房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅(文件)
【正文】 使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。此類公共配套設(shè)施必須 符合 已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的 條件n 向政府上交 但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配n ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配n ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配n C直接成本法。成本對象總可售面積 ? n 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本主要變動內(nèi)容項目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本對象確定規(guī)定原則、事前確定并報備案按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例未提及配套設(shè)施 區(qū)分營利性、產(chǎn)權(quán)歸屬和贈與對象分別作配套設(shè)施費或獨立成本對象相同 未提及相關(guān)設(shè)施 按獨立成本對象 無償贈與國家的配套費用，其余為獨立成本對象未提及停車場所 單獨建造按獨立成本對象；地下設(shè)施按配套設(shè)施 全按配套設(shè)施 未提及售房部 未提及 作開發(fā)產(chǎn)品 未提及主要變動內(nèi)容項目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本內(nèi)容 具體項目 概括列類 概括列類成本分攤 分攤方法及具體項目運用方法原則規(guī)定 未提及預(yù)提費用 規(guī)定項目和條件 除稅法規(guī)定外不得預(yù)提配套設(shè)施費預(yù)提稅務(wù)機關(guān)審核完工后發(fā)生應(yīng)當期負擔分攤到已銷 、未銷和固定資產(chǎn)除規(guī)定外，不計入當期；在完工、未完工；已銷、未銷分攤未提及主要變動內(nèi)容項目 新政策 原內(nèi)資 原外資核算程序 具體核算程序 無 無已銷成本 可售面積 可售面積 可售面積成本終止日完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后；否則稅務(wù)機關(guān)調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本 ,不得提前或滯后；會計結(jié)轉(zhuǎn)，按稅法規(guī)定調(diào)整無主要政策規(guī)定n 六 .合作或合資項目方式合作方式合作方 投資時 分配時貨幣分配開發(fā)產(chǎn)品接受方 作往來款，不計收入，也不預(yù)計毛利作銷售處理，視情況作結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本投資方 作往來款 購進開發(fā)產(chǎn)品分配利潤接受方 作往來款，不計收入，也不預(yù)計毛利；形成的營業(yè)利潤統(tǒng)一納稅；不計利息，不攤投資不作稅前分配，作稅后利潤分配投資方 作投資 視同股息、紅利 主要政策規(guī)定方式合作方式合作方投資時 分配時土地使用權(quán)分配開發(fā)產(chǎn)品接受方按產(chǎn)品公允價值為基礎(chǔ)確認土地成本；換本項目產(chǎn)品暫不確認土地成本 ，首次分出時確認；換其他產(chǎn)品，投資時確認。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配 主要政策規(guī)定n （ 3）明確分配標準的成本項目n ，一般按占地面積法進行分配。 主要政策規(guī)定n （ 注：不一定是發(fā)票 ）n 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但 未取得 合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本n 待實際 取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本 n n （ 1）歸集和分配的基本規(guī)則n 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算n 應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本， 直接 計入成本對象n 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則 分配 至各成本對象 主要政策規(guī)定n （ 2）共同成本和不能分清的間接成本分配方法n A占地面積法。如 涉及補價 ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等n 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費主要政策規(guī)定n n 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出n n 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅寧波中瑞稅務(wù)師事務(wù)所 李忠爾地址：寧波中山西路 11號四樓電話： 13306678805內(nèi) 容n n n n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n 一 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策演變n （一）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)n 企業(yè)所得稅（ ；按一般企業(yè)征稅） → 國稅發(fā)[2023]83號（ 2023年 ；預(yù)售收入按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額， 并入當期 應(yīng)納稅所得額 ，完工后將差額并入當期應(yīng)納稅所得額） → 國稅發(fā)[2023]31號 （將預(yù)計營業(yè)利潤額改為預(yù)計毛利額 ，方法類似） → 國稅函 [2023]299號 （ ； ※又將預(yù)計毛利額改回預(yù)計利潤額 ，沒區(qū)分內(nèi)外資，事實上失效） → 國稅發(fā) [2023]31號（ ； 統(tǒng)一 了內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性 本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n （二）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)n 外資企業(yè)所得稅法（ ；按一般外資企業(yè)征稅） → 國稅發(fā) [1995]153號（明確房地產(chǎn)企業(yè)不屬生產(chǎn)性企業(yè)；預(yù)售房地產(chǎn)收入可預(yù)計應(yīng)納稅所得額 預(yù)征所得稅 ，銷售收入實現(xiàn)后，計算應(yīng)退補稅額 ；寧波規(guī)定預(yù)計利潤為 10%，實際執(zhí)行為 7%） → 國稅發(fā)［1999］第 242號 （ ；向境外代銷、包銷企業(yè)支付傭金等，按要求并不得超過房地產(chǎn)銷售收入的１０％ ） → 國稅發(fā) [2023]142號 （文到之日，發(fā)文 ；強調(diào)并進一步規(guī)范國稅發(fā)[1995]153號；寧波 05年起規(guī)定預(yù)計利潤調(diào)整為 10%） → 國稅發(fā) [2023]31號（ ； 統(tǒng)一了 內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n 二 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是企業(yè)所得稅法特殊適用n （一）政策規(guī)定、計稅原理和征收方法適用基本的稅法規(guī)定n ： 查賬征收
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