【正文】 、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。（9）以上是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）作出的規(guī)定。實(shí)際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。（11）不對(duì)。第五篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，這對(duì)于提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國(guó)民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。有幾種方式，一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。成本費(fèi)用支出不實(shí)。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無(wú)法判斷。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)?？偩职l(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象?？偩?1號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過(guò)核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。房產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來(lái)審核難以到位。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來(lái)管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。（二）稅務(wù)部門管理存在的問(wèn)題一是政策不明朗。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至23倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。（七）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。對(duì)沒(méi)有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難?！痹儆?1號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說(shuō)明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過(guò)核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。視同銷售行為不確認(rèn)收入。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問(wèn)題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問(wèn)題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如從開工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底。2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。主要表現(xiàn)在：國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來(lái)完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年以前稅前扣除，未通過(guò)“遞延稅款”這一過(guò)渡科目核算。最常見的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第八條第5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來(lái)同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來(lái)投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問(wèn)題無(wú)法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過(guò)大，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問(wèn)題（一）企業(yè)方面存在問(wèn)題:當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過(guò)同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動(dòng)利率。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。只有費(fèi)用，沒(méi)有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計(jì)算出虧損額，用于以后彌補(bǔ)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時(shí)，實(shí)際利潤(rùn)總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計(jì)算預(yù)繳稅款。對(duì)于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預(yù)收賬款不按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，而應(yīng)按照收到或應(yīng)該收到款項(xiàng)時(shí)作為計(jì)稅收人并調(diào)增所得，同時(shí)按照已收款項(xiàng)占房屋價(jià)款的比例計(jì)算對(duì)應(yīng)的成本并調(diào)減所得，在實(shí)際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調(diào)整的金額還應(yīng)作相反方向的納稅調(diào)整。而完工產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。該文還強(qiáng)調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：A．采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（5）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)