房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅(已改無錯(cuò)字)
2023-01-25 22:27:14 本頁面
【正文】 n 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等主要政策規(guī)定n （三）計(jì)稅成本的要求n n 各項(xiàng)支出都應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額作為計(jì)稅基礎(chǔ)n （ 1）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán) n 、單位以 換取開發(fā)產(chǎn)品為目的 ，土地使用權(quán)的投資n 為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造 的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí) 暫不確認(rèn) 其成本，待 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng) 分出 開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如 涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款主要政策規(guī)定n 其他土地開發(fā)、建造 的，接受投資的企業(yè)在投資 交易發(fā)生 時(shí)，按 應(yīng)付出 開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如 涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款n 、單位以 股權(quán)的形式 ，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資 交易發(fā)生 時(shí)，按 該項(xiàng)土地使用權(quán) 的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如 涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 主要政策規(guī)定n （ 2）預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用 n ，在 證明資料充分 的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％n 尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須 符合 已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的 條件n 向政府上交 但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 主要政策規(guī)定n （ 注：不一定是發(fā)票 ）n 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但 未取得 合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本n 待實(shí)際 取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 n n （ 1）歸集和分配的基本規(guī)則n 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算n 應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本， 直接 計(jì)入成本對(duì)象n 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則 分配 至各成本對(duì)象 主要政策規(guī)定n （ 2）共同成本和不能分清的間接成本分配方法n A占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配n 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 主要政策規(guī)定n B建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配n C直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配n D預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配 主要政策規(guī)定n （ 3）明確分配標(biāo)準(zhǔn)的成本項(xiàng)目n ，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意n 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整n 過渡性成本 對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配n 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配n 主要政策規(guī)定n n 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的 終止日 ，不得滯后n 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理 主要政策規(guī)定n （四）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本n 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)n 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ?n 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。成本對(duì)象總可售面積 ? n 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本對(duì)象確定規(guī)定原則、事前確定并報(bào)備案按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例未提及配套設(shè)施 區(qū)分營利性、產(chǎn)權(quán)歸屬和贈(zèng)與對(duì)象分別作配套設(shè)施費(fèi)或獨(dú)立成本對(duì)象相同 未提及相關(guān)設(shè)施 按獨(dú)立成本對(duì)象 無償贈(zèng)與國家的配套費(fèi)用，其余為獨(dú)立成本對(duì)象未提及停車場(chǎng)所 單獨(dú)建造按獨(dú)立成本對(duì)象；地下設(shè)施按配套設(shè)施 全按配套設(shè)施 未提及售房部 未提及 作開發(fā)產(chǎn)品 未提及主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本內(nèi)容 具體項(xiàng)目 概括列類 概括列類成本分?jǐn)?分?jǐn)偡椒熬唧w項(xiàng)目運(yùn)用方法原則規(guī)定 未提及預(yù)提費(fèi)用 規(guī)定項(xiàng)目和條件 除稅法規(guī)定外不得預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提稅務(wù)機(jī)關(guān)審核完工后發(fā)生應(yīng)當(dāng)期負(fù)擔(dān)分?jǐn)偟揭唁N 、未銷和固定資產(chǎn)除規(guī)定外，不計(jì)入當(dāng)期；在完工、未完工；已銷、未銷分?jǐn)偽刺峒爸饕儎?dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資核算程序 具體核算程序 無 無已銷成本 可售面積 可售面積 可售面積成本終止日完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后；否則稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整開發(fā)產(chǎn)
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