司為就地預(yù)繳所得稅的成員企業(yè)；總分公司體制的企業(yè)，以總公司和符合獨(dú)立核算條件的各級分公司為就地預(yù)繳所得稅的成員企業(yè)；匯總納稅的銀行保險企業(yè)，以分行（分公司）、支行及相當(dāng)于支行一級的辦事處（分理處）為就地預(yù)繳所得稅的成員企業(yè)；其它經(jīng)國家稅務(wù)總局審核批準(zhǔn)實行匯總納稅的企業(yè)，以審核確定的成員企業(yè)，就地預(yù)繳所得稅。（二）分級管理。匯繳企業(yè)，是指實行匯總（或合并）納稅的總機(jī)構(gòu)（或企業(yè)集團(tuán)）；成員企業(yè)，是指參與匯總（或合并）納稅的總機(jī)構(gòu)及其分機(jī)構(gòu)（或集團(tuán)母公司本部及其子公司）。對于采用長期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。（6）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房開企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項基金。（3）企業(yè)所得稅匯算清繳時，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。稅務(wù)處理上，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，或開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用，或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視為已經(jīng)完工。國稅發(fā)[2009]31號第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。期房銷售的業(yè)務(wù)，會計準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定不同，致使房開企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會計處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。（3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng)予資本化，不計入開辦費(fèi)。某房開企業(yè)2010年3月開始籌建，籌建期歷時15個月，賬簿資料顯示：2010年312月、2011年15月籌建期分別發(fā)生開辦費(fèi)200萬元、300萬元，2011年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。籌辦期發(fā)生的開辦費(fèi)支出，不得計算為當(dāng)期的虧損。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅資料（最終版）房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅一、開辦期間開辦期指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日（營業(yè)執(zhí)照上的設(shè)立日期）國稅函[2009]98號第九條：開辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用的，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可按長期待攤費(fèi)用處理，但一經(jīng)選定不得改變。只能在“開辦費(fèi)”中歸集。企業(yè)在2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費(fèi)；2011年度發(fā)生了虧損，確認(rèn)的虧損年度就是2011年度。企業(yè)2011年一次性扣除開辦費(fèi)金額為：200+300（10+20）（160%）810=470（萬元）。國稅發(fā)[2009]31號第六條：企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。國家稅務(wù)總局公告2011年第64號規(guī)定：實行查賬征收的企業(yè)實際利潤額計算公式為：實際利潤額=利潤總額+特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額不征稅收入免稅收入彌補(bǔ)以前年度虧損三、匯算清繳期間企業(yè)所得稅匯算清繳，指納稅人納稅年度終了之日起5個月內(nèi)，自行計算本年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，確定納稅年度應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。國稅函[2010]201號規(guī)定：房開企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。（4）可以預(yù)提成本費(fèi)用的情況：①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同等證明資料前提下，可預(yù)提合同總金額的10%，計入成本對象的開發(fā)成本中。（5）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的、無償贈與地方政府及公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。（7）國稅發(fā)[2009]31號第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。（8）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。匯總納稅分為兩種方式：一種是全額匯總繳納；另外一種是“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”。分級管理，是指匯繳企業(yè)及成員企業(yè)，其企業(yè)所得稅的征收管理，由所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別進(jìn)行屬地監(jiān)督和管理。成員企業(yè)就地預(yù)繳所得稅的比例，除另有規(guī)定者外，一般為應(yīng)納稅所得稅額的60%。如果二級成員企業(yè)的所屬企業(yè)根據(jù)規(guī)定的比例就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅匯總后超過規(guī)定比例的，省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可適當(dāng)調(diào)整二級成員企業(yè)所屬企業(yè)就地預(yù)繳的比例。其全年實際繳納的所得稅稅款，應(yīng)等于按規(guī)定比例就地預(yù)繳的全部稅款。終了后，成員企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《企業(yè)所得稅納稅申報表》及有關(guān)財務(wù)報告、財務(wù)會計報表，并繳足按規(guī)定的比例應(yīng)就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅。股權(quán)發(fā)生變化的企業(yè)，應(yīng)及時將有關(guān)情況報告所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，并辦理相關(guān)稅務(wù)事項。