【正文】 普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 ? 注： 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? ： ? 銀行按揭銷售方式實際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。（國稅函【 1996】 684號 ） ? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn) ? （一）售后回購： ? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時又以合同的形式約定日后按一定價格重新購回該資產(chǎn)。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售，而是一項融資協(xié)議，整個交易不確認(rèn)收入。（ 國稅函【 1999】 144號 ） ? （三）還本銷售 收入的稅務(wù)處理 ? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。 ? （五）現(xiàn)金折扣 ? 現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 （營業(yè)稅細(xì)則第 8條） 收入的稅務(wù)處理 ? 相關(guān)個人所得稅政策銜接： ? 個人因參加企業(yè)的 有獎銷售活動 而取得的贈品所得，應(yīng)按“ 偶然所得 ” 項目計征個人所得稅。而根據(jù)上述規(guī)定，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。 ? 房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定： ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn) 收入的稅務(wù)處理 ? 開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （國稅發(fā)【 2023】 173號 ） 收入的稅務(wù)處理 ? 稅率： ? 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為 ％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12％。 （財稅【 2023】 181號） ? 關(guān)于無租使用： ? 無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照 房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。 收入的稅務(wù)處理 ? 特別提醒： 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間 累計未超過 12個月又銷售的， 不得在稅前扣除折舊費用。（國稅發(fā)【 2023】 91號） ? 關(guān)于收入確認(rèn)的方法和順序： ? 同一地區(qū)、同一年度 銷售的 同類 房地產(chǎn)的平均價格確定； ? 當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn) 的市場價格或評估價值確定。 ? （ 2） 未銷 開發(fā)產(chǎn)品 計稅成本 待其 實際銷售時再予扣除。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 ? 為準(zhǔn)。 ? （ 2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金： 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 ? 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。 （辦法第 15條） ? ： 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡預(yù)定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金） 不得從銷售收入中減除 ，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但 實際發(fā)生損失時 可據(jù)實扣除。 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 ? 除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外， 預(yù)提期限最長不得超過 3年； 超過 3年未上交的，計入應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ） ? ： ? （ 1）一般扣除規(guī)定 ? 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定 的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 （土地增值稅條例第 8條） ? 國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。兩者從金額上講，一般來說，后者大于前者。 3 功能區(qū)分原則 開發(fā)項目 某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能 時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。 ? 、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 ? 目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標(biāo)段或產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ） ? 土地增值稅有關(guān)要求： ? 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的 最基本的 核算項目或核算對象 為單位計算。 企業(yè)進(jìn)行成本對象備案時，需報送以下資料： 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 ? 1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》； ? 2.《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。 ? ，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 ? （三）計稅成本對象的確定原則（ 6大原則）： 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 序號 原則 適用對象 1 可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品 能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的 ，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算； 不能對外經(jīng)營銷售的 ，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 ? 開發(fā)成本 是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。 （辦法第 22條） ? 企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對象為計量單位 )整體報廢或毀損 ，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。（財稅【 2023】 7號） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? 符合條件的據(jù)實扣除，不符合條件的按規(guī)定扣除。 （辦法第 32條） ? 注： 預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是 完工產(chǎn)品 應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 ? （二）有關(guān)期間費用具體扣除的規(guī)定： ? ： ? 企業(yè)將 已計入銷售收入 的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于 移交時扣除 。 ? 注： 由于期間費用直接計入當(dāng)期損益，不按成本對象分?jǐn)?，故在進(jìn)行土地增值稅清算時，很難確定實際發(fā)生的期間費用當(dāng)中，具體應(yīng)歸屬哪個項目多少。 ? （ 5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。 （辦法第 11條） ? 二、扣除總體框架： ? 發(fā)生的 期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予 當(dāng)期按規(guī)定 扣除。 ? 上述社會團(tuán)體 是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。（判斷標(biāo)準(zhǔn)：資產(chǎn)所有權(quán)是否改變） ? 確認(rèn)收入 (或利潤 )的方法和順序為： 本年度最近月份 同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? 當(dāng)?shù)赝?開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 。 （ 3）對于 與地上房屋相連的地下建筑 ，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體 按照地上房屋建筑 的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 （財稅【 2023】 152號） ? 關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 ： ? 凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。這也是權(quán)責(zé)發(fā)生制的體現(xiàn)。其中， 如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且 租金提前一次性支付的， 根據(jù)《實施條例》第 9條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人 可對 上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。稅收按公允價值比例分?jǐn)偞_認(rèn)銷售收入。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果 將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 ? 因此不符合所得稅收入確認(rèn)條件，可以按照會計準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，不確認(rèn)收入。試析會計處理與稅收的差異。 ? （ 5）已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，應(yīng)以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算。 ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時間的確認(rèn)（辦法第 6條）： 銷售方式 具體情形 收入額的確定 銷售確認(rèn)時間 采取一次性全額收款方式 合同（協(xié)議）約定的價款 實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù) (權(quán)利 )之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 合同（協(xié)議）約定的價款 付款日 付款方提前付款 在實際付款日確認(rèn) 采取銀行按揭方式銷售 合同（協(xié)議）約定的價款 首付款 于實際收到日確認(rèn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) 采取委托方式銷售 支付手續(xù)費方式 合同（協(xié)議）約定的價款 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn) 視同買斷方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價高于基價，按合同價； 合同價低于基價，按基價 合同價低于買斷價； 受托方與購買方簽訂合同 按買斷價 基價 (保底價 )并實行超基價雙方分成方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價高于基價，按合同價（ 支付的分成額不得減除 ） ； 合同價低于基價，按基價 受托方與購買方簽訂合同 基價＋分成額 包銷方式 包銷期內(nèi)完成銷售的 按上述 13項的規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn) 包銷期內(nèi)尚未出售的 按合同（協(xié)議）約定的價款和付款方式確認(rèn)收入 收入的稅務(wù)處理 ? 幾點說明： ? ： ? 需按合同約定的價款和付款日確認(rèn)收入，即企業(yè)無論是否實際收到價款，都要按照合同約定條款納稅。（ 揚地稅發(fā)【 2023】 96號 ） ? ： ? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料， 收入的稅務(wù)處理 ? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營業(yè)稅（ 沒有提供應(yīng)稅勞務(wù) ），如果已經(jīng)征收營業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。（ 營業(yè)稅細(xì)則第 24條） ? 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式，主要是為了擔(dān)保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 （辦法第 9條） ? 差異調(diào)整報告應(yīng)包括以下內(nèi)容： ? ，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等； ? ，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機(jī)構(gòu)銷售費用結(jié)算情況）、 收入的稅務(wù)處理 ? 配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況利息核算和支付情況等； ? 3.《房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調(diào)整計算明細(xì)表》 ； ? 、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項，納稅調(diào)整金額 。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的 差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其 收入的稅務(wù)處理 ? 他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 ? （ 3）對商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和 收入的稅務(wù)處理 ? 危改房的， 應(yīng)分別核算銷售收入 ，并按照對應(yīng)的計稅毛利率計算預(yù)計利潤； 不能分別核算的，一律從高 適用計稅毛利率。 ? 關(guān)于計稅毛利率： ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： ? 、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 （財稅【 2023】 24號 ） ? 繳納期限： ? 自 2023年 1月 1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地時間的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅。熟地 是指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。 ? 需要注意的是： ? ,而非整個項目的完工標(biāo)準(zhǔn)，也就是說只要項目中的某個成本對象符合完工標(biāo)準(zhǔn)，該成本對象就