【正文】 納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項目的利潤 ○投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費用 35 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 36 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 ○ 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時點： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時 ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 37 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 ○接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時點： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項目成本的確認(rèn) 購入土地使用權(quán)價格 38 五、 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù) 39 ○ 接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 40 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù) 41 （一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 42 （一）視同銷售的范圍 ○具體項目 ○視同銷售確認(rèn)時點 ◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時 ◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 43 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 ○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格 ○參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值 ○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率 不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 44 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 （一）收入確認(rèn)原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入 45 （一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)持續(xù)時間 超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 65 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 ○自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。計稅成本對象的確定有 6個原則 : (一 )可否銷售原則。 （五）功能區(qū)分原則。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。 計稅成本項目 89 （二）前期工程費。主要包括居委會、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本247。 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象占地面積247。全部成本對象建筑面積應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 107 （二）建筑面積法 分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進行分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 112 （四）預(yù)算造價法 → 計算公式 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象預(yù)算造價247。 特定事項的稅務(wù)處理 119 自用的土地和公共配套設(shè)施： （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 特定事項的稅務(wù)處理 124 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可在合同完工之日按實際發(fā)生的支出計算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 特定事項的稅務(wù)處理 125 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價或溢價攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費用、與借入資金相關(guān)且作為利息費用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項。 （五）在建成本對象發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過 3個月的，其當(dāng)應(yīng)分?jǐn)傋拥慕杩钯M用不入該成本對象，可作為財務(wù)費用直接在當(dāng)期稅前扣除。 特定事項的稅務(wù)處理 131 第三部分 稅政問題解答 1．以地?fù)Q房的稅務(wù)處理 2． 2023年以前是否允許扣除期間費用 3．欠稅是否允許所得稅前扣除 4．完工標(biāo)準(zhǔn)如何把握 5．銷售收入的范圍 6．自產(chǎn)自用征稅問題 一、收入確認(rèn)方面 133 。 應(yīng)計入成本對象的借款費用按下列規(guī)定進行稅務(wù)處理 : 特定事項的稅務(wù)處理 127 利息支出： (一 )能直接歸屬于某一成本對象的，直接計入該成本對象。 特定事項的稅務(wù)處理 121 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。開發(fā)用地計劃建筑積面應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象建筑面積247。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 103 （一）占地面積法 分期開發(fā) → 計算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對象占地面積247。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費用性支出。 計稅成本項目 90 （三）建筑安裝工程費。 計稅成本的種類 87 （四）代建工程開發(fā)成本。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。