【正文】 不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 配套設(shè)施 ? 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、 （ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施 （ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進行調(diào)整。 與 會計規(guī)定 不同 合理性原則 ?開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 完工百分比法 ? 根據(jù)合同完工進度確認(rèn)收入和費用的方法 。” ? —— ?關(guān)于自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同銷售如何進行會計處理的通知?（財會字 [1999]26號） 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會計與稅務(wù)差異 開發(fā)產(chǎn)品用途 會計處理 企業(yè)所得稅處理 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 一方面按成本轉(zhuǎn)賬，另一方面按計稅價格計算繳納稅金。 作為股權(quán)投資 —— 投資方 ? 在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ?與 83號文相比： ?確認(rèn)時間無變化，但進一步明確了計稅金額 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題（新增） 按投資目的不同進行不同處理 ?換取開發(fā)產(chǎn)品 ?作為股權(quán)投資 換取開發(fā)產(chǎn)品 ?例：甲企業(yè)以土地入股參與乙企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，土地賬面價值 1000萬元，房產(chǎn)建成后，甲企業(yè)分得房產(chǎn) 6000平方米，每平方米市場價 2300元。 由于代銷清單是采用委托銷售方式的開發(fā)企業(yè)納稅的依據(jù)，所以稅法對代銷清單的內(nèi)容作了列舉式規(guī)定，同時增加了防止開發(fā)企業(yè)采用該方式銷售開發(fā)產(chǎn)品后無限期拖延納稅的規(guī)定。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 在 31號文基礎(chǔ)上增加了關(guān)于計稅依據(jù)的規(guī)定 銀行按揭方式 （變動） 注意 ? 按揭保證金 的規(guī)定 ? ，企業(yè)分兩次確認(rèn)收入，分兩次結(jié)轉(zhuǎn)成本，注意收入與成本的配比。 分期收款方式 （變動） 在 31號文基礎(chǔ)上增加了關(guān)于計稅依據(jù)的規(guī)定 分期收款方式（變動） ? 幾點建議： ? ，推遲納稅，但結(jié)算風(fēng)險較大。 即執(zhí)行銷售合同或協(xié)議約定日期與實際付款日期孰早原則。南海區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收知識講座 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅解讀及其與會計差異分析 ?國稅發(fā) [2023]83號： —— ?國稅發(fā) [2023]31號； ?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?（ 國稅發(fā) [2023]31號 ） ? 關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題 ? 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題 ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題 ? 關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題 ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 ? 關(guān)于征收管理問題 ? 關(guān)于適用減免稅政策問題 ? 關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) ?預(yù)售收入 ：計入當(dāng)期利潤，一并計算納稅，有可能出現(xiàn)由于彌補虧損而不產(chǎn)生應(yīng)納稅額的情況。 征管規(guī)定 （新增） ?核定計稅成本 ?年度申報前 —— 完工情況報告 ?年度申報時 —— 有關(guān)機構(gòu)稅務(wù)鑒定報告 具體要求詳見《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）》（國稅發(fā)[2023]10號） 內(nèi)資 ： 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍 （新增） ? 現(xiàn)金 ?全部價款 現(xiàn)金等價物 ? 其他經(jīng)濟利益 代收款項的計稅規(guī)定 ? ? 價內(nèi)收費 代收款項 （基金、 全部確認(rèn) 費用、 為銷售收入 附加等） 由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票 價外收費 由其他收取部門開具發(fā)票：按 代收代繳款項管理 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn) （變動） ? 一次性全額收款方式 ? 分期收款方式 ? 銀行按揭方式 ? 委托方式 ? 先租后售方式 注意會計與稅法在收入確認(rèn)上的差異 一次性全額收款方式 （不變） ?應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 銀行按揭方式 （變動） ? 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 委托 —— 基價（保底價）加超基價分成方式 ? 屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 委托方式下委托方會計處理 ? 按委托協(xié)議將開發(fā)產(chǎn)品委托受托方代銷 借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 （總成本） 貸：開發(fā)產(chǎn)品 委托方式下委托方會計處理 ? 收到受托方代銷清單，開具發(fā)票 借：應(yīng)收賬款 貸：經(jīng)營收入（主營業(yè)務(wù)收入） （金額因 不同委托方式而有所不同） 委托方式下委托方會計處理 ? 計提營業(yè)稅 借：經(jīng)營稅金及附加（主營業(yè)務(wù)稅金及附加） 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 委托方式下委托方會計處理 ? 計提手續(xù)費（采取支付手續(xù)費方式） 借：營業(yè)費用 貸：應(yīng)收賬款 委托方式下委托方會計處理 ? 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：經(jīng)營成本（主營業(yè)務(wù)成本） 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 委托銷售確認(rèn)收入的金額和時間 根據(jù)報銷合同約定價款和付款方式確認(rèn) 包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品 根據(jù)包銷合同有關(guān)約定按上述規(guī)定確認(rèn) 包銷期內(nèi) 包銷 方式 基價加取得的分成額 開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受托方再與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 開發(fā)商、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 銷售合同或協(xié)議約定價格與基價孰高者 開發(fā)商與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 基價加超基價分成 買斷價格 開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受托方再與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 開發(fā)商、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 銷售合同或協(xié)議約定價格與買斷價格孰高者 開發(fā)商與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 視同買斷方式 收到代銷清單日 合同或協(xié)議約定價 支付手續(xù)費方式 確認(rèn)收入時間 確認(rèn)收入金額 委托銷售方式 與 83號文 相比，在計稅金額確認(rèn)上有較大變化，原因： 成開發(fā)企業(yè)直接對購房人銷售，不再具有視同買斷性質(zhì)； 中間商轉(zhuǎn)移利潤； 下跌時，該風(fēng)險應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)，國家不應(yīng)承擔(dān)。同時不能因接受投資方投資額而在成本中 取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。 換取開發(fā)產(chǎn)品 —— 開發(fā)方 ? 借：無形資產(chǎn) —— 土地 1380萬元 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 1380萬元 ? 借：開發(fā)成本 —— 土地征用及拆遷費 1380萬元 ? 貸：無形資產(chǎn) —— 土地 1380萬元 作為股權(quán)投資 ? 例：甲企業(yè)以土地向乙開發(fā)企業(yè)投資，土地賬面價值 1500萬元，已計提攤銷額 60萬元，評估價 2023萬元，占乙企業(yè)股份的40%。因此，會計上不作銷售處理，而按成本轉(zhuǎn)賬。 關(guān)于建造合同 ? 在發(fā)生時作費用，不確認(rèn)收入 合同成本不能收回 按能收回的金額確認(rèn)收入和成本 合同成本能夠收回 建造合同結(jié)果不能可靠估計 用完工百分比法按季確認(rèn) 超過12個月 按完工百分比法在資產(chǎn)負債表日確認(rèn) 建造合同結(jié)果能可靠估計 超過一個納稅年度 完成時確認(rèn)合同收入和合同費用 一個納稅年度內(nèi) 按合同約定價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn) 不超過 12個月 會計 所得稅 外資房地產(chǎn)沒有特殊規(guī)定。 ? 會計：只是利得，不是收入，計入“營業(yè)外收入” 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 ? 計稅成本結(jié)算一般原則 ? 主要成本項目核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn)