【正文】 后才能實現(xiàn)。因此，在計算應納稅所得額時， 與銷售未完工產(chǎn)品相匹配的稅金、附加及相關(guān)費用也應予以扣除。 成本、費用扣除的稅務處理 ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? （ 1）關(guān)于期間費用的扣除 ? 土地增值稅將與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用歸類為房地產(chǎn)開發(fā)費用。期間費用不再單獨扣除，而是分為利息是否能夠按稅收規(guī)定計算分攤的兩種情況，分別進行扣除。 ? 注： 由于期間費用直接計入當期損益，不按成本對象分攤，故在進行土地增值稅清算時，很難確定實際發(fā)生的期間費用當中，具體應歸屬哪個項目多少。因此，費用的扣除，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生費用扣除，而是依據(jù)利息支出能否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進行分攤。 ? （ 2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金： 成本、費用扣除的稅務處理 ? 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （土地增值稅細則第 7條） ? 需要注意的是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已列入管理費用中，故在此不允許扣除，否則將導致同一筆稅金兩次被扣除。 ? 關(guān)于對期間費用的處理，所得稅和土地增值稅的差異： ? 企業(yè)所得稅政策是為了防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將土地增值稅屬于開發(fā)間接費用的項目，計入期間費用。 ? 一般說來，計入期間費用對少繳所得稅有好處，計入開發(fā)成本，由于可以加計扣除，對少繳土地增值稅有好處。 成本、費用扣除的稅務處理 ? 實際上企業(yè)一般并不會計入期間費用，因為計入期間費用影響所得稅的好處只是時間性差異，即使計入開發(fā)成本也一樣可以得到扣除，而計入開發(fā)成本對土地增值稅的好處則是實實在在的永久性差異。 成本、費用扣除的稅務處理 ? （二）有關(guān)期間費用具體扣除的規(guī)定： ? ： ? 企業(yè)將 已計入銷售收入 的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于 移交時扣除 。 （辦法第 16條） ? ： ? 企業(yè)對 尚未出售的 已完工 開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對 已售 開發(fā)產(chǎn)品 (包括共用部位、共用設施設備 )進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予 在當期據(jù)實扣除 。 （辦法第 15條） ? ： 成本、費用扣除的稅務處理 ? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡預定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金） 不得從銷售收入中減除 ，也不得作為費用在當期稅前扣除，但 實際發(fā)生損失時 可據(jù)實扣除。（辦法第 19條） ? ： ? 境內(nèi)傭金的扣除： （財稅【 2023】 29號） ? 按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構(gòu)或個人（ 不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的 5%計算限額。超過部分，不得扣除。 ? 境外傭金的扣除： 成本、費用扣除的稅務處理 ? 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用 (含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。 （辦法第 20條） ? 、物業(yè)完善費用的處理： ? 可以按規(guī)定預提。 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 （辦法第 32條） ? 注： 預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是 完工產(chǎn)品 應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。 未完工產(chǎn)品 應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 不得預提在稅前扣除 。 成本、費用扣除的稅務處理 ? 除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外， 預提期限最長不得超過 3年； 超過 3年未上交的，計入應納稅所得額，以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ） ? ： ? （ 1）一般扣除規(guī)定 ? 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定 的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 （辦法第 21條） ? 注： 符合資本化條件的利息支出，應 計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照 規(guī)定 扣除；符合財務費用性質(zhì)的借款費用，在 成本、費用扣除的稅務處理 ? 不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予扣除；與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的單位和自然人借款的利息支出，按照稅法和 財稅【 2023】 121號 文件規(guī)定執(zhí)行。 ? （ 2）關(guān)于企業(yè)集團統(tǒng)一借款，利息的扣除： ? 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具 從金融機構(gòu)取得借款的證明文件 ，可以在使用借款的企業(yè)間 合理的分攤利息費用 ,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。（辦法第 21條） ? 注： 合理分攤的利息費用支出，同樣受 財稅【 2023】 121號 文件規(guī)定的限制。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： 成本、費用扣除的稅務處理 ? 為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位）， 并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。 ? 統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位， 不得按高于 支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務的性質(zhì)，應對其向下屬單位收取的利息 全額征收營業(yè)稅。（財稅【 2023】 7號） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? 符合條件的據(jù)實扣除，不符合條件的按規(guī)定扣除。 ? 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算 成本、費用扣除的稅務處理 ? 分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 （土地增值稅細則第 7條） ? 注： 計算土地增值稅時，利息費用要單獨計算，不能計入開發(fā)成本，應將計入開發(fā)成本中的利息費用剔除出來，不得作為加計扣除基數(shù)。