房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅-全文預(yù)覽
【正文】 和核定征收n （查賬征收企業(yè)）n （ 1）按年征收、分期預(yù)繳、匯算清繳、多退（或抵）少補n （ 2）年應(yīng)稅額 =年應(yīng)納稅所得額 適用稅率 — 減免稅額 — 抵免稅額n （ 3）應(yīng)納稅所得額 =應(yīng)稅收入（總收入 — 不征稅收入 — 免稅收入） — 扣除項目金額（包括應(yīng)稅收入相關(guān)的成本、費用、稅金和損失，也包括虧損彌補和加計扣除） =利潤總額 +納稅調(diào)整增加額 — 納稅調(diào)整減少額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n n 基本的政策規(guī)定與稅法規(guī)定一致n 收入分為應(yīng)稅收入、不征稅收入、免稅收入n 扣除項目的相關(guān)、真實、合理、權(quán)責(zé)發(fā)生制和劃分收益性支出和資本性支出等原則n 具體的扣除項目，凡 沒有行業(yè)特點 的（也即國稅發(fā)[2023]31號未提及或雖規(guī)定不沖突） 按稅法規(guī)定 ：如不允許扣除項目；捐贈、招待費、廣告和宣傳費、利息支出、工資附加費、資產(chǎn)稅務(wù)處理等n 稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計扣除）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n （二）根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法n n （ 1）查賬征收是基本的征收方法n （ 2）核定征收方法n 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形（因賬務(wù)設(shè)置或核算無法確定收入、成本或費用），稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但 不得事先確定 企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n n （ 1）未完工預(yù)售收入預(yù)計預(yù)計毛利額并計納稅；完工后及時結(jié)算實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，差額并計納稅（注：通過納稅調(diào)整方法解決，也即差額為正時補繳或彌補虧損；差額為負時，只能抵繳其他所得或加大虧損額，不因預(yù)計毛利額而退稅）n （ 2）對共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修；配套設(shè)施的處理；郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等相關(guān)設(shè)施處理作出規(guī)定n （ 3）境外傭金作出限制規(guī)定n （ 4）合作和合資作了明確n （ 5）明確了預(yù)提費用的范圍及限度n （ 6）按行業(yè)特點對收入和成本的稅務(wù)處理作出具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述預(yù)售調(diào)增調(diào)減主要政策規(guī)定n 一 .區(qū)分完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品分別征稅n 就企業(yè)而言分為完工和未完工 二部分 計算所得納稅；就開發(fā)產(chǎn)品而言分為未完工和完工后 二個階段 納稅n （一）完工開發(fā)產(chǎn)品n 按一般制造業(yè)產(chǎn)品規(guī)定，分別確定計算收入、扣除項目，計算應(yīng)納稅所得額n 完工的標(biāo)志 （除土地開發(fā)之外）為下列 條件之一 ： n n 2. 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用n 主要政策規(guī)定n （二）未完工開發(fā)產(chǎn)品（包括辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前） n n （ 1）企業(yè) 銷售未完工 開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出 預(yù)計毛利額 ， 計入當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額n （ 2）開發(fā)產(chǎn)品 完工后 ，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的 差額，計入當(dāng)年度 企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額n （ 3）在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異 調(diào)整情況的報告 以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料主要政策規(guī)定n 計稅毛利率n 由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定： n 、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％n ，不得低于 10%n ，不得低于 5％n 經(jīng)濟適用房、限價房和危改房 的，不得低于3% 主要政策規(guī)定n n 與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn) （屬于其他業(yè)務(wù)收入，計算稅費、結(jié)轉(zhuǎn)成本費用，計算應(yīng)納稅所得額）主要變動內(nèi)容項目 新政策 原內(nèi)資 原外資征稅方法 預(yù)售并計，完工調(diào)整預(yù)售并計，完工調(diào)整預(yù)售預(yù)售，完工結(jié)算完工條件 竣工報備、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一竣工備案、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一合格證明、首筆使用權(quán)交付之日、首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù) 較早 者預(yù)計毛利（利潤）率（省級定）所處位置不同規(guī)定不低于 5%20%三種房 不低于3%所處位置不同規(guī)定不低于 5%15%經(jīng)濟適用 房不低于 3%預(yù)計利潤率 出租 限未完工 限未完工 不限未完工（折舊）主要政策規(guī)定n 二 .完工開發(fā)產(chǎn)品收入n （一）收入的范圍n 全部價款 ，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益n 、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加n 凡納入開發(fā)產(chǎn)品 價內(nèi) 或由企業(yè) 開具發(fā)票 的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入n 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi) 并 由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為 代收代繳款項 進行管理n 注 :與營業(yè)稅和土地增值稅規(guī)定不一致n 代收盡可能避免、算清負擔(dān)、物業(yè)公司收取等 n 買一贈一（國稅函【 2023】 875號）主要政策規(guī)定n （二）收入的實現(xiàn) n 通過 正式簽訂 《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn) n 收款方式 實現(xiàn)時間一次性全額收款 實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日 分期收款 按銷售合同或協(xié)議 約定 的價款和付款日；付款方 提前付款 的，在實際付款日銀行按揭 按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理 主要政策規(guī)定n （ 2）相關(guān)設(shè)施n 包括企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施n 應(yīng) 單獨核算成本 ，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的 經(jīng)濟補償 可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 n （ 3）停車場所n 企業(yè) 單獨建造 的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算n 利用 地下基礎(chǔ) 設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理主要政策規(guī)定n （二）計稅成本支出的內(nèi)容 n n 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地
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