房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)核算方法(存儲(chǔ)版)
【正文】 銷售，并簽訂正式的銷售合同，房屋售價(jià)為9600萬(wàn)元，買方已支付了9000萬(wàn)元，由于尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配?，F(xiàn)針對(duì)你提出的問(wèn)題，分別解答如下：（1）無(wú)論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。（3）提而未繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。（5）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)確認(rèn)：①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時(shí)，實(shí)際利潤(rùn)總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計(jì)算預(yù)繳稅款。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過(guò)同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動(dòng)利率?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。（11）不對(duì)。（9）以上是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）作出的規(guī)定。（8）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外可以在稅前扣除。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，不允許彌補(bǔ)以前虧損。如果嚴(yán)格按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。C．采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。期間費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）對(duì)土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間有同樣的規(guī)定。解答精要：從你提出的問(wèn)題來(lái)看，你對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。未過(guò)戶房產(chǎn)銷售收入應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）第一條規(guī)定，除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。各分支機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額之和）＝50%＋20%＋40%＝。例如，某公司總部設(shè)在南京市，北京、上海和蘭州分別設(shè)有三個(gè)分公司，該公司適用總分公司匯總納稅政策。事前，該企業(yè)未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)其他預(yù)繳方式。按照相關(guān)規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)辦理退稅，或者抵繳下一應(yīng)繳納的稅款。另外，計(jì)提固定資產(chǎn)減值損失5萬(wàn)元。不征稅收入的處理《企業(yè)所得稅法》第七條規(guī)定，收入總額中的不征稅收人為：財(cái)政撥款，依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金，國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。第三篇：企業(yè)所得稅預(yù)繳的處理規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅的賬務(wù)處理《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定，分月或者分季預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳；按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳，或者按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅。具體做法及運(yùn)用如下。它是企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的一項(xiàng)新內(nèi)容。根據(jù)筆者在工作實(shí)踐中的體會(huì)，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉(zhuǎn)回預(yù)繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務(wù)問(wèn)題，而且簡(jiǎn)便易行。預(yù)繳的企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅費(fèi)統(tǒng)一登記在七欄式明細(xì)賬頁(yè)上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、企業(yè)所得稅，藍(lán)字登記預(yù)提金額，紅字登記轉(zhuǎn)回金額。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”?；谶@些法規(guī)及規(guī)范性文件，企業(yè)在進(jìn)行所得稅預(yù)繳時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面問(wèn)題。免稅收入的處理根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十六條，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》以及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)
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