【正文】 方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。④采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：A．采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款子收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。C．采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。D．采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。以上規(guī)定與《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入必須同時(shí)滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；②企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。該文還強(qiáng)調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。商品房在沒(méi)有交付之前，實(shí)際控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不符合收入確認(rèn)的條件，這一點(diǎn)所得稅處理與會(huì)計(jì)處理相同，故不應(yīng)確認(rèn)收入。如果嚴(yán)格按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。企業(yè)需要嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款和未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款，對(duì)于未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款暫按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，實(shí)際完工符合計(jì)稅收入確認(rèn)條件時(shí)，重新按照已收價(jià)款確認(rèn)計(jì)稅收入和對(duì)應(yīng)的成本，收入與成本之間的差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額。前期預(yù)收賬款按計(jì)稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。將這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際交付并核算收入、成本時(shí)，前期計(jì)稅收入與計(jì)稅成本的差額還需再次作納稅調(diào)減處理。對(duì)于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預(yù)收賬款不按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，而應(yīng)按照收到或應(yīng)該收到款項(xiàng)時(shí)作為計(jì)稅收人并調(diào)增所得，同時(shí)按照已收款項(xiàng)占房屋價(jià)款的比例計(jì)算對(duì)應(yīng)的成本并調(diào)減所得，在實(shí)際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調(diào)整的金額還應(yīng)作相反方向的納稅調(diào)整。為了簡(jiǎn)化處理，建議：無(wú)論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計(jì)稅收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008）875號(hào)）執(zhí)行（與會(huì)計(jì)處理一致），在確認(rèn)收入之前取得的預(yù)收款，均需按照計(jì)稅毛利率確認(rèn)應(yīng)納稅所得，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入的再作納稅調(diào)減處理。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時(shí)彌補(bǔ)（6）不對(duì)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時(shí)，實(shí)際利潤(rùn)總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計(jì)算預(yù)繳稅款。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。（7）不對(duì)。土地增值稅是以項(xiàng)目作為征稅的對(duì)象，而企業(yè)所得稅是針對(duì)納稅人的一個(gè)納稅的全部所得作為征稅對(duì)象。只有費(fèi)用，沒(méi)有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計(jì)算出虧損額，用于以后彌補(bǔ)。（8）已經(jīng)交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場(chǎng)地等），不能在稅前扣除。（8）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外可以在稅前扣除。①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開(kāi)發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。（9）以上是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）作出的規(guī)定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項(xiàng)目管理咨詢合同”。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過(guò)同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動(dòng)利率。（10）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（國(guó)稅函[2003]1114號(hào)）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準(zhǔn)利率、浮動(dòng)利率。實(shí)際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。對(duì)于2007年底前完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)），作視同銷售處理。（11）不對(duì)。無(wú)論開(kāi)發(fā)產(chǎn)品何時(shí)完工，只要在2008年1月1日以后轉(zhuǎn)作自用的，均不再視同銷售處理?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。對(duì)2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務(wù)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，也不再處理。