房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅(存儲版)
【正文】 完工調(diào)整預(yù)售預(yù)售，完工結(jié)算完工條件 竣工報備、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一竣工備案、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明 之一合格證明、首筆使用權(quán)交付之日、首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù) 較早 者預(yù)計(jì)毛利（利潤）率（省級定）所處位置不同規(guī)定不低于 5%20%三種房 不低于3%所處位置不同規(guī)定不低于 5%15%經(jīng)濟(jì)適用 房不低于 3%預(yù)計(jì)利潤率 出租 限未完工 限未完工 不限未完工（折舊）主要政策規(guī)定n 二 .完工開發(fā)產(chǎn)品收入n （一）收入的范圍n 全部價款 ，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益n 、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加n 凡納入開發(fā)產(chǎn)品 價內(nèi) 或由企業(yè) 開具發(fā)票 的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入n 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi) 并 由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為 代收代繳款項(xiàng) 進(jìn)行管理n 注 :與營業(yè)稅和土地增值稅規(guī)定不一致n 代收盡可能避免、算清負(fù)擔(dān)、物業(yè)公司收取等 n 買一贈一（國稅函【 2023】 875號）主要政策規(guī)定n （二）收入的實(shí)現(xiàn) n 通過 正式簽訂 《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) n 收款方式 實(shí)現(xiàn)時間一次性全額收款 實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日 分期收款 按銷售合同或協(xié)議 約定 的價款和付款日；付款方 提前付款 的，在實(shí)際付款日銀行按揭 按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額。如 涉及補(bǔ)價 ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配 主要政策規(guī)定n （ 3）明確分配標(biāo)準(zhǔn)的成本項(xiàng)目n ，一般按占地面積法進(jìn)行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配n C直接成本法。如 涉及補(bǔ)價 ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款主要政策規(guī)定n 其他土地開發(fā)、建造 的，接受投資的企業(yè)在投資 交易發(fā)生 時，按 應(yīng)付出 開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （ 假按揭 的收入和利息）主要政策規(guī)定n 代銷方式 收入額 實(shí)現(xiàn)時間支付手續(xù)費(fèi)方式 合同或協(xié)議中約定的價款 收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日視同買斷方式 企業(yè)與購買方或企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂銷售合同或協(xié)議 高于 買斷價格 按銷售合同或協(xié)議中約定的價格 收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日低于 買斷價格 按買斷價格 收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 按買斷價格 收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日主要政策規(guī)定n 代銷方式 收入額 實(shí)現(xiàn)時間基價并超基價分成 企業(yè)與購買方或企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂銷售合同或協(xié)議 高于基價 按銷售合同或協(xié)議中約定的價格（不減分成額 ）收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日低于基價 按基價計(jì)算的價款 收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購買方直接簽訂銷售合同的基價加上取得的分成額 收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日包銷包銷期內(nèi) 按相關(guān)的約定參照前述包銷期滿后 包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 主要政策規(guī)定n n （ 1）視同銷售情形n 將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為n （ 2）實(shí)現(xiàn)時間n 于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)n （ 3）收入額確認(rèn)的方法和 順序 ?n 格確定； ? n n 。 主要政策規(guī)定n （ 2）預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用 n ，在 證明資料充分 的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％n 尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意n 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整n 過渡性成本 對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配n 屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配n 主要政策規(guī)定n n 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的 終止日 ，不得滯后n 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理 主要政策規(guī)定n （四）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本n 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)n 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ?n 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配n 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 主要政策規(guī)定n B建筑面積法。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等主要政策規(guī)定n （三）計(jì)稅
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