【正文】 方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：A．采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。以上規(guī)定與《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認商品銷售收入，必須遵循權責發(fā)生制原則和實質重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發(fā)生或將發(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。該文還強調，符合上款收入確認條件，如果銷售商品采取預收款方式的，應當在發(fā)出商品時確認收入。商品房在沒有交付之前，實際控制權仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應確認收入。如果嚴格按照《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預收賬款處理，在實際交付商品房時結轉收入。企業(yè)需要嚴格區(qū)分完工產(chǎn)品的預收賬款和未完工產(chǎn)品的預收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預收賬款暫按計稅毛利率確認所得，實際完工符合計稅收入確認條件時，重新按照已收價款確認計稅收入和對應的成本，收入與成本之間的差額調增應納稅所得額。前期預收賬款按計稅毛利率確認的應納稅所得額需作納稅調減處理。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調減處理。對于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預收賬款不按計稅毛利率確認所得，而應按照收到或應該收到款項時作為計稅收人并調增所得，同時按照已收款項占房屋價款的比例計算對應的成本并調減所得，在實際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調整的金額還應作相反方向的納稅調整。為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計處理一致），在確認收入之前取得的預收款，均需按照計稅毛利率確認應納稅所得，實際結轉收入的再作納稅調減處理。（6）預繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補（6）不對?！秶叶悇湛偩株P于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預繳所得稅時，實際利潤總額應扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預繳稅款。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。（7）不對。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。只有費用，沒有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計算出虧損額，用于以后彌補。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。（8）《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項預提（應付）費用外可以在稅前扣除。①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。（9）以上是《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率。（10）《國家稅務總局關于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標準的批復》（國稅函[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準利率、浮動利率。實際操作中，具體執(zhí)行標準由主管稅務機關規(guī)定。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉作自用，不再視同銷售確認資產(chǎn)轉讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。（11）不對。無論開發(fā)產(chǎn)品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉作自用的，均不再視同銷售處理?！秶叶悇湛偩株P于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用或出租的，不作視同銷售處理。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，也不再處理。