房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅-資料下載頁(yè)
2025-01-06 22:27本頁(yè)面
【正文】 品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本 ,不得提前或滯后；會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)，按稅法規(guī)定調(diào)整無(wú)主要政策規(guī)定n 六 .合作或合資項(xiàng)目方式合作方式合作方 投資時(shí) 分配時(shí)貨幣分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品接受方 作往來(lái)款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利作銷(xiāo)售處理，視情況作結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本投資方 作往來(lái)款 購(gòu)進(jìn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配利潤(rùn)接受方 作往來(lái)款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利；形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)統(tǒng)一納稅；不計(jì)利息，不攤投資不作稅前分配，作稅后利潤(rùn)分配投資方 作投資 視同股息、紅利 主要政策規(guī)定方式合作方式合作方投資時(shí) 分配時(shí)土地使用權(quán)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品接受方按產(chǎn)品公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；換本項(xiàng)目產(chǎn)品暫不確認(rèn)土地成本 ，首次分出時(shí)確認(rèn)；換其他產(chǎn)品，投資時(shí)確認(rèn)。同時(shí)作往來(lái)＊ 按公允價(jià)值確認(rèn)收入，扣除成本等投資方首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分配利潤(rùn)接受方按土地公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；投資時(shí)確認(rèn)＊ 作稅后分利投資方分解為銷(xiāo)售土地使用權(quán)和投資 ＊ 視同股息、紅利主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資分出產(chǎn)品 未結(jié)成本的，視同銷(xiāo)售未結(jié)成本的，按預(yù)售處理未提及土地使用權(quán)合作接受方 視不同情況明確計(jì)成本的時(shí)間和價(jià)值分解銷(xiāo)售產(chǎn)品購(gòu)入土地使用權(quán)投資方 分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地使用權(quán)合資接受方 按土地公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本投資交易額確認(rèn)土地成本投資方 分解為銷(xiāo)售土地使用權(quán)和投資分解為銷(xiāo)售非貨幣性資產(chǎn)和投資；符合條件可分 5年主要政策規(guī)定n 七 .其他相關(guān)問(wèn)題n （一）執(zhí)行時(shí)間n 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行n （二）銜接問(wèn)題n 1. 內(nèi)資房地產(chǎn)n （ 1） 08年前預(yù)收款n 通過(guò)毛利率差調(diào)整，體現(xiàn)在應(yīng)納稅所得額上， 07年和 08年的稅負(fù)差無(wú)法補(bǔ)回；毛利逆差也無(wú)法退稅n 申報(bào)表中：預(yù)收時(shí)，預(yù)計(jì)毛利作調(diào)整增加；完工銷(xiāo)售時(shí)，實(shí)際收入和成本作結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)毛利額作納稅調(diào)整減少主要政策規(guī)定n 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2023年利潤(rùn)總額為 500萬(wàn)元，另有預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 2023萬(wàn)元（預(yù)計(jì)利潤(rùn)為20%）；n 2023年： 300萬(wàn)元（預(yù)售款全部轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本為： 1500萬(wàn)元）n 2. 