房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅(存儲(chǔ)版)
【正文】 完工調(diào)整預(yù)售預(yù)售，完工結(jié)算完工條件 竣工報(bào)備、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一竣工備案、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一合格證明、首筆使用權(quán)交付之日、首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù) 較早 者預(yù)計(jì)毛利（利潤(rùn)）率（省級(jí)定）所處位置不同規(guī)定不低于 5%20%三種房 不低于3%所處位置不同規(guī)定不低于 5%15%經(jīng)濟(jì)適用 房不低于 3%預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 出租 限未完工 限未完工 不限未完工（折舊）主要政策規(guī)定n 二 .完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入n （一）收入的范圍n 全部?jī)r(jià)款 ，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益n 、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加n 凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 價(jià)內(nèi) 或由企業(yè) 開(kāi)具發(fā)票 的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入n 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi) 并 由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為 代收代繳款項(xiàng) 進(jìn)行管理n 注 :與營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅規(guī)定不一致n 代收盡可能避免、算清負(fù)擔(dān)、物業(yè)公司收取等 n 買(mǎi)一贈(zèng)一（國(guó)稅函【 2023】 875號(hào)）主要政策規(guī)定n （二）收入的實(shí)現(xiàn) n 通過(guò) 正式簽訂 《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) n 收款方式 實(shí)現(xiàn)時(shí)間一次性全額收款 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日 分期收款 按銷售合同或協(xié)議 約定 的價(jià)款和付款日；付款方 提前付款 的，在實(shí)際付款日銀行按揭 按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額。如 涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配 主要政策規(guī)定n （ 3）明確分配標(biāo)準(zhǔn)的成本項(xiàng)目n ，一般按占地面積法進(jìn)行分配。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配n C直接成本法。如 涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款主要政策規(guī)定n 其他土地開(kāi)發(fā)、建造 的，接受投資的企業(yè)在投資 交易發(fā)生 時(shí)，按 應(yīng)付出 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （ 假按揭 的收入和利息）主要政策規(guī)定n 代銷方式 收入額 實(shí)現(xiàn)時(shí)間支付手續(xù)費(fèi)方式 合同或協(xié)議中約定的價(jià)款 收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日視同買(mǎi)斷方式 企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方簽訂銷售合同或協(xié)議 高于 買(mǎi)斷價(jià)格 按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格 收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日低于 買(mǎi)斷價(jià)格 按買(mǎi)斷價(jià)格 收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議 按買(mǎi)斷價(jià)格 收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日主要政策規(guī)定n 代銷方式 收入額 實(shí)現(xiàn)時(shí)間基價(jià)并超基價(jià)分成 企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方簽訂銷售合同或協(xié)議 高于基價(jià) 按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格（不減分成額 ）收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日低于基價(jià) 按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款 收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷售合同的基價(jià)加上取得的分成額 收到已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日包銷包銷期內(nèi) 按相關(guān)的約定參照前述包銷期滿后 包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 主要政策規(guī)定n n （ 1）視同銷售情形n 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為n （ 2）實(shí)現(xiàn)時(shí)間n 于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)n （ 3）收入額確認(rèn)的方法和 順序 ?n 格確定； ? n n 。 主要政策規(guī)定n （ 2）預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用 n ，在 證明資料充分 的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％n 尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意n 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整n 過(guò)渡性成本 對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配n 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配n 主要政策規(guī)定n n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的 終止日 ，不得滯后n 凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理 主要政策規(guī)定n （四）已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本n 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)n 可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ?n 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配n 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 主要政策規(guī)定n B建筑面積法。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等主要政策規(guī)定n （三）計(jì)稅
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