利息費用 =計入開發(fā)成本的利息 +計入期間費用的利息。 ? 對利息支出的審核要點：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。 （國稅發(fā)【 2023】 91號） 成本、費用扣除的稅務處理 ? ： ? 企業(yè)因 國家無償收回土地使用權(quán) 而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 （辦法第 22條） ? 企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對象為計量單位 )整體報廢或毀損 ，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 （辦法第 23條） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 （土地增值稅條例第 8條） ? 國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 （土地增值稅細則第 11條） 成本、費用扣除的稅務處理 ? 因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民政府、國務院有關(guān)部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。 （財稅【 2023】 21號 ） ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的 成本、費用扣除的稅務處理 ? 行為，按照 國稅發(fā)【 1993】 149號 文件規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 （國稅函【 2023】 277號） ? 縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。 （國稅函【 2023】 520號） ? 四、計稅成本的核算： ? （一）計稅成本的概念： ? 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn) )過程中所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進行核算與計量的應歸入 某項成本對象的 各項費用。 （辦法第 25條） 成本、費用扣除的稅務處理 ? 注： 計稅成本并非是會計核算的開發(fā)成本，而是按照稅收規(guī)定進行核算和計量的成本，它與會計核算的“開發(fā)成本”是相對應的概念。 ? 開發(fā)成本 是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。 ? 計稅成本與開發(fā)成本的最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準則。兩者從金額上講，一般來說，后者大于前者。從所得稅角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應該作相應調(diào)整。 （稅法優(yōu)先原則） ? （二）計稅成本對象 成本、費用扣除的稅務處理 ? 確定計稅成本，首先要確定成本對象，因為只有確定了成本對象才能進行下一步歸集與分配成本的程序，這時成本核算的第一步。 ? 成本對象確定的不同，也會決定成本歸集與分配的過程不同。 ? 成本對象 是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 （辦法第 26條） ? 成本對象的劃分既要同質(zhì)性又要考慮差異性，主要是要保證在盡量降低核算遵從成本的前提下，使成本核算更細更準確。 ? （三）計稅成本對象的確定原則（ 6大原則）： 成本、費用扣除的稅務處理 序號 原則 適用對象 1 可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品 能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的 ，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算； 不能對外經(jīng)營銷售的 ，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 2 分類歸集原則 對 同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異 的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 3 功能區(qū)分原則 開發(fā)項目 某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能 時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 4 定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而 導致其預期售價存在較大 差異的，應分別作為成本對象進行核算。 5 成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異 可能導致其建造成本出現(xiàn)較大 差異的，要分別作為成本對象進行核算。 6 權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于 受托代建的或多方合作開發(fā)的 ，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 成本、費用扣除的稅務處理 ? 與會計處理的差異： ? 計稅成本對象與成本核算對象的定義是不一樣的，特別是兩者的確認原則是有差異的。 ? 一般說來，會計上成本核算對象的確定，應結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 ? ，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 ? 、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工單位承包的項目，為一個成本核算對象。 ? 、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項 成本、費用扣除的稅務處理 ? 目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標段或產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。 ? ，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨作為成本核算對象。 ? 注： 在確定會計核算的成本核算對象時，應該結(jié)合計稅成本對象的確認原則，很大程度上必須遵循計稅成本對象的確認原則。否則，會有較大的涉稅風險。 ? 成本對象由企業(yè) 在開工之前合理確定， 并報主管稅務機關(guān)備案 。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的， 應征得主管稅務機關(guān)同意。 企業(yè)進行成本對象備案時，需報送以下資料： 成本、費用扣除的稅務處理 ? 1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》； ? 2.《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。 ? 主管地稅機關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號 ） ? 土地增值稅有關(guān)要求： ? 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的 最基本的 核算項目或核算對象 為單位計算。（細則第 8條） ? 關(guān)于土地增值稅清算單位： ? ： ? 土地增值稅清算單位， 應以法定意義上的獨立開發(fā)項目 成本、費用扣除的稅務處理 ? 作為劃分對象。 ? 對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，在確認清算條件時，