房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅相關(guān)內(nèi)容詳解(存儲版)
【正文】 設(shè)方是否是營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人？ 天道酬勤 13347129568 經(jīng)營特點：審批環(huán)節(jié)多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品種類多、投資額大、開發(fā)模式多 一、房地產(chǎn)開發(fā)流程介紹 二、未完工開發(fā)產(chǎn)品、完工開發(fā)產(chǎn)品的所得稅處理 三、開發(fā)成本的核算、計稅成本的確認 四、不同開發(fā)模式的財稅處理 合作開發(fā)： 受托代建： 固定回報 共同投資、共享利潤、共擔風險 天道酬勤 13347129568 一、合作開發(fā) （一）一方出地、一方出資金，共享利潤，共擔風險 成立項目公司 不成立項目公司 鏈接： KJLJ\ 會計處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ （二）一方出地、一方出資金，約定分配固定利潤 鏈接： KJLJ\ 會計處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ 天道酬勤 13347129568 一、合作開發(fā) （三）以合作開發(fā)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 鏈接： KJLJ\ 會計處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ （四）掛靠房地產(chǎn)公司開發(fā) 一、受托代建 （一）同時符合以下條件： 以委托方的名義辦理立項及相關(guān)手續(xù)： 受托方與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； 與委托方簽訂委托代建合同； 受托方不墊付資金、不以受托方名義辦理建安工程結(jié)算。 工程結(jié)束后，房開企業(yè)與委托方全額結(jié)算 。 （ 3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （二）前期工程費、 建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費、開發(fā)間接費用 共有建筑面積包括： 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班室、消防控制室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還有套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻水平投影的一半的建筑面積。 （三）實務(wù)中一般劃分方法 單體開發(fā)項目 成片開發(fā)項目 （ 1）分期開發(fā) （ 2）結(jié)構(gòu)、功能、開發(fā)時間相近 天道酬勤 13347129568 二、確定成本核算對象 （三）實務(wù)中一般劃分方法 成片開發(fā)項目 （ 3）結(jié)構(gòu)不同 （ 4）功能不同 三、成本費用項目與核算內(nèi)容 （一）根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的類別設(shè)置二級科目 商品性土地開發(fā)：開發(fā)成本 土地成本 商品房開發(fā)：開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 自用土地：無形資產(chǎn) 自用房產(chǎn)：固定資產(chǎn) 配套設(shè)施開發(fā)：開發(fā)成本 公共配套設(shè)施 接受委托代建：開發(fā)成本 代建工程成本 天道酬勤 13347129568 三、成本費用項目與核算內(nèi)容 （二）根據(jù)成本項目設(shè)置三級科目 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套費 開發(fā)間接費 （三）根據(jù)核算內(nèi)容設(shè)置四級科目 土地征用及拆遷補償費： （ 1） 政府地價及市政配套費： （ 2） 拆遷補償費： （ 3）其他： 鏈接： KJLJ\ 注：拆遷補償費的列支依據(jù)？ 天道酬勤 13347129568 三、成本費用項目與核算內(nèi)容 （三）根據(jù)核算內(nèi)容設(shè)置四級科目 前期工程費 勘察設(shè)計費： 報批報建費 三通一平費 臨時設(shè)施費 其他 建安工程費 基礎(chǔ)造價 結(jié)構(gòu)及粗裝修造價 門窗工程 公共部位精裝修費 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費 天道酬勤 13347129568 三、成本費用項目與核算內(nèi)容 （三）根據(jù)核算內(nèi)容設(shè)置四級科目 建安工程費 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費 基礎(chǔ)設(shè)施費 室外給排水系統(tǒng)費 室外采暖系統(tǒng)費 室外燃氣系統(tǒng)費 室外電氣系統(tǒng)費 室外消防系統(tǒng)費 室外智能化系統(tǒng)費 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費： 天道酬勤 13347129568 三、成本費用項目與核算內(nèi)容 （三）根據(jù)核算內(nèi)容設(shè)置四級科目 基礎(chǔ)設(shè)施費 道路、廣場建造費： 圍墻建造費 室外照明： 室外背景音樂 室外零星設(shè)施： 公共配套費：會所、幼兒園等 開發(fā)間接費用： 工程管理費 營銷設(shè)施建造費 資本化利息 其他： 天道酬勤 13347129568 四、成本歸集與分配 31號文第二十九條： 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的
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