【正文】 1）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施 （ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。 內(nèi)資：不超過其當年銷售 收入 5‰ 范圍內(nèi)據(jù)實扣除，超過部分永遠不得扣除。 折舊 內(nèi)資 ： ： 04年新購臵的為原價 5%， 04年前的按原價 5%以內(nèi) ：直線折舊法 (房屋建筑物 20年 ,火車、輪船、機器和其他生產(chǎn)設備 10年，電子設備和火車、輪船以外運輸工具以及生產(chǎn)經(jīng)營有關器具、工具、家具為 5年） 外資 ： ,在計提折舊前其殘值統(tǒng)一為 10% :直線折舊法 :與內(nèi)資相同 關于征收管理問題 ?（一）開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。 ? 與 內(nèi)資 相比：沒有規(guī)定提前付款時處理 以土地使用權或者其他財產(chǎn)臵換房屋 ? 以房產(chǎn)使用交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。境外企業(yè)取得的房屋轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。 ? 除本條規(guī)定以外，對于利潤、利息、租金、特許權使用費和其他所得，需要給予所得稅減征、免征的優(yōu)惠待遇的，由國務院規(guī)定。企業(yè)支付境外代銷、包銷企業(yè)的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應提供完整有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務機關審核確定后，方可作為企業(yè)費用扣除，但實際列支的數(shù)額 不得超過房地產(chǎn)銷售收入 10%。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。 強調(diào) “交易觀” 以“經(jīng)濟利益”為基礎，著眼于納稅能力的提高。 從組織財政收入角度出發(fā)，側重于收入的社會價值的實現(xiàn)，即對某個企業(yè)來說某項收入可能還未實現(xiàn)，但從整個社會角度來說其價值已經(jīng)實現(xiàn)。 —— 會計上：企業(yè)應在所有實施的重大行動完成時確認收入 ?合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權的銷售。 ? 銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續(xù)時確認收入； ? 銷售商品采用預收款方式的，在發(fā)出商品時確認收入，預收的貨款應確認為負債； 銷售收入確認的時間 ? 銷售商品需要安裝和檢驗的，在購買方接受商品以及安裝和檢驗完畢前，不確認收入，待安裝和檢驗完畢時確認收入。 費用：納稅人煤一個納稅年度發(fā)生的可扣除的期間費用（已計入成本的有關費用除外） 企業(yè)會計準則 —— 基本準則 費用是指企業(yè)在日?；顒又邪l(fā)生的、會導致所有者權益減少的、與向所有者分配利潤無關的經(jīng)濟利益的總流出。 ? 企業(yè)發(fā)生的支出不產(chǎn)生經(jīng)濟利益的，或即使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟利益但不符合或者不再符合資產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時確認為費用，計入當期損益。 納稅調(diào)整項 =當期會計利潤 177。 納稅調(diào)整項 填列季度申報表 A類 AA1表 目前，在季度申報時未進行扣除 在 B表中單獨填列，預征稅款。 會計 企業(yè)會計準則 —— 基本準則?： 三個標準 ? 企業(yè)會計制度 ? 稅法 內(nèi) 、 外 資所得稅分別規(guī)定了一些成本費用項目扣除的標準和條件。申請入會費和會員費能使會員在會員期內(nèi)得到各種服務或商品，或者以低于非會員的價格銷售商品或提供服務的，在整個受益期內(nèi)分期確認收入； 提供勞務收入確認時間 ? 屬于提供設備和其他有形資產(chǎn)的特許權費，在交付資產(chǎn)或轉移資產(chǎn)所有權時確認收入；屬于提供初始及后續(xù)服務的特許權費，在提供服務時確認收入； ? 長期為客戶提供重復的勞動收取的勞務費，在相關勞務活動發(fā)生時確認收入。 收入確認的時間 會計 銷售收入確認一般依據(jù)商品所有權轉移或貨款結算時間 間 稅法 開始之日 ： 內(nèi) 、 外 資房地產(chǎn)銷售開始外資所得稅基本相同 計稅收入確認： 內(nèi) 、 外 資（即納稅義務發(fā)生）一般都依據(jù)貨款結算和發(fā)票開具的時間。 銷售收入確認的條件 ? 企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方； ? 企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制； ? 收入的金額能夠可靠地計量； ? 相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； ? 相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。會計制度是從某個具體會計主題出發(fā)，要正確反映該主題的經(jīng)營情況。 應納稅所得額 =計稅收入 扣除項目 與會計利潤是兩個不同的概念 會計與稅法在收入確認上的差異 ?收入的定義 ?收入的范圍 ?收入確認的原則 ?收入確認的條件 ?收入確認的時間 收入的定義 會計 收入：“企業(yè)在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經(jīng)濟利益的總流入。 成本費用確定 —— 范圍 成本費用確定 —— 配套設施費 ? 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的 10%?？劾U義務人每次所扣的稅款，應當于五日內(nèi)繳入國庫，并向當?shù)囟悇諜C關報送扣繳所得稅報告表。 內(nèi)資出租開發(fā)產(chǎn)品：出租期間不計提折舊 外資：出租開發(fā)產(chǎn)品出租期間可計提折舊。 外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅解讀及其與會計差異分析 國稅發(fā) [2023]142號： 2023年 1月 1日起 國稅發(fā) [2023]142號 ?應納稅額計算 ?當期預征所得稅 ?房地產(chǎn)銷售開始 ?計稅收入確認的時間 ?成本費用確定 ?分配開發(fā)產(chǎn)品 ?執(zhí)行時間及銜接 應納稅額的計算 應納所得稅額 =應納稅所得額適用稅率－ 已售房產(chǎn)已預征的所得稅 +當期預征所得稅 當期預征所得稅 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇諜C關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移，銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑臵費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 內(nèi)資： 2023年 1月 1日起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在每一那年度的銷售收入 8%內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可無限期向以后納稅年度結轉?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本247。 測量已完成合同工作量 實際測定的工作進度 代建工程節(jié)余材料處理（不變） ? 稅法：按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。 作為股權投資 —— 投資方 ? 借：長期股權投資 1440萬元 ? 貸：無形資產(chǎn) —— 土地 1440萬元 作為股權投資 —— 開發(fā)方 ? 借：無形資產(chǎn) —— 土地 2023萬元 ? 貸：實收資本 2023萬元 ? 借：開發(fā)成本 2023萬元 ? 貸：無形資產(chǎn) —— 土地 2023萬元 關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題 ? 確認時間 ：基本無變化，只是措辭更加嚴謹 ? 計價 ：無變化 ? 范圍 ：取消了將開發(fā)產(chǎn)品用于廣告宣傳、樣 品和轉作經(jīng)營性資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會計與稅務差異 ? “企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構、捐贈、贊助、集資、廣告樣品、職工福利獎勵等方面，是一種內(nèi)部結轉關系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的條件；企業(yè)不會由于將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程等而增加現(xiàn)金流量，也不會增加企業(yè)的營業(yè)利潤。 外資無特殊規(guī)定 關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成 （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預 ? 關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理 : 1. 開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 委托 —— 視同買斷方式 ? 屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 經(jīng)濟適用房項目： 3% ?。?20% 非經(jīng)濟適用房項目： 市： 15% 縣： 10% 開發(fā)產(chǎn)品預售收入預征企業(yè)所得稅的計稅金額 國稅發(fā) [2023]31號 =預計營業(yè)利潤額 =開發(fā)產(chǎn)品預售收入 計稅毛利率 營業(yè)稅金及附加 期間費用 關于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 不低于 15%（含 15%） 國稅發(fā) [2023]]83號 =預計營業(yè)利潤