（二）匯繳企業(yè)和成員企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市區(qū)域內(nèi)的，是否實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)決定。七、匯總納稅成員企業(yè)的納稅申報（一）凡匯總納稅成員企業(yè)，均應(yīng)向所在地國家稅務(wù)局報送納稅申報表，并附財務(wù)、會計報表等有關(guān)資料。匯繳企業(yè)應(yīng)在終了后4個月內(nèi)，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送匯總后的《企業(yè)所得稅納稅申報表》，及有關(guān)財務(wù)會計報表，并附送各二級成員企業(yè)匯總的《企業(yè)所得稅納稅申報表》，集中清算，統(tǒng)一辦理匯繳企業(yè)所得稅的匯算清繳。匯總（合并）納稅企業(yè)的所得稅納稅申報實行逐級匯總（合并）制度。成員企業(yè)將簽字蓋章后的納稅申報表一份留存，一份報送上一級企業(yè)或機(jī)構(gòu)。（3）終了后 4個月內(nèi)，匯繳企業(yè)應(yīng)將逐級上報匯總（或合并）的納稅申報表（含本級），并附本級的納稅申報表、成員企業(yè)的納稅申報表和有關(guān)財務(wù)會計報表，報送所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)。即：成員企業(yè)依照其總機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅申報期限和所得稅款預(yù)繳辦法，按期向我市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送申報表?！镀髽I(yè)所得稅申報表》及有關(guān)財務(wù)報告和其它有關(guān)資料，進(jìn)行納稅申報，并按規(guī)定的比例就地繳納稅款。在經(jīng)濟(jì)特區(qū)上、上海浦東新區(qū)匯總納稅成員企業(yè)，在當(dāng)?shù)匕磻?yīng)納稅所得額的15%預(yù)繳，在京的匯繳企業(yè)按應(yīng)納稅所得額18%預(yù)繳企業(yè)所得稅。關(guān)于匯總繳納企業(yè)所得稅系列政策解讀近幾年來，為貫徹執(zhí)行好匯總、合并繳納企業(yè)所得稅的政策，本著既要支持企業(yè)改革，又要有利于稅收管理的原則，國家稅務(wù)總局陸續(xù)制定了一系列加強(qiáng)匯總、合并繳納企業(yè)所得稅征收管理的規(guī)章制度。（一）國務(wù)院確定的120家大型試點企業(yè)集團(tuán)；（二）國務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行試點企業(yè)集團(tuán)政策和匯總納稅政策的企業(yè)集團(tuán)；（三）《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定的鐵路運(yùn)營、民航運(yùn)輸、郵政、電信企業(yè)和金融保險企業(yè)（含證券等非銀行金融機(jī)構(gòu)）；（四）文化體制改革的試點企業(yè)集團(tuán)；（五）匯總納稅企業(yè)重組改制后具集團(tuán)性質(zhì)的存續(xù)企業(yè)。這里還需要注意的是，納稅人不能擅自擴(kuò)大匯總（合并）納稅的成員企業(yè)范圍，對于新辦的分支機(jī)構(gòu)，必須報請國家稅務(wù)總局申請。這里需要注意的是：匯總（合并）納稅成員企業(yè)和匯繳企業(yè)，應(yīng)分別在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。工效掛鉤方案未報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的，可視同為非工效掛鉤企業(yè)，其工資支出按照國家規(guī)定的計稅工資標(biāo)準(zhǔn)扣除。租賃設(shè)備的上級機(jī)構(gòu)為總機(jī)構(gòu)的，報國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后執(zhí)行。五、匯總納稅企業(yè)的適用稅率的規(guī)定成員企業(yè)在低稅率地區(qū)的，審批匯總納稅時，原則上不納入?yún)R總納稅的范圍。六、非獨(dú)立核算企業(yè)申報地點的選擇非獨(dú)立核算分支機(jī)構(gòu)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅。這里考慮總機(jī)構(gòu)各成員企業(yè)盈虧相差懸殊，規(guī)定：就地預(yù)交稅款與集中清算結(jié)果差額較大的，可由總機(jī)構(gòu)報國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后，對個別影響較大的成員企業(yè)就地預(yù)交的比例予以適當(dāng)調(diào)整。其全年實際繳納的所得稅稅款，應(yīng)等于按規(guī)定比例就地預(yù)交的全部稅款。這里需要注意的是，在總機(jī)構(gòu)進(jìn)行匯總清算發(fā)生的虧損，必須由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行盈虧抵補(bǔ)，各成員企業(yè)不得用以后納稅的應(yīng)納稅所得額進(jìn)行彌補(bǔ)。企業(yè)所得稅的納稅，自公歷１月１日起到１２月３１日止。當(dāng)企業(yè)的注冊地與實際經(jīng)營管理地不一致時，以實際經(jīng)營管理地為納稅地點。④中國人民保險公司分別由總公司、省分公司于總、分公司所在地集中繳納。①分月或分季預(yù)繳。②年終匯算清繳。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意更改。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應(yīng)當(dāng)在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨(dú)辦理匯算清繳。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率應(yīng)納稅所得額=會計利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）預(yù)計利潤率－彌補(bǔ)以前虧損只有應(yīng)納稅所得額大于零，才需預(yù)繳稅款。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于（中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報表）的補(bǔ)充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報表填表說明）文件明確，按照本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。期間費(fèi)用可以據(jù)實扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。前期預(yù)收賬款按計稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補(bǔ)以前虧損。（7）不對。（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外可以在稅前扣除。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用