【正文】 企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配?，F(xiàn)針對你提出的問題，分別解答如下：（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。（5）《國家稅務總局關于印發(fā)確認：①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收人的實現(xiàn)。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預收賬款處理，在實際交付商品房時結轉(zhuǎn)收入?！秶叶悇湛偩株P于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預繳所得稅時，實際利潤總額應扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預繳稅款。②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率?！秶叶悇湛偩株P于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。延遲結轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關系不佳或?qū)嶋H運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務稅金及附加”，在2005年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。主要表現(xiàn)在：國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結轉(zhuǎn)的時點不明確，期間費用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉(zhuǎn)不一致?！蹦敲磳嶋H征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業(yè)所得稅”是當年應繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發(fā)生的成本費用計算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關信息。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領、用、存。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。視同銷售行為不確認收入。預售期間發(fā)生的期間費用是否應并入當期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴肅性和公平性。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調(diào)查摸底。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結算、偷逃稅款的企業(yè)嚴厲處罰。（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內(nèi)部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。（三）健全票據(jù)領、用、存制度，加強票據(jù)管理。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。31號文只表述為“對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。（二）稅務部門管理存在的問題一是政策不明朗。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應繳稅款。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務部門報告開發(fā)銷售進展當作企業(yè)應盡的責任和義務。會計科目設置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。二是按預算預估開發(fā)成本。；二是實際開發(fā)成本超出預算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。（11）不對。（9）以上是《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。（8）《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項預提（應付）費用外可以在稅前扣除。（6）預繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補以前虧損。如果嚴格按照《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。期間費用可以據(jù)實扣除（相關支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定。解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。最典型的是企業(yè)所得稅預繳和清算辦法。②年終匯算清繳。④中國人民保險公司分別由總公司、省分公司于總、分公司所在地集中繳納。企業(yè)所得稅的納稅，自公歷１月１日起到１２月３１日止。其全年實際繳納的所得稅稅款，應等于按規(guī)定比例就地預交的全部稅款。六、非獨立核算企業(yè)申報地點的選擇非獨立核算分支機構按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅。租賃設備的上級機構為總機構的，報國家稅務總局批準后執(zhí)行。這里需要注意的是：匯總（合并）納稅成員企業(yè)和匯繳企業(yè)，應分別在當?shù)囟悇諜C關辦理稅務登記。（一）國務院確定的120家大型試點企業(yè)集團；（二）國務院批準執(zhí)行試點企業(yè)集團政策和匯總納稅政策的企業(yè)集團；（三）《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定的鐵路運營、民航運輸、郵政、電信企業(yè)和金融保險企業(yè)（含證券等非銀行金融機構）；（四）文化體制改革的試點企業(yè)集團；（五）匯總納稅企業(yè)重組改制后具集團性質(zhì)的存續(xù)企業(yè)。在經(jīng)濟特區(qū)上、上海浦東新區(qū)匯總納稅成員企業(yè)，在當?shù)匕磻{稅所得額的15%預繳，在京的匯繳企業(yè)按應納稅所得額18%預繳企業(yè)所得稅。即：成員企業(yè)依照其總機構所在地稅務機關核定的納稅申報期限和所得稅款預繳辦法，按期向我市主管稅務機關報送申報表。成員企業(yè)將簽字蓋章后的納稅申報表一份留存，一份報送上一級企業(yè)或機構。匯繳企業(yè)應在終了后4個月內(nèi)，向所在地主管稅務機關報送匯總后的《企業(yè)所得稅納稅申報表》，及有關財務會計報表，并附送各二級成員企業(yè)匯總的《企業(yè)所得稅納稅申報表》，集中清算，統(tǒng)一辦理匯繳企業(yè)所得稅的匯算清繳。（二）匯繳企業(yè)和成員企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市區(qū)域內(nèi)的，是否實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、集中清算”的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務機關決定。終了后，成員企業(yè)應在規(guī)定時間內(nèi)，向所在地主管稅務機關報送《企業(yè)所得稅納稅申報表》及有關財務報告、財務會計報表，并繳足按規(guī)定的比例應就地預繳的企業(yè)所得稅。如果二級成員企業(yè)的所屬企業(yè)根據(jù)規(guī)定的比例就地預繳的企業(yè)所得稅匯總后超過規(guī)定比例的，省級稅務機關可適當調(diào)整二級成員企業(yè)所屬企業(yè)就地預繳的比例。分級管理，是指匯繳企業(yè)及成員企業(yè)，其企業(yè)所得稅的征收管理，由所在地主管稅務機關分別進行屬地監(jiān)督和管理。（8）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。（5）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的、無償贈與地方政府及公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。國稅函[2010]201號規(guī)定：房開企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。企業(yè)2011年一次性扣除開辦費金額為：200+300（10+20）（160%）810=470（萬元）。只能在“開辦費”中歸集?；I辦期發(fā)生的開辦費支出，不得計算為當期的虧損。（3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設計費、部分材料費應予資本化，不計入開辦費。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