利潤(rùn)總額為 700萬(wàn)元（預(yù)售款全部轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本為： 1800萬(wàn)元）n ，當(dāng)年轉(zhuǎn)銷(xiāo)售n 2023年： 應(yīng)納稅所得額： 500+202320%=900萬(wàn)元n 應(yīng)納稅企業(yè)所得稅： 90033%=297萬(wàn)元主要政策規(guī)定n 2023年：n ： 300—202320%=100 萬(wàn)元（虧損確認(rèn)，已繳納的企業(yè)所得稅不予退還）n （分析：預(yù)售轉(zhuǎn)收入毛利： 2023—1500=500 萬(wàn)元；其他所得為虧損 200萬(wàn)元）n ： 700—202320%=300 萬(wàn)元n 應(yīng)納稅所得稅額： 30025%=75萬(wàn)元n （分析為：預(yù)售轉(zhuǎn)收入毛利： 2023—1700=300 萬(wàn)元，其他所得 400萬(wàn)元，預(yù)售按預(yù)計(jì)毛利 400萬(wàn)元繳納 33%企業(yè)所得稅， 2023年度按實(shí)際毛利 300萬(wàn)元應(yīng)按規(guī)定稅率繳納，多預(yù)計(jì)的 100萬(wàn)元也按 33%稅率，多負(fù)擔(dān)了 8%，但不能退還）n ，調(diào)增、調(diào)減對(duì)銷(xiāo)主要政策規(guī)定n （ 2）以前年度虧損n 以前年度虧損（包括預(yù)計(jì)毛利調(diào)整），仍可在規(guī)定的期限內(nèi)稅前彌補(bǔ)n （ 3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)n 基數(shù)：不包括預(yù)售收入n 結(jié)轉(zhuǎn)：只限廣告費(fèi)n （ 4）代建n 按新稅法規(guī)定處理主要政策規(guī)定n n 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在 2023年12月 31日前 存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法（ 即調(diào)整毛利差額 ）進(jìn)行稅務(wù)處理n 原外資采取預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)征稅辦法n 07年止外資經(jīng)營(yíng) 盈利的 ，合并計(jì)稅（內(nèi)資處理相同）n 07年止外資經(jīng)營(yíng) 虧損的 ，預(yù)計(jì)利潤(rùn)征稅，同時(shí)虧損確認(rèn)主要政策規(guī)定n 結(jié)論n 當(dāng)預(yù)計(jì)利潤(rùn)率小于實(shí)際利潤(rùn)率時(shí)，差額部分應(yīng)補(bǔ)稅n 當(dāng)預(yù)計(jì)當(dāng)預(yù)計(jì)利潤(rùn)率大于實(shí)際利潤(rùn)率時(shí)，差額部分，既有稅率差多繳稅，又有毛利差多繳稅n 虧損情況下，利潤(rùn)差作調(diào)整，虧損作彌補(bǔ)n 若按外資政策規(guī)定，分?jǐn)偽炊惽翱鄢钠陂g費(fèi)用，應(yīng)作妥善處理n 2023年前預(yù)收款的預(yù)計(jì)利潤(rùn)與毛利率差，即使尚未轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，也不宜調(diào)整（以稅務(wù)機(jī)關(guān)為準(zhǔn)）主要政策規(guī)定n 例：外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2023年度利潤(rùn)總額為 300萬(wàn)元，預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 2023萬(wàn)元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 10%；n 2023年利潤(rùn)總額 800萬(wàn)元（包括上年 1200萬(wàn)元轉(zhuǎn)銷(xiāo)售），另增收預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)毛利率 15%n 2023年 ：應(yīng)繳企業(yè)所得稅： 202310%33%=66萬(wàn)元；同時(shí)虧損確認(rèn) 300萬(wàn)元n 2023年： 應(yīng)納稅所得額： 800+ 100015%—120010%—300=530 萬(wàn)元n 應(yīng)納稅企業(yè)所得稅： 53025%=n 注： 余 800萬(wàn)元及新 1000萬(wàn)元，在轉(zhuǎn)銷(xiāo)售時(shí)調(diào)減若干建議n 一 .權(quán)衡開(kāi)發(fā)方式n 代建、合作（與預(yù)售間）、合資和自行開(kāi)發(fā)繳納的稅種、計(jì)稅依據(jù)都不一樣n 二 .選擇合適的銷(xiāo)售方式n 不同銷(xiāo)售方式下，銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的時(shí)間不同；不同代銷(xiāo)約定，計(jì)稅依據(jù)和差異n 三 .正確把握預(yù)售收入n 預(yù)售收入的名稱多種多樣，除了借款、代建、合作或合資外，一般不以名稱改變預(yù)售收入的性質(zhì)n 四 .妥善確定成本對(duì)象n 成本對(duì)象決定著各項(xiàng)目的毛利，也決定利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)若干建議n 五 .選擇合適的成本方式n 成本結(jié)轉(zhuǎn)影響到當(dāng)期所得額，但不一定早進(jìn)成本就合算，對(duì)于預(yù)計(jì)毛利率低于實(shí)際毛利率的，遲結(jié)算較宜；對(duì)于無(wú)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，多少轉(zhuǎn)成本會(huì)引起無(wú)法補(bǔ)回已預(yù)售調(diào)整n 六 .及時(shí)結(jié)算成本及期后費(fèi)用的分?jǐn)俷 按政策規(guī)定結(jié)算成本終止，避免核定；期后費(fèi)應(yīng)充分說(shuō)明項(xiàng)目相關(guān)性及合理分?jǐn)俷 七 .及時(shí)取得發(fā)票及用好預(yù)提費(fèi)用政策n 除可預(yù)提的范圍和標(biāo)準(zhǔn)外，其他都按實(shí)稅前扣除n 八 .注意與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通演講完畢，謝謝觀看！
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