【正文】 賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質量。（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內到位。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。（三）健全票據(jù)領、用、存制度，加強票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結算、偷逃稅款的企業(yè)嚴厲處罰。（四）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。視同銷售行為不確認收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)、用土地使用權換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當期收入。利用關聯(lián)關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務部門報告開發(fā)銷售進展當作企業(yè)應盡的責任和義務。（二）稅務部門管理存在的問題一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發(fā)生的期間費用是否應并入當期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴肅性和公平性?？偩职l(fā)布的關于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿經(jīng)營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至23倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現(xiàn)。2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進展，管理不到位。對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業(yè)所得稅”是當年應繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應稅所得率征收是“根據(jù)納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發(fā)生的成本費用計算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質量。（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內到位。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。（三）健全票據(jù)領、用、存制度，加強票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結算、偷逃稅款的企業(yè)嚴厲處罰。（四）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。