【正文】 企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。現(xiàn)針對你提出的問題，分別解答如下：（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)確認(rèn)：①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時結(jié)轉(zhuǎn)收入?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時，實(shí)際利潤總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預(yù)繳稅款。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務(wù)人員變動頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。預(yù)收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。主要表現(xiàn)在：國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。”那么實(shí)際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項(xiàng)目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時間為當(dāng)年的1至3月底。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。視同銷售行為不確認(rèn)收入。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。（二）稅務(wù)部門管理存在的問題一是政策不明朗。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。（五）加強(qiáng)對虧損、微利和低價出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強(qiáng)化控管。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。總局31號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務(wù)部門報告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。會計科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。（11）不對。（9）以上是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外可以在稅前扣除。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補(bǔ)以前虧損。如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。C．采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。期間費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定。解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應(yīng)當(dāng)在整個項(xiàng)目全部銷售完畢時，針對各個項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。②年終匯算清繳。④中國人民保險公司分別由總公司、省分公司于總、分公司所在地集中繳納。企業(yè)所得稅的納稅，自公歷１月１日起到１２月３１日止。其全年實(shí)際繳納的所得稅稅款，應(yīng)等于按規(guī)定比例就地預(yù)交的全部稅款。六、非獨(dú)立核算企業(yè)申報地點(diǎn)的選擇非獨(dú)立核算分支機(jī)構(gòu)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅。租賃設(shè)備的上級機(jī)構(gòu)為總機(jī)構(gòu)的，報國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后執(zhí)行。這里需要注意的是：匯總（合并）納稅成員企業(yè)和匯繳企業(yè)，應(yīng)分別在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。（一）國務(wù)院確定的120家大型試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)；（二）國務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)政策和匯總納稅政策的企業(yè)集團(tuán)；（三）《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的鐵路運(yùn)營、民航運(yùn)輸、郵政、電信企業(yè)和金融保險企業(yè)（含證券等非銀行金融機(jī)構(gòu)）；（四）文化體制改革的試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)；（五）匯總納稅企業(yè)重組改制后具集團(tuán)性質(zhì)的存續(xù)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)特區(qū)上、上海浦東新區(qū)匯總納稅成員企業(yè)，在當(dāng)?shù)匕磻?yīng)納稅所得額的15%預(yù)繳，在京的匯繳企業(yè)按應(yīng)納稅所得額18%預(yù)繳企業(yè)所得稅。即：成員企業(yè)依照其總機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅申報期限和所得稅款預(yù)繳辦法，按期向我市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送申報表。成員企業(yè)將簽字蓋章后的納稅申報表一份留存，一份報送上一級企業(yè)或機(jī)構(gòu)。匯繳企業(yè)應(yīng)在終了后4個月內(nèi)，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送匯總后的《企業(yè)所得稅納稅申報表》，及有關(guān)財務(wù)會計報表，并附送各二級成員企業(yè)匯總的《企業(yè)所得稅納稅申報表》，集中清算，統(tǒng)一辦理匯繳企業(yè)所得稅的匯算清繳。（二）匯繳企業(yè)和成員企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市區(qū)域內(nèi)的，是否實(shí)行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)決定。終了后，成員企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《企業(yè)所得稅納稅申報表》及有關(guān)財務(wù)報告、財務(wù)會計報表，并繳足按規(guī)定的比例應(yīng)就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅。如果二級成員企業(yè)的所屬企業(yè)根據(jù)規(guī)定的比例就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅匯總后超過規(guī)定比例的，省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可適當(dāng)調(diào)整二級成員企業(yè)所屬企業(yè)就地預(yù)繳的比例。分級管理，是指匯繳企業(yè)及成員企業(yè)，其企業(yè)所得稅的征收管理，由所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別進(jìn)行屬地監(jiān)督和管理。（8）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（5）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的、無償贈與地方政府及公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。國稅函[2010]201號規(guī)定：房開企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。企業(yè)2011年一次性扣除開辦費(fèi)金額為：200+300（10+20）（160%）810=470（萬元）。只能在“開辦費(fèi)”中歸集?；I辦期發(fā)生的開辦費(fèi)支出，不得計算為當(dāng)期的虧損。（3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng)予資本化，不計入開辦費(fèi)。